地方政府投资行为对房地产价格影响的模型研究

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

内容摘要：住房是民生的重要问题，关系到社会的和谐与稳定。地方政府投资行为将直接影响房地产价格，本文通过建立地方政府关于房地产业效用的函数，分析地方政府投资行为，研究发现在最大化地方政府效用的刺激下，会扩大对于房地产业的直接投资和非直接投资，从而影响房地产价格。地方政府是国家关于房地产业发展政策的最终的具体实施行为主体，房地产业的正确引导，关键在于调整地方政府的行为动机和方式。

关键词：地方政府 房地产价格 投资行为

多年以来，我国坚持以经济建设为中心的战略方针，地方政府官员为达到晋升的政治目的，纷纷展开竞争性的投资扩张，在其有限的职能和资源能力范围内，选择经济效益高、短期见效快的行业重点发展，并给予一定的政策和资金支持。另外，从地方政府的财政方面考虑，从1994年起，我国进行了税制改革，并开始实行分税制财政体制。分税制改革提高了地方政府的边际留成率，从而强化了地方政府的剩余索取权。房地产业恰恰契合了地方政府的投资冲动和收入冲动行为，最终形成各地方政府集中投资于房地产业的局面。

房地产市场中地方政府的直接投资行为仅表现为某些带有政府色彩的城市建设公司对于建设项目的涉及，以及地方政府对于比重有限的经济适用房、廉租房的建设。而地方政府的非直接投资行为影响力较大，地方政府作为辖区内管理者与必要设施和服务的提供者，主要是通过颁布和执行法律、征税、行政管理、补贴、基础设施建设和提供服务、土地等间接行为影响房地产业。

地方政府投资行为影响房地产价格的模型构建

（一）房地产业政府效用函数

标准经济学探讨经济主体行为的一般框架是建立行为主体的效用函数，由此分析在效用最大化目标驱使下经济主体的最优行动选择。遵照这样的范式，本文在分析房地产发展过程中的地方政府行为时有必要建立其效用函数。主要目标是社会稳定、经济增长、财政收入水平。由此，本文建立地方政府效用函数F＝F（社会稳定、经济发展、财政收入）。地方政府对房地产业的利益驱动行为是可以归结到以上三个方面的。

政府是房地产市场中一个参与主体，受目标和利益的驱使进入市场的运转过程中。但不同等级的政府目标存在着差别。中央政府是整个体制政策的主导力量，地方政府在中央政府设计的框架范围内选择行动。鉴于中央政府在这一过程中的主导性地位，在进行地方政府关于房地产业的效用函数推导前，本文首先考察中央政府对于房地产业的效用函数。

设房地产销售价格为Pr，房地产竣工面积为Qr，于是房地产业总产值为：Yr=PrQr，建设房地产需要使用大量的土地资源，将土地使用量设为Ql，土地招标拍卖价格设为Pl，则土地转让总收益为Yl=PlQl，借鉴地方政府效用函数的相关影响因素，中央政府的效用水平主要与GDP总量、物价水平、居民福利水平等因素有关。房地产业发展过程中的中央政府效用函数需要将上述指标进行相应调整，用房地产业的具体指标来代替，也就是GDP总量和物价水平相应的换成房地产业总产值和房价水平。设定中央政府关于房地产业的效用函数，必须首先确定这些指标与中央政府效用的基本关系。根据宏观经济学的分析结论，本文将这些指标与中央政府效用的函数关系归纳如下：

房地产业总产值越大，中央政府的效用水平越高，两者之间存在正相关关系。这是由发展经济为工作中心的目标决定的，房地产业总产值越大，GDP总量提升的越多，政府的满意程度越高；房价水平越高，中央政府的效用水平越低，两者之间存在负相关关系。这里指的是两者之间的直接关系。较高的房价水平对经济发展的稳健性构成威胁。价格是市场经济中最基本的信号，房价水平越高会引发更多资源向房地产业积聚，造成房地产业的过度发展，破坏国民经济各组成部分之间的内在平衡；居民福利水平越高，居民对中央政府越满意，中央政府的效用水平就越高。

根据上述关系，本文用基德兰德和普雷斯科特的货币政策模型进行修正，将中央政府的效用函数设定为下式：

u(cg)= f(Y,Y,P,P,c,k)=(Y-Y)2-c(P-P) +kY/P（1）

（1）式中，u(cg)为中央政府的效用水平，Y为国内经济实际总产出，Y为自然失业率下国民经济均衡产出，c为中央政府的通货膨胀厌恶系数，P为物价水平，P为私人部门预期的物价水平，k为居民可支配收入占国民总产出的比例。

产出与通货膨胀率的关系由含有通货膨胀预期的菲力普斯曲线决定，假定菲力普斯曲线采取如下线性形式：

Y=Y+β(P-P),β>0（2）

将（2）式代入（1）式，中央政府的效用函数变为：

u(cg)=β2(P-P)2-c(P-P)+kY/P（3）

具体到政府在房地产业发展中的效用函数，可以将上式用房地产相应指标代替，于是（3）式可进一步改写为：

u(cg)=Qr2Pr2-c( Pr-Pr )+kY/P （4）

这里直接将菲力普斯曲线中的β替换成Qr，更能明确显示出房地产业总产出对政府效用的影响，而菲力普斯曲线中的β则是对整个物价水平而言的。本文还将自然失业率下的物价水平项去掉，这是因为这个指标一般情况下很难界定，而现实中的政府的确对房地产业名义总产出Qr Pr 更为敏感。所以针对房地产业这一具体行业而言，中央政府的效用函数作这样的调整很有必要。（4）式中的C的含义不再是中央政府对通货膨胀的厌恶系数，而是中央政府对房地产业局部过热引起经济失衡的厌恶系数。最后一项中的P换成Pr也是显示公式对房地产业的针对性。由于房地产是居民生活的必需品，需求弹性系数比较低，居民需求存在很强的刚性。无论房地产价格高低，居民总是要消费以满足居住需求。因此，房地产价格越高，居民在房地产方面的支出越高。在总的可支配收入和其他消费品价格不变的条件下，居民用于其他消费品的支出减少，其他消费品消费数量下降。物品消费总量的下降导致居民的总体福利水平下降。而这种福利水平的下降表现为居民对政府管理满意程度的降低，从而导致政府效用水平下降。

（二）地方政府对于房地产业的效用函数推导

地方政府是在中央政府设定的框架范围内行事，但也拥有一定的自，因而其效用函数与中央政府的效用函数存在很多相似之处但也有一定程度的差别。

土地转让收益。在分税制的背景下，房地产税费和土地转让收益主要归地方政府所有，土地收益已经成为地方政府的第二财政，而且经办官员可以从中获得大量灰色收入。因此土地转让收益越高，地方政府获得的效用越高。

房价膨胀水平和居民福利水平。这两项也是地方政府考虑的因素，但是在现行的制度体系下，地方政府对经济全局和居民福利水平并不负有直接责任。因此，地方政府对这两项的重视程度相对中央政府来说要小，主要视中央政府的压力而定。由于经历了中央政府到地方政府的传递过程，其中的损失在所难免，所以一般情况下传递损失系数小于1。

根据以上分析，地方政府在房地产业发展过程中的收益可以表示为：

u(lg) = ( Pr Qr )2+( Pl Ql )3-εc( P-P )+

εkY/Pr （5）

式中，Ql为土地使用量，Pl为土地招标拍卖转让价格，土地转让收益为Pl Ql，ε为传递损失系数，其他符号含义同前。在现行体制下，土地转让收益是无风险收益，直接落入地方财政。而在金字塔式的官僚体系下，良好政绩仅意味着地方官员升迁的可能性较大，而得到升迁的只是少数。因此相比而言，地方政府及其具体执行者对土地转让收益有着更为强烈的偏好。表现在上式中，房地产土地转让收益对地方政府的重要性显著高于其他项，数量级上最高。

关于地价和房价之间的因果决定关系曾经引起很大的争论，结果莫衷一是。然而，有一点可以确定的是，土地价格和房价之间存在正相关关系，所以土地转移收益和房地产业总产值之间存在正相关关系。

令：Pl Ql =ηPr Qr，0

于是，地方政府关于房地产业的效用函数相应的可以进一步写成 ：

u(lg)=(Pr Qr )2+η3( Pr Qr )3-εc( P-P )+εkY / Pr（7）

本文在假设地方政府的效用函数主要考虑社会稳定、经济发展、财政收入的前提上，将地方政府的这些行为动机具体到了房地产业。通过以上函数，可以很清晰的看到，影响地方政府对于房地产业的效用指标主要是房地产销售价格Pr，房地产竣工面积Qr，因为这两个指标在整个函数中所占的权重是最大的。

综上再一次从理论上验证了作为相对独立经济主体的地方政府与房地产业之间的密切联系。综合看来，地方政府推动房地产业和房地产业的繁荣两者之间是互相促进的，而作为区域经济主导者的地方政府，在满足自身效用的刺激下，将会投资于房地产市场，维护着房地产业的高价走势。

（三）地方政府投资行为与高房价形成的机理分析

根据前面推导的地方政府关于房地产的效用函数u(lg)=(Pr Qr )2+η3( Pr Qr )3-εc( P-P )+εkY / Pr，地方政府为达到其效用最大化，会加大对于房地产业的直接与非直接投资，维持高房价和房地产市场的繁荣，下文对此进行论证。

由于非直接投资难以衡量，地方政府对当地房地产业投资的衡量就存在着很大障碍，地方政府行为的指标性衡量也一直是学术界的难题之一。但是，通过之前的分析，可以认定，地方政府对房地产业的投资额度Il可以间接地表现在当地房地产业的投资完成额Ir上，地方政府对房地产业的直接与间接的支持和投资必然使得房地产业投资完成额呈上升趋势，即Il与Ir必然是正相关的， 而房地产投资额Ir与房地产价格Pr之间的关系又如何呢？

从各地的实际表现来看，我们发现随着房地产价格Pr的逐步走高，房地产投资额Ir也随之不断增加，投资额Ir的不断增加也推动者房地产价格Pr的进一步走高，地方政府对于房地产投资Ir与房地产价格Pr之间密切联系，互相推动，互相依赖。

综上可知，Il与Ir正相关，Ir与Pr正相关，而由函数u(lg)=(Pr Qr )2+η3( Pr Qr )3-εc( P-P )+εkY / Pr可知，地方政府为达到其效用最大化，会尽量维持高房价Pr。因此，本文可以得出，地方政府在效用最大化的刺激下，会加大对房地产业的直接与非直接投资规模。

结论与政策建议

综上，本文得出结论，提高房价和维持房地产市场的繁荣可以为地方政府带来更多的效用，并且，在最大化其效用的刺激下，地方政府会扩大其对于房地产业的直接和非直接投资。在经营城市的诱惑下，地方政府通过各种手段推高地价和房价，以实现土地收益最大化，城市房价在地方政府的推动下单边上涨，居高不下，使多数城市居民难以承受。这种状况侵蚀了城市居民特别是购房居民的利益，有损社会公平正义，同时也透支了地方未来的土地收入，由此带来的经济利益是不稳定、难以为继的。当前房地产业的非理性繁荣却给社会经济、政治带来了潜在的风险，需要着手解决。地方政府是国家关于房地产业发展政策的最终的具体实施行为主体，房地产业的正确引导，关键在于调整地方政府的行为动机和方式。

住房是民生的重要问题，关系到社会的和谐与稳定。因此，首先应该深化财税体制改革，合理界定中央和地方的财权、事权，减少地方政府经营城市获取收益的冲动；其次，改革地方政府的政绩考核评价体系，应该将房地产发展中的民生指标纳入政绩考核体系。在这个体系中，既要有保障性住房建设的考核标准，还应有房价收入比、房价上涨速度等保持房价稳定性的考核标准，真正做到科学发展，构建和谐社会；最后，各地方政府应调整房屋供给结构，发展经济适用房，公共租赁房等。

参考文献：

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