土地储备融资模式探析

【摘要】银行贷款是指土地储备中心向银行等金融机构通过贷款的方式融通资金，是目前最主要的筹资模式，在土地储备中发挥了重要的作用。该模式具有以下特点：一是有偿性，银行贷款是土地储备...

一、土地储备融资模式的现状分析

（一）财政拨款

财政拨款是指政府为支持城市土地储备制度顺利运行，为能有效调控城市土地市场为目的而采取的行动。财政拨款属于一种政府行为，具有以下特点：一是无偿性，财政拨款是指政府通过无偿拨款方式支持土地储备中心，以使其能够顺利地进行土地征购与储备工作，它是政府的一种无偿行为，无需归还；二是无风险性，财政拨款是一种既不用归还本金，也无需承担利息的融资模式，所以财政拨款没有任何财务风险；三是不确定性，财政拨款来源于政府当年的财政收入总额，由于每年的财政收入带有不确定性，再加上其他用途与其进行竞争，所以我们可以看出政府对土地储备机构的拨款受诸多因素的影响，拨款的数量带有很大的不确定性；四是有限性，由于城市政府的财力有限，所以分配给土地储备中心的财政拨款数量也是有限的，往往这笔启动资金比较少，难以维持土地储备机制的运转。

财政拨款主要适用于城市土地储备制度建立初期，由于土地征购和整理量大，而土地出让量又特别少，此时的财政拨款就可以作为储备制度的启动资金。另外，在地区经济形势发生变化时，通过其他融资渠道难以筹资时，财政拨款就是维持土地储备制度正常运行的保障。

（二）银行贷款

银行贷款是指土地储备中心向银行等金融机构通过贷款的方式融通资金，是目前最主要的筹资模式，在土地储备中发挥了重要的作用。该模式具有以下特点：一是有偿性，银行贷款是土地储备中心以债务人的身份向银行借款，此时的银行是债权人，银行也是一种追求利润最大化的企业，所以土地储备机构必须按期还款付息；二是风险高，土地市场具有一定的波动性，地价会随市场的波动而变化，所以在某些情况下，有可能会发生不能按时偿还银行贷款的状况，严重时还可能会引发财务危机；三是方式灵活，由于我国银行种类比较多，且分布广泛，所以贷款类型、期限也是多种多样的，所以与其他形式相比银行贷款筹集方式相对比较方便、灵活。

银行贷款是目前我国各城市土地储备资金的主要来源，它可以适用于任何一种土地储备的形式，尤其是一些规模比较大、开发周期比较长、仅靠财政拨款不能满足的项目。

（三）土地储备收益

土地储备机构通过对收购的土地进行再开发，将其由“生地”变为“熟地”之后进行转让，用土地转让收入扣除土地收购、开发、储备支出后为土地转让增量收入，该收入构成了土地储备收益。这部分收益除了用来维持土地储备机构的日常开销、偿还贷款外，剩余的部分可以用来征购新的土地。该模式的特点如下：一是风险性，在经济萧条或国家战乱时期，土地转让市场可能发生供大于求的状况，此时土地储备带来的成本会大于转让收入，土地储备收益就变成了负值，所以带有一定的风险性；二是数量有限性，土地储备收益中仅有一部分可以用做土地储备资金用来征购和整理新的土地项目，另外一部分用于维持土地储备机构的日常开销、偿还贷款、增加财政收入等用途。

土地储备收益是一种比较常用的筹资模式，但由于其具有风险性和数量有限性的特点，所以在土地储备筹资过程中不能作为最主要的筹资模式，只能承担起辅助其他筹资模式的任务。

（四）几种融资模式的比较

以上三种融资模式是目前比较常用的土地储备融资模式，根据各自的特点，它们都有自己适用的范围。表1对这三种融资模式进行了比较分析。

二、创新的土地储备融资模式

目前无论是政府财政拨款还是银行贷款，都未能形成有效的资金筹措机制，而且存在较大的风险，笔者认为可以从以下几种模式进行创新。

（一）土地信托

土地信托是指土地储备机构以自己的名义，将储备的土地委托给专门的信托公司，由信托投资公司作为受托人，负责信托土地开发的融资活动。

1.土地信托的作用

从经济角度来看，信托公司把居民手中的闲散资金集合起来，投向具有稳定收益、风险度较低的土地开发整理，这样不仅可以使投资者的资本有稳定的收益，同时也可以解决土地储备中心资金不足的问题，形成了“多赢”的局面。从社会角度来看，信托资金参与土地开发整理，既有利于整理闲置、分散的土地，同时对加快城市的规划建设方面也具有巨大的社会效应。

2.土地信托的特点

土地信托与其他融资模式相比具有更大的运作空间，其具有以下几方面的特点：一是资金成本低，信托投资公司是直接募集社会资金，其经营方式与银行相比有很大的差别，它的利润主要来自收取的手续费，一般而言其利率水平比银行贷款利率要低1%左右；二是募集方式灵活，发行土地信托，根据有关规定，只要信托投资公司认可，可以随时在市场上发行土地信托，并且募集的资金量不受任何限制；三是利率比较灵活，银行利率由国家确定，当利率出现上调时有可能会导致融资成本增加，而发行土地信托可根据一定阶段市场资金利率的平均水平制定利率水平，灵活性更高。

3.适用范围

笔者认为土地信托适用于一些资金需求比较大的大型项目，运用此种融资模式可以降低财务风险，减少不必要的损失。

（二）土地基金

土地基金是指由政府设立的，以土地资源为载体，通过对外发行以土地的未来收益流为担保的土地收益凭证，向大众募集资金，然后将募得的资金委托给土地储备中心，进行城市土地开发、经营等土地整理工作，土地的出让、出租等所获得的收益都进入土地基金，并根据土地收益凭证进行收益分配。

1.土地基金的特点

土地基金具有筹资数额大和风险低的特点。由于目前低风险并且收入相对稳定的投资渠道越来越少，所以更多的投资者的目光开始转向基金，大量资金涌入了收益相对稳定的土地基金市场。土地储备机构只需根据土地的实际经营状况，支付一定比例的收益给投资者，而不像土地储备贷款和土地债券，需要支付的利息是固定的，这样就有利于土地储备机构分散风险。

2.适用范围

土地基金是一种创新的土地储备融资模式，该种融资模式主要适用于投资项目比较大、不确定因素比较多、投资周期长的土地项目。

（三）土地置换

土地置换是指土地储备中心按照城市土地储备计划，在进行土地储备的过程中，为了节省土地收购费用、安置现有土地使用者，用已经进入土地储备体系的土地置换使用者目前所使用土地的行为。

1.土地置换的适用条件

土地置换对土地储备中心来说，是一种比较好的土地收购方式，因为它无需动用大量资金就可完成土地的征购和整理工作，但是要想进行土地置换就必须满足一定的条件：一是土地储备中心手中必须有合适的土地可供置换，并且可供置换的储备地块规划已经完成，可以进行出让；二是土地使用者愿意进行土地置换，如果仅是土地储备中心单方愿意，土地置换是无法完成的。

2.土地置换的特点

土地置换具有如下特点：一是节省资金，由于土地置换是用地换地，不需要向土地使用者支付土地使用权征购费用、拆迁补偿费等；二是置换过程复杂，要想进行土地置换，土地储备中心一定要和土地使用者进行全面而详细的谈判，涉及土地评估、项目评价、合同谈判和签订等过程，置换过程相对比较复杂，三是风险低，土地置换不需巨额收购资金，因此就没有涉及利息等财物费用，土地储备中心就不会出现资金周转困难的情况，所以财物风险比较小。

（四）土地债券

土地债券是指土地储备机构为筹措土地收购、整理资金，以收购储备土地或政府指定范围的土地作抵押，而向投资者发行并承诺以一定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证。

1.土地债券的特点

土地债券具有如下特点：一是资金来源广泛，土地债券的投资者不仅包括银行等金融机构，而且也包括许多中小投资者，这样就拓宽了城市土地储备的融资渠道；二是融资成本较低，土地债券是直接从投资者手中融通资金，相对于银行贷款而言，融资成本一般比较低；三是灵活性强，土地收购储备的运作过程较长，其资金需求具有长期稳定的特点，发行机构可以根据资金需求来自主确定债券的发行时间，债券的期限也可以根据实际需要自主确定，较其他模式相比灵活性比较强。

2.土地债券的适用范围

土地债券这种融资模式的适用范围比较广泛，这种模式适用于项目融资规模比较大，开发周期相对比较短的项目，尤其更适用于那些银行贷款与城市土地储备所需资金运行时间、期限上不匹配的情况，这样就降低了由于市场利率变动所带来的财务风险。

三、结语

本文归纳总结了目前比较常用的几种土地储备融资模式，分析了各自的特点和适用范围。在今后的实际运作中，我们还要“因地制宜，量体裁衣”，根据各自的城市规模、土地储备机构的性质、金融市场的发达程度、资金的需求数量等因素，选择行之有效的融资方案。

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注：本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文。