一个仓库的转型之旅

在园区空心化日益严重的今天，一个杭州园区的起步与转型的轨迹可以告诉我们因势利导的选择有多么重要。

一个仓库能用来干什么呢？杭州电子商务产业发展有限公司董事长夏明汉的答案竟然是把仓库变成写字楼。

三年前，杭州电子商务产业园还只是新华书店的一个物流仓库，夏明汉却以每平方米0.53元/天的价格把这个废旧仓库租了下来。仓库刚刚租下不久，杭州市西湖区文三路电子信息街区（下称文三街区）一个IT连锁卖场颐高集团也想从夏明汉手上租下仓库，用来开电脑市场，夏明汉则做二房东。然而他心里明白：只有提高楼宇的价值才能取得更高的效益。

从物流仓库到现代化写字楼的转型，他是如何做到的？

差点当上超市老板

一开始夏明汉并没有想做园区。当时，新华书店物流仓库的周边集聚着100多万人口，却只有两家大型超市，夏明汉计划也开一家超市。但是，考证之后发现翠柏路地理位置很好，如果仅仅开个超市有点浪费资源；与此同时，仓库周边门前道路有些狭窄，车流进不来，超市生意也不会太好。随后，他又考察了一些二手品交易、百货交易等小商品市场，也不知道做什么更合适。举棋不定时，2009年7月，夏明汉决定走访杭州市西湖区招商局，寻找合适的楼宇经营模式。招商局了解情况后推荐夏明汉和西湖区相关产业部门对接。

夏明汉找到了文三街区电子信息管委会副主任傅阳。

傅阳给了他一个合适的建议。仓库所在地西湖区是浙江省电子信息产业集聚最明显的区域，打造电子商务产业园区有利于招商。此外，网络已经离不开人们的生活，发展电子商务产业能够为夏明汉带来可观收益。在傅阳的分析下，夏明汉决定建设电子商务产业园。

这次谈话一举改变了这个仓库的未来，也改变了夏明汉的命运。那时候，西湖区也正在寻找合适的楼宇发展产业经济，傅夏达成口头协议，文三街区电子信息管委会确保半年之内招商招满，而夏明汉则出资金将仓库改造为写字楼。

担心也很快显现。听了傅阳的建议，夏明汉产生了很大兴趣，但是一个职能部门能不能把4.5万平方米的楼宇招满呢？而作为职能部门，傅阳又不能和夏明汉签订合同。

但此后招商形势一片大好给了夏明汉莫大的信心。

2010年4月22日，他们举办了“2010杭州电子商务产业政策解读暨电子商务产业园项目说明会”，为参会的中国百家电子商务企业与政府、企业、园区和VC之间搭建起了一座桥梁，促进合作。这是他们唯一举办的一场招商项目宣传会。傅夏还打起了低价牌，相对于同属文三街区的东部软件园，企业只要花1/2的价格就可以租到电子商务产业园的办公楼。虾米网CEO王皓说：“当时我选择入住园区一来是看中了这边的地理位置不错，二来就是园区租金比较优惠。”杭州纳维电子商务有限公司总经理胡冒才也表达了相同的观点。

文三街区电子信息管委会只花了三个月时间就把园区内招满了企业。招商效率之高得益于当地产业集聚的态势。2009年，凭着阿里巴巴的电子商务品牌、技术优势和西湖区的环境资源优势，众多电子商务企业在这里集聚。用傅阳的话，就是与阿里巴巴共存亡的电子商务企业多如牛毛，很多企业都通过傅阳寻找合适的楼宇信息。电子商务产业园成立之后，傅阳把手上企业资源直接移植到园区即可。

1500万元从何而来？

资金不足是改建园区面临的首要问题。在面积为4.5万平方米的厂房，光是光纤的铺设成本估价就要460万。幸运的是夏明汉和电信达成了合作，电信将免费为园区铺设光纤，前提是园区内近100家企业全部使用电信的网络。即便如此，改造资金还远远不够，前期夏明汉自己也跑了几家银行，迟迟没有结果。于是他找到了傅阳，傅阳给他推荐了杭州银行科技支行。虽然对投资高科技产业很有兴趣，然而一下子放贷800万元却不清楚收益如何成为科技支行难以抉择的一个因素。

科技支行希望管委会能做担保，但这显然不合规矩。

贷款的前提是找到一家合适的担保公司。傅阳帮着夏明汉联系了一家专门做高科技企业的担保公司，并给担保公司算了一笔账：当年投入为1500万元，完成改造后，租金为每平方米1.5元/天，剪掉成本0.53元/天，相当于可以赚1元/天。楼区总面积为4.5万平方米，假设利用5000平方米做平台、4万平方米出租的话，那么整个楼区租价为每天4万元，一年接近1500万元。如果刨除管理营运成本500万元左右，招满企业后一年之内可以盈利1000万元，而这1000万元可以首先用来还贷。担保公司还有另一个担心：如何能保证把4.5万平方米的楼宇招满企业？傅阳把西湖区电子信息产业3万平方米楼宇信息需求讲给担保公司，并保证把园区招满。同时夏明汉表示园区建成后，收进来的租金将通过科技支行周转，解除了银行的后顾之忧。

仓库变成写字楼不容易。仓库东西宽65米，南北长116米，改成6层写字楼后，居中房间的采光必然受到影响。这时候，夏明汉做了一个大胆决定：将房屋左右两个侧各开了一个240平方米的天窗，确保每层楼房间的采光都有保证。然而开天窗涉及到楼宇的安全问题，夏明汉他们要一一考虑改造工程是否破坏房屋结构，结构改变后是否会对房屋造成威力性破坏等问题。傅阳协助夏明汉通过了各个专业部门认证审批。同时对楼宇周边花草树木也进行了美化。

楼宇改造的速度很快。2009年12月1日，夏明汉进驻楼宇。18天后，他们开始动工建设园区，2010年3月，楼宇开始铺设光纤。2010年4月26日，第一家企业新钻网已经进驻园区，9月底全部招商完毕。“这段时间我们工作人员都很辛苦，每天晚上12点才能回家，正是他们300多天没日没夜的工作换来了楼宇建设的高速度。”

夏明汉下的赌注是正确的。不到一年的时间内，园区顺利完成从物流仓库到现代化写字楼的转型，成功引进60余家电子商务企业，入驻率100%，注册资金逾3.5亿元，入驻的企业基本上处于加速上升期。“我们把园区每个房间的标准间定为500平方米，2009年，能租得起500平方米的企业肯定有自己的盈利模式，”夏明汉说，“企业的持续发展为近两年物业的稳定打下了基础。”而今，仍有20～30家企业希望通过傅阳进驻园区，园区招商从来都不用烦恼。