新会计准则下投资性房地产会计成本模式的原因探析

摘要：新颁布实施的《企业会计准则》就投资性房地产相关的后续计量这一问题引入了一种名为公允价值的模式方案，这一模式方案的引用会在企业的相关资产价值跟经营的业绩情况上面有一个大幅度地提升。但是之前的中报所显示出来的确实绝大部分的企业还是在使用成本的模式方案。本文从六个方面来对企业坚持使用这种成本模式方案的原因进行分析。

关键词：企业会计准则；后续计量；市场体系；资产收益

近几年，随着民间资本不断向房地产行业注入，房地产正在发生翻来覆去的变革。作为一项重要的投资性资产，开展成本会计方面的研究工作势在必行。尤其是在新的的《企业会计准则》实施后，对投资性房地产会计有了新的模式方案，即“公允价值模式方案”。基于此，本文对新会计准则下投资性房地产会计成本模式的原因进行探析，以期为政府主管部门、房地产企业及普通民众提供决策参考。

1. 目前公允价值形式所确定的市场体系还没有完整地形成

根据最新颁布实行的会计准则里面的一些规定制度，对所谓的投资性房地产施行公允价值这种模式来进行计量的前提基础条件可以说是极其严苛。公允价值这一模式虽然能够比较有效地反映出一些投资性房地产本身在市场上的价值跟自己的盈利能力，却因为相关房地产的一些市场体系还不是非常健全的，房地产之间的交易信息，它们的公开性还不是很高。在现在这种情况之下，这个模式还是很难满足前提的。新的会计准则是不允许企业用的是在估值的技术下所计算估计的相关投资性房地产的一个公允价值。

2． 整个税收成本在企业价值方面的一些影响

之前使用的成本模式进行计量，投资性房地产的物业每一期都是要进行折旧的提取或者成本摊销，这样就能使得当期在账面上的利润变少，但由于折旧跟摊销都是可以在税前被列支的，这样就可以起到抵税的效果。由此可见，如果是采用公允价值这种模式进行计量的话，根据最新的会计准则的相关规定，便不能够对投资性房地产提前进行计提折旧或者进行成本摊销，而是要以在资产负债表里面所显示出来的投资性房地产，它的公允价值作为一个基础点来调整它的账面实际价值，实际公允价值跟原来在账面上的价值，它们之间的差额是应该计入在当期损益里面的。原来在折旧或者摊销所起到的抵税效果的丢失，从而使得税负加重，这就成了很多的房地产企业最为顾虑的一点。

3．目前的公允价值模式总会影响到净资产的收益率等等的考评性指标

如果采用公允价值来进行相关投资性房地产资产负债的计量,它在净资产上所增长的速度通常是跟不上它的收益所增加的速度的，直接影响到了当期或者再加上后期的一些净资产方面的收益增长率。所以大多数的房地产上市公司必须要在相关账面上的净资产增长率跟净资产收益的实际下降率这两者间进行一定的利弊权衡。

4．目前的公允价值这一模式有着不可回转的特点

企业在采取公允价值这一模式进行计量之后，是很难再换成原来使用的成本这一模式进行计量的。因为如果企业采用公允价值这种模式的话，就说明了这类型的投资性房地产，它的所在地是有着比较活跃的交易房地产市场的，而且也可以在比较活跃的一些交易型市场里面获取同类型的或者相类似的房地产的部分价格方面的信息。一旦再转成原来所用的成本模式进行计量的话，肯定就不如采用公允价值这一计量模式，不能更好地对企业的实际资产价值进行反映。

5．现在的公允价值这种模式会使得企业得经营业绩变得愈加波动

所采用的投资性房地产相关计量模式的改换变动，可以让很多企业的隐性价值变得公开化，成为显性价值，使得财务报表变得更加国际化，更加合理化，但它的前提却是不改变企业自身的本质存在的内部价值。因为现在的房地产市场是一片大好形势，如果采用公允价值这种模式的话，确确实可以增加企业内部的资产跟所获得的利润；但是，如果房价一旦下跌的话，肯定就会给本公司带来无法估量的账面上的损失，这就会让企业的整个资产价值一直处在一个经常性的大幅波动的环境里面，从而就增加了这些企业在业绩跟市场股价上的波动性，给它们实际的资产与利润的管理引发很多的问题。

6. 投资性的房地产在整个总资产里面占的比率不算高

投资性房地产是不包括那些因为生产商品或者提供劳务或者经营管理而拥有的自用型的房地产以及当做存货的一些房地产。所以对于这一类型的企业来讲，就算对投资性的房地产实行了公允价值，其结果对业绩也不会有太大的影响，但却会影响到企业的财务工作。由此所得，只有持有大量投资性房地产的企业才能有采取公允价值模式进行计量的这一必要性。

结语

随着目前相关的市场体系正在逐步地完善，也随着现在投资性房地产变得越来越多，特别是因为人民币逐渐地升值与我国现在经济的一种持续稳定的发展步伐，以及美元市场动荡，必然影响投资者对资本市场信心，市场将会更加关注所有房地产投资的本质价值，所以今后公允价值这个模式的应用范围必然会愈加广泛。

参考文献：

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