房地产企业整体成本控制论析

【摘要】由于我国的房地产竞争日渐激烈，因此房地产企业若想寻求进一步的发展和壮大，必须在成本环节进行严格控制。成本控制是房地产企业寻求进一步发展的关键环节，直接影响着房地产企业的经济效益，甚至影响着房地产企业的生存与壮大。本文阐述了目前我国房地产在控制成本环节当中的缺陷，并且提出了成本控制的有效措施。

【关键词】房地产企业 整体成本控制

我国房地产行业在21世纪后进入一个迅速发展的时代，房地产经济已是国民经济的主要组成部分，是地方财政收入的支撑力量。房地产的价格关乎我国国计民生，是牵动国民和中央神经的焦点。保证我国房地产行业健康、稳步地发展是我国目前的一项重要任务。我国房地产行业经过多年的发展，已取得较大的成就，万科和保利等优秀的全国性的房地产龙头企业相继出现。但是大部分的房地产企业仍然是小型企业，受外资加入和国家调控政策的影响，竞争显得更为激烈。特别是2008年国际金融危机的影响，使我国房地产行业已结束了暴利阶段，由粗放型发展模式进入集约型的发展模式。由于房地产具备高投入、工程建设的周期较长、受相关政策和市场等因素的影响较大等特点，因此，房地产行业是一个高风险的行业。随着房地产市场的持续扩大、行业之间的竞争进入白热化，房地产行业也进入规范化管理，房地产企业在保证其项目的质量合格外，应当实现房地产企业利润的最大化，因此需要不断进行有效地管理与成本控制。

一、房地产企业成本控制的重要性

尤其目前房地产行业的竞争逐渐激烈，开发过程日益复杂化，因此要求房地产企业在开发建设的过程当中决策水平与专业操作技巧有更高的水准。即在成本控制的多个环节当中，会抓住主要的矛盾与节点，使得房地产成本控制的各个环节都具有科学性、合理性，以实现房地产企业决策之时所定的预期利润值。我国近几年房地产发展历史过程当中证明了一个事实：成本超出预期和工期过于延长等是房地产企业进一步发展所面临的难题。房地产企业如何用最少的付出，在所预期的时间内开发出适合市场需求的产品，是房地产企业所关注的主要问题。所以，房地产成本的管理与控制贯穿于项目开发的各个项目，成本控制是房地产企业各个部门的责任，伴随着项目开发的各个阶段。

二、当前房地产成本控制存在的缺陷

（一）成本控制体系尚未形成全面系统性

我国房地产企业通常实施静态成本控制手段。即是以计划价格为根本，以工程结束后的核算作为重点。以此同时，因为房地产行业的目标成本核算是由开发商经过对市场的科学预测，确定最终的销售价格，为确保满足期望利润之下，在项目开发之前所指定的成本指标，这个项目指标是企业所付出最高投资的最高限额。由于财务人员对于成本的控制是根据合同进行制定的，无法从项目的开发全过程对成本进行系统地控制与把握。与此同时，因为房地产企业的项目开发周期较长，从项目的确定到工程的竣工一般需经过策划准备、设计定型、施工和竣工等4个阶段，存在较多的不确定因素。可是，因为当前我国房地产企业成本管理与控制体系尚未形成全面系统性，导致房地产企业的成本管理、控制严重脱离实际，导致了只注重建筑安装成本的控制，却忽略了设备与器具费用等成本的控制，有的只是关注项目主体工程的项目成本，却忽略了对其他项目成本进行有效地控制。

（二）成本控制过程过于形式化

由于当前我国多数房地产企业于成本整体控制工作当中，事前的控制环节较为薄弱，过于注重事后的总结，缺乏项目施工过程当中的成本控制。导致成本控制工作过于形式化，只是一种事后行为。个别房地产企业即使于职能部门上独立地设置审计部，可它的职责也只是事后审计项目的工程造价，未能发挥其原本的功效；一些房地产企业虽然对成本进行预算与控制，可缺乏了实际的操作力与客观解决问题的能力。

三、房地产企业整体成本控制措施

（一）土地成本的控制措施

房地产开发项目于建设与土地元素密不可分，必须占用一定的土地。因此必须付出土地的使用费。房地产企业如何根据自身的实际，对收益与风险进行充分的考虑后，制定出科学合理的竞买策略，最终确定了土地的竞买报价，努力用最小的代价与风险获取利益最大化，从而打败对手？这便需要得当的措施，运用灵活的竞买策略和技巧、战略战术，将会取得更大的胜算。

1.不平衡的报价措施。倘若土地进行招标时采取评分法，房地产企业应当经过认真、科学地分析，并且结合企业本身的优势，使得自身的综合评分比其他企业还高。倘若房地产企业自身的实力较强，对于招标的工程造价具有比较大的把握，便报短期的建筑周期，出让的土地金额可较高，从而获取较高的评分。

2.高低的报价措施。如果建筑项目要求较高的专业水平，而潜在的竞争对手比较少时，便运用较低的报价措施，如果企业所参与的项目发展的前景较好，导致竞争的对手比较多，便采取较高的报价措施。

3.合纵连横的投标措施。倘若房地产企业由于竞买的需要和互补之间存在不足，为了避免行业之间的恶性竞争，应当采取合纵连横的投标措施。

4.志在必得的报价措施。倘若房地产企业由于自身的发展需求，甚至不惜用微利或者是微亏进行较高的报价，以确保项目的志在必得。房地产企业于土地竞买的工程当中，先对土地进行详细、认真地分析，然后做出一份详细的策划，再依据市场的竞争状况以及企业自身的发展需求，与上述的措施进行有效地结合，在竞买的过程当中保持稳定的心理，从容地应对竞争，使得土地的使用权志在必得。

（二）财务成本的控制措施

房地产的财务成本当中最主要的是资金成本，房地产资金成本指的是企业为了筹集以及使用资金所付出的代价。房地产企业均想用最少的资金成本获得企业本身需要的资金额，而对财务成本的分析有利于房地产企业正确地选择筹资方略，有助于企业选择筹资方案，以获得筹资效益的最大化。在激烈的房地产竞争市场环境当中，房地产企业资金成本的高低受多方面因素的综合作用。

1.房地产市场的总体经济环境。总体经济环境对于房地产企业当中资本的供给以及需求有着直接影响。房地产的无风险报酬率是总体经济环境变化的直接反映。倘若货币需求有所提升，但是供给却没有随着增加，投资人的投资收益率就会相应地提高，房地产企业的资金成本相应地得到上升。倘若货币需求有所下降，投资收益率便会有所降低，企业的资金成本也相应地下降。

2.证券市场因素。证券市场因素对证投资的风险有着直接的影响，证券市场因素即是证券的市场流动的难易程度与价格的波动。倘若证券市场的流动性较差，会导致投资者的交易行为相对地困难，其风险便会加大，收益率便会相应地提高。

3.房地产企业内部的经营状况与融资情况。其指的是房地产企业的经营风险与财务风险大小的变动。经营风险指的是房地产企业投资决策所体现出的结果，具体表现于其资产收益率的更变上，财务风险指的是房地产企业筹资决策所体现出的结果，具体表现于普通股收益率的更变上。倘若房地产企业的经营风险与财务风险相对较大，投资者将会提出提高投资收益率的要求。

（三）工程成本的控制措施

1.在项目前期进行成本控制。项目前期指的是项目规划、方案设计以及施工图纸设计等阶段。依据项目设计的程度,并且结合以往的实际经验数据以及市场价格、该项目的市场定位等因素，并且根据实际情况进行及时的调整与修正，确定出合理、科学的成本控制目标。

2.确保成本控制具体化房地产企业整体成本控制的目标确定之后，相关管理部门（比如：合约与财务部门）必须及时地进一步分析成本测算值，使得成本控制具体、细节化。

3.充分地对建材市场进行调研,掌握相关的新工艺与新材料。广泛地收集本行业市场和产家单位的信息，以能够协助相关部门设计更多的设计选样,以实现较多的材料可替代,从而降低工程的成本。

4.完善工程设计的变更程序和现场签证的制度。对工程设计变更之前的相关成本评审制度进一步地完善,对签字权限的相关工作人员进一步明确。

5.建立并且完善房地产企业整体成本的预警制度。成本的预警制度即是成本的管理部门和相关部门之间的合作，在项目发展的各个阶段过程当中，依据项目具体的发展情况及时地调整其成本台账，并对相关的成本变动进行及时的反馈，从而有效地消除导致成本发生异常波动的不利因素。

（四）提高房地产整体成本控制的工作人员的综合素质

房地产企业整体成本控制质量的优劣，很大程度上与相关的工作人员的综合素质密切联系。提高成本控制工作人员的综合素质，有助于提高成本控制的有效性；有助于提高市场风险预测的确定性；有利于提高房地产资源的使用率，以达到预期成本控制的目标。因此，房地产企业必须对成本控制工作人员的选聘上进行严格地把关，并且注重对其的培养与管理。必须重视其职业道德水平，特别是对企业的会计工作人员，在注重其技术专业水平之外，更应当注重培养其自我约束的能力和责任感，以满足企业整体成本控制的要求。

四、总结

在房地产市场竞争日益激烈化的条件下，只有不断地对整体成本控制进行创新，建立健全并且规范整体成本控制体系，加强房地产企业整体成本控制的管理，才能够使得房地产企业适应市场发展形势，得到进一步的发展与壮大。在整体成本控制的管理上，应当建立并且完善企业的成本控制措施，在预期成本的指导之下，充分地发挥企业相关部门之间的合作，与此同时，必须保证成本控制能够伴随于项目的每一个阶段，以有效地控制成本、降低工程费用，使得企业在保证施工质量前提下实现效益的最大化。

主要参考文献：

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