试论房地产开发项目前期的成本控制

【摘要】房地产开发项目的前期工作主要包括项目的投资决策、土地获取和设计工作，并对房地产开发项目的整体成本有非常重要的影响作用。房地产开发项目的前期成本控制的方法主要有：项目可行性研究必须做好充分的市场调研工作，编制科学的投资估算，与设计单位合作形成合理的设计方案。

【关键词】房地产开发；项目前期；成本控制

1 房地产开发项目前期成本控制的意义

房地产开发成本包括了房地产企业为了开发一定数量的商品房必须支出的所有费用，房地产开发项目一般分为四个阶段，分别为投资决策阶段、前期工作阶段、建设阶段和市场营销阶段，每个阶段都必须进行成本控制，但是由于不同阶段的工作内容极不相同，成本控制的途径也有很大的不同。本文中说明的房地产开发项目前期主要是指投资决策阶段和前期工作阶段。这两个阶段在成本控制中有重要意义。房地产开发成本主要包括土地成本、建设成本和其他税费，其中土地成本主要发生在房地产开发前期。

投资决策阶段是房地产开发项目的最重要的、最关键的环节，主要是通过一系列的调查和研究，选择一个最佳的项目开发方案。因此该阶段的主要工作是进行投资机会分析、市场调查分析、可行性分析和决策。因此这个阶段对于整个项目的建设有重要的决策意义，只有制定了合理的投资决策，才能保证房地产开发项目的顺利实施，因此做好该阶段的成本控制异常重要。虽然此阶段的成本投入较少，但是该阶段的投资估算正确与否都直接关系着整个房地产开发项目的成本控制目标，因此对于房地产开发项目的整体成本的影响非常重要。

前期工作阶段主要是指房地产开发项目投资决策后，针对具体的开发方案开展的系列准备工作，主要包括获取土地使用权、获得资金和具体的项目规划，因此在这个阶段会产生土地成本和其他费用。其中土地成本主要包括征地补偿费用、拆迁补偿费用、土地出让金和基础设施配套建设费用。近年来，土地成本已经成为房地产开发成本中非常重要的一部分，因此在此阶段进行土地成本控制对于房地产开发项目的整体成本控制有很强的现实意义。同时，在前期工作阶段还会产生其他费用，主要是“三通一平”费用、可行性研究费用、总体规划费用、设计费用等，这些费用虽然与土地成本费用相比有较大的差距，但是这些费用的投入直接关系着房地产开发项目建设阶段和市场营销阶段能否顺利进行，并且房地产开发项目的设计直接决定了房地产开发项目的工程造价，因此做好该阶段的成本控制和管理尤为重要。

2 房地产开发项目前期成本控制的途径

在房地产开发前期进行成本控制的途径很多，其中主要有以下几种：

在投资决策阶段做好事前控制，主要从项目的可行性研究和投资估算两个方面进行成本控制。在投资决策阶段对于房地产开发项目的整体成本进行预测，形成严格的成本控制目标体系，确定合理的成本控制目标，在进行投资成本估算时，必须采取合理的估算方法，保证房地产开发项目投资决策的可靠性。首先，对于项目的可行性研究，要从市场、技术和经济等多个方面对项目进行前景预测，充分做好前期调研工作。可行性研究对于一个房地产开发项目的成败起着关键的作用，但是近年来，不少房地产开发公司完全忽略了该部分的工作，完全凭着感觉开展项目，直接增加了项目开发风险。为了保证房地产开发项目的收益，房地产开发公司在进行房地产开发项目立项时，必须对开发项目可能的预期收入、成本、利润和风险进行深入分析。房地产开发项目的可行性研究是建立在对于市场前景、工程造价准确分析的基础上进行的，因此在可行性研究阶段必须对于项目的资金流量和销售计划有较为科学的预期，这样则可以尽可能的减少房地产公司的资金成本，为项目的顺利进行奠定基础。其次，做好科学的投资估算。投资估算是对房地产开发项目的建设规模、设备方案、施工进度等各方面都进行深入研究并且基本确定的基础上，对房地产开发项目的投资资金总额和使用计划进行的科学估计。因此投资估算是房地产开发项目成本控制的总目标，是后期各个阶段进行成本控制的基础，故投资估算必须具有科学性和可行性，房地产开发公司进行投资估算时必须深入分析，并且编制合理的投资估算方法。

在前期工作阶段，必须从土地获取和设计方面做好成本控制工作。但是由于近年来政府在进行土地拍卖中的各种行为，降低土地获取成本有很大的难度，因此该阶段最重要的是做好设计阶段的成本控制。首先，积极推行公平招标制度，实行设计监理制。公平的招标环境是优秀设计方案的保证。为了达到控制成本的目的，在设计单位的选择上，房地产开发公司应该积极采用招标的方式，甚至必要时可以进行设计方案的竞选，在招标过程中，对于设计人员的资历、设计院的资格都必须进行严格审查，同时配置设计监理可以对于招投标过程、设计过程有一个良好的监督和约束作用。其次，做好设计出图前的审核工作，尽可能的减少工程施工过程中的工程变更。一般来说，设计阶段进行工程变更的成本与施工阶段进行工程变更成本相比是微不足道的，并且，工程变更解决的越早，房地产开发公司的损失就越少，越有利于进行成本控制。因此，在设计出图前必须加强对设计图纸的审核工作，尽可能的提高设计质量。再次，确定合理的设计费用。我国目前实行的设计费用的收取存在一定的弊端，在一定程度上造成了设计费用的收取与工程整体造价有直接关系的现状，从而使得设计单位在工程设计过程中不能合理的确定工程造价。同时，实行设计单位的责任制，即设计单位承担设计技术的经济责任。最后，加强技术沟通、实行限额设计，做到技术和经济的有效结合。近年来，设计单位推行限额设计已经成为主要趋势，也就是说凡是能进行定量分析的设计内容，都必须要经过计算，将所需技术和经济相结合，通过数据说话，并且对于设计中使用的技术必须充分考虑施工的可行性和经济性，尽可能的保证技术过关、材料可购、施工可行，为房地产开发项目的质量提供保证。项目投资额一旦确定，对于10%的费用可留做调整费用，为了克服投资额的不足，可以根据项目的具体情况确定不同的使用比例。

总而言之，房地产开发项目前期的成本控制是一项复杂的工作，需要房地产开发公司、设计单位等多个部门的共同协作。只有做好房地产开发项目前期的成本控制才能有效的进行整个开发项目的成本控制，并且也是保证工程质量的重要方法，对于任何阶段出现的超过成本控制目标范围内的情况都要进行实际的分析，尽可能的减少超标情况的出现。

参考文献：

[1]李铭：房地产开发企业的前期成本控制，当代经理人（下旬刊），2006(10)

[2]赵洪涛：试论房地产开发项目前期阶段的成本控制，建筑经济，2008(12)

[3]王超：房地产开发中的成本控制，中国房地产，2008（03）

[4]王冬：关于设计阶段工程造价的几点思考，四川建筑，2003（08）

[5]聂琦波、郭金金：房地产企业开发成本控制的一种新方法――基于流程再造的作业成本法，经济研究，2005（03）

作者简介：

张玲（1975-），女，江苏南京人，职称：工程师，学历：本科