城市综合体的赢与亏

在住宅市场频遭政策打压的背景下，商业地产的热潮鼎沸，大量城市综合体在新兴城市迅速被造好，却又由于没有合理规划而被空置，很多城市被纳入新的鬼城，这些城市综合体面临着怎样的赢与亏？上海元策投资顾问有限公司董事长何鸫波、商业地产资深人士庄伟分享了他们的观点。

《销售与市场》：伴随着二、三线城市的崛起以及城镇化进程的加快，会给商业地产带来哪些契机？

何鸫波：中国的商业地产起步较晚，底子比较薄，就算没有城镇化这么大规模的投入，中国的商业发展空间本身也比较大。城镇化进程，这是十传递出的一个非常重要的政策导向，涉及4亿农民进城和40万亿的投资。城市的崛起和城镇化进程，带来的一个结果就是人口的聚集，这就需要一系列民生配套的东西，包括商业、医疗、就业、教育培训等，这些产业都会相对去集中，这就给我们做商业地产带来很多机会。

实际上，中国的商业本身就需要一定的提升。中国的经济发展存在不平衡的现象。像上海这样的大都市汇集了最好的东西，但是商业不同阶段的业态在全国都能看得到。例如，在一些偏远的小城市还存在最早的大棚式的、摊贩式的、赶集的市场。在中国，可以看到并研究不同商业模型和商业特色。这就从另外一个角度说明，中国的商业品质需要提升，这也是消费升级、生活品质提升的一个需求。

《销售与市场》：如何看待新兴城市大规模建造商业综合体的现象？

庄伟：目前，全国商业地产的库存量还是比较大的，存在结构性不合理的问题。现在等开发的项目很多。项目不是没有被批下来，而是项目有了不敢造了。因为已经造好的项目很多都空置下来，这个现象还是值得关注的。其实，开发商在拿地之前，项目的容积率、商业配置等政府已经做好规划了，虽然日后项目规划会有一个微调，但整个大方向是定了的。这就需要政府在做规划时更加专业和谨慎。

何鸫波：很多城市在做规划的时候，需要意识到这种现象，需要全局统筹，做一个通盘的考虑，尽量不要让商业不足，也不要让它过剩，结构也要合理，这样的规划更符合居民的要求。很多城市的商业综合体有了切肤之痛，需要反思如何调整方向。以往这种粗放的、类似住宅的开发模式是不适合商业地产的。但除了政策的调节以外，还会有市场调节。很多开发商或者拿了地的地主方，不会没有意识到这样一个情况，他可能还会跟政府去协调、去沟通。

《销售与市场》：如何判断一个城市需要多少城市综合体？

何鸫波：每一个城市都是要通过深入调查研究后来进行判断的。比如，需要深入了解统计本地的户籍人口、常住人口、城市发展的产业方向以及它的人口是导入型还是流出型。相对而言，导入型的城市商业潜力更大一些。中国地大物博，区域文化、民风、消费习惯各异，所以每个城市的判断标准都不一样。消费能力、消费等级会决定这个商业项目档次的高低，但是最基本的还是人的消费，这是对一个商业能不能做的最基本的判断，如果一个城市人口数量都不够的话，是不足以支撑商业发展的。

庄伟：一般来说，从一个城市的人均GDP、人均可支配收入、居民消费结构支出、人均商业面积等数据判断商业的发展状况。同时，还有一个现象就是城市贫富差距太大，像工业型、资源型城市人均消费很高，但很多普通的民众往往被拉高了。数据看似乐观，很多繁荣背后其实并非如此。商业对这样一个城市的发展要有所警惕，很多城市繁荣的背后不具备开发的条件。

《销售与市场》：二、三线城市商业项目的运作与一线城市存在哪些不同？

何鸫波：二、三线城市和一线城市的定义暂时还不是那么清晰，比较模糊。在调研过很多城市之后，我发现以往理解的二、三线城市的消费能力、消费行为一定程度上比所谓的一线城市还要强。比如，在沈阳，对于奢侈品的消费，比上海还要狂热，这就需要根据每个城市的文化特点来综合考虑。不能笼统地划分一、二、三线城市，必须很细致地去做消费的分析才能把项目做好。具体项目具体分析，每个地方的文化沉淀都非常厚重，谁也影响不了谁。

庄伟：商业总的趋势是大城市跑在前列，二、三线城市跟着慢慢学，但是在发展的过程中，肯定会有不同的路走出来，例如，长江三角洲地区跟东北地区差别就很大。同时，商业资源倾斜度、专业人才、经营理念等造成商业发展水平的不均衡。虽然电子商务的发展会满足商业落后地区的消费需求，但无法满足消费者的消费体验，而现代商业注重的却是体验型消费。

《销售与市场》：国内商业综合体如何规划自持和售卖比例？

庄伟：这个租售比例没有标准。客观地讲，持有物业的就是经营商业地产，卖掉物业的是地产商的经营行为。物业卖掉的话，将来这个经营权在小业主身上，卖掉之后就没有能力指挥这盘棋，不能去统一规划，将来会产生很多问题。这样的商业就没有灵魂、没有主题、没有个性，这样的物业资产保值、增值就会有麻烦。

何鸫波：商业地产项目不宜散售，但国内现在还没有更好的解决开发商资金压力的方法，所以很多业主迫不得已将商业拆零销售掉，其实自持的物业和销售的物业的形态和功能是非常不一样的，至于选择自持或者售卖完全是开发商根据公司的战略或者战术而制定的。希望国内尽早出现真正的REITS，解决商业地产这一问题。