地产信托溃败

“我没有想到他们会这么快违约！”

国联信托的内部人士王伟（化名）谈及高远置业，唏嘘不已。

一年多前，国联信托被委托发行一桩单一房地产信托，金额1亿元，借款方为胡润女富豪榜上榜企业家邹蕴玉，借款平台就是高远置业旗下公司。

王伟解释理由，“我们国联信托本地化比较明显，江苏以外的业务不是太高，地产项目就更少。而高远置业实力不错，我们就接了这单生意”。

此后情形让国联信托大跌眼镜。上述单一信托计划成立刚过不久，国联信托就发现，高远置业旗下项目进展异常缓慢，承诺证照办理也比计划滞后超一年。

“2012年年中，我们发现邹蕴玉借入了大量民间资金、利息，同时还有其他多家信托融资，公司实际上已资不抵债，于是紧急提出提前结束信托计划，但未能成行。”王伟透露。

国资控股的国联信托很少遇到业务合作企业如此快速 ，王伟告诉《21CBR》记者，“我们马上在法院高远置业，2012年8月就进行了开庭审理，我们的目的是进行资产保全”。

国联信托后来一直为当时果断感到庆幸。新华信托、中泰信托等信托公司之后也陆续发现问题，并与高远置业对簿公堂。其中，新华信托涉及资金8.5亿元，且为集合信托，压力巨大。

王伟表示，现在做地产信托，除非是万科、保利这么大企业的业务，大家都是忐忑不安，谁知道哪个是下个高远置业。

山雨欲来风满楼，信托业从过去的高歌猛进，变得有点战战兢兢。有人说，信托业是中国影子银行的代表，仅仅几年时间，资产规模就超过了保险业。以信托为代表的高利率银行理财产品亦是中国富裕阶层除房产之外，最重要的家庭财富存放方式。

现在，它的背后挺立着严峻的风险阴影。信托是否会溃败？这是一个无法回避的问题。

安信“不安”

2012年的安信信托明显压缩了房地产信托规模，同比收缩比例约33%。

“现在案子还没有宣判，从庭审来看，被告方（纯高地产）较为强势。”一位“安信信托诉昆山纯高地产案”的知情律师4月27日对《21CBR》记者称。

安信信托的一场噩梦，历时四年未休。

2008年，国务院出台4万亿经济刺激方案，房地产市场应声崛起，2009年下半年开始，房价已势如脱缰之马。房企的疯狂融资带动了地产信托发行，2009年房地产信托融资出现可怕的膨胀。

立足长三角地产市场的上海纯高集团，在2009年火爆的房地产市场背景下，雄心勃勃打造联邦国际昆山现代产业服务（一期）项目（即“昆山.联邦国际”），不过当年三季度开始，一些银行已开始收紧开发贷，纯高融资迫切需要新的融资途径。

于是，总部同位于上海的安信信托和纯高集团开始接触，双方一拍即合，利用信托资金对纯高进行输血。不过据《21CBR》记者2013年3月旁听双方开庭获知，当时昆山纯高并不具备开发商二级资质（纯高人提供的证据显示），按照银监会要求，信托公司不能对其进行信托贷款。

或为了规避监管上障碍，安信信托采取了“受益权信托”模式，签订了“阴阳合同”。首先，安信信托发起并设立总规模6.27亿元的“昆山.联邦国际”信托，期限3年。其中信托优先受益权募集资金为人民币2.15亿元，由投资者以资金认购并持有；其余为一般受益权，由昆山纯高以其持有的“昆山.联邦国际”项目土地使用权及在建工程项下资产收益权认购并持有。

在签订上述财产权信托同时，安信信托还与昆山纯高签订了一份信托贷款合同，将优先募集2.15亿元贷款给纯高集团。

出于对这种复杂信托模式背后风险的考量，安信信托进一步要求签订《资金监管协议》，要求昆山纯高按照“信托专户最低现金余额表”向信托专户内划款，据《21CBR》记者获取材料显示，这一现金余额相当于保证金，要求较为苛刻，其中信托成立360天，账户最低保证金在本金10%，此后要陆续累计到信托到期时本金的66%。

“这个现金要求很不合理，2.15亿还没有完全到账使用，就需要缴存保证金，资金占用很大。”昆山纯高人在3月庭审中称。

2010年，房地产市场遭遇了史上最严厉调控，形势直转急下，仅一年时间安信信托的投机变成真正风险，当年9月18日，按照上述“信托专户最低现金余额表”，昆山纯高需缴存第一期保证金就未能打入账户。

《21CBR》记者从昆山.联邦国际一位业主获悉，2010年初，昆山.联邦国际部分已经交付业主，并承诺90天内办理房产证，但一直到当年年中仍未办妥。

安信信托感到害怕，马上找到昆山纯高，要求提前结束信托计划，但遭到了拒绝。此后，昆山纯高又陆续以位于上海长宁、青浦等地区的数栋房产作为抵押，签订了补充担保协议。

2012年9月23日，上述贷款3年期满，昆山纯高仍一直拖延未予以兑付，最终违约。记者3月初从庭审获悉，安信信托已向法院提起申请通过拍卖等方式，处置上述抵押的“昆山.联邦国际”项目和在建工程偿还债务。不过，截至发稿日，法庭仍未予以宣判。

在“昆山.联邦国际”项目中，信托一般受益权由昆山纯高以其持有的“昆山.联邦国际”项目土地使用权及在建工程项下资产收益权认购，作为信托增信措施。

“这种结构在某种意义上，是一种假增信。”金诚同达（上海）律所高级合伙人许海波对《21CBR》记者称。这种劣后受益权持有人和资金使用方为同一人，实际上就是“左右手的关系”。

这种所谓增信不久后再一次重现。

2011年1月份，刚刚遭遇上述昆山纯高保证金违约（2010年9月18日）三个月后，安信信托再入手一个地产项目浙江金磊房地产开发有限公司股权投资信托（下称“金磊房地产信托”）。

这一项目同样采用受益权信托模式，优先受益权3.5亿元由投资者持有；由东宸建设等项目公司债权人以其持有项目公司8.3亿元债权认购该信托的一般受益权。

《21CBR》记者获悉，浙江金磊项目公司的实际控制人和东宸董事长均为祝钟书，上述昆山纯高增信模式再现！

同时，安信信托此次更为激进，该信托项目以“金磊.星汇花苑”的土地使用权及在建工程作抵押担保。当时抵押物价值为5.02亿元，优先级受益权为3.5亿元，抵押率高达70%，高于一般房地产信托默认的50%抵押率上限。

后来，金磊公司以按揭及调控等原因造成资金紧张为由，向安信申请办理预售许可证，在推进预售证办理的过程中，安信信托工作人员前往项目所在地诸暨办理在建工程抵押时竟然发现，金磊公司提供的政府部门确认回函根本得不到当地机关的认可，“回函”系金磊公司伪造。

安信信托今年4月26日在官网上披露称，在金磊项目中，项目公司实际控制人因深陷民间债权人纠纷，致使其串通信托计划资金监管银行违约开设网银，并私刻公章挪用销售保证金。

得益于偶然发现金磊公司违规，安信信托立即采取司法查封冻结相关土地资产的保全措施，并经过数月协商，在2011年底提前退出该项目，侥幸逃离。

《21CBR》记者获悉，目前浙江金磊仍然诉讼重重，危如累卵。2013年4月底，该公司因建设工程分包合同纠纷正被温州当地公司。

故事还没完。几乎在金磊项目成立的同时，安信信托在2011年4月份再次上马了“泰宇花苑”项目开发贷款集合资金信托计划，项目总计4亿元。

然而，据悉2012年安信在账户查询过程中发现，借款方2012年2月23日挪用信托贷款2000万元偿还到期银行贷款。此后，事态进一步升级，去年7月泰宇花苑开发商卷款逃跑，留下了10多亿元债务和一个烂尾楼。

《21CBR》记者了解到，安信信托拒绝变卖上述泰宇花苑项目还款，目前已经在走破产重整之路。同时，按照信托计划，今年4月25日，安信信托将对上述信托计划进行兑付，但是截至发稿日，安信信托官网仍未披露兑付公告。

一阵阵地产信托惊魂之后，相较2011年，2012年的安信信托明显压缩了房地产信托规模，收缩比例约33%。

安信信托2012年年报披露，“由于非常态方式管理的信托业务占比上升，在法定信托展期期间，公司作为受托人履行法定尽职管理职责，预计可能形成风险和损失”。预计费用由年初的“0”飙升为7585万元，信托赔偿准备金也由年初1653万上升为2338万元。

在此背景下，该公司去年归属于上市公司股东的净利润只有1.08亿元，同比减少44.8%！

“飞蛾扑火”的游戏

信托天生和房地产契合，一般行业承受不了这么高的融资成本，也做不出地产信托这么大的量。

为何安信信托不断受房地产之累？

新华信托一位高层对记者解释：“信托天生和房地产契合，信托融资成本比较高，一般行业承受不了这么高的成本，也做不出地产信托这么大的量。而且以前做一单房地产集合信托，信托公司平均收益4%都不止，现在平均收益基本下降到2%左右，但仍高于其他类型信托。”

安信信托并非一个孤立样本。

《21CBR》记者从多位信托人士处独家获悉，今年涉身信托纠纷，或涉及房地产（借款方为地产公司、或者有地产抵押）的信托公司除了安信信托，还包括新华信托、中泰信托、中信信托、重庆信托、东莞信托、中融信托、国联信托等。

“中信—舒斯贝尔”是影响力较大的事件。

2013年5月3日，“中信—舒斯贝尔特定资产收益权投资集合信托计划”的抵押物——青岛舒斯贝尔地产、青岛乾正置业项下土地使用权在山东省法院司法拍卖厅进行第三次拍卖。原因很简单，中信信托认为，舒斯贝尔对信托资金进行挪用，多处违规。于是在中信信托申请下，山东省高级法院对信托计划中的上述两个地块进行查封，并作为中信信托产品抵押物进行首次拍卖。这一事件再次警醒信托的风险。

“中泰信托与高远控股对簿公堂”案则更为激烈。中泰信托涉案为一款单一信托产品，2011年底成立，投资金额3100万元，信托资金分两次发放给高远控股，年利率18%。而高远控股2012年下半年资金链开始出现问题，公司盘子铺得比较大，2013年初，债权人已开始清算公司资产。

这是典型的信托溃败。但这样的事态似乎不断发酵，越来越多。

今年4月9日晚，珠江控股（*ST珠江）关于股权融资借款到期的公告，按合同约定，到2013 年 3月 29 日，公司应归还重庆信托2.1亿元（约占净资产的88%）借款期限已到，但公司尚未偿还。

重庆信托的困境并非仅限于此。2012年9月25日与重庆信托再次签订信托贷款协议，*ST珠江向重庆信托融资借款2.5亿元，期限两年，然而此时的房地产销售收入大幅减少，旅游酒店业务大部分属于投入期，亏损较大。

珠江控股披露称，“由于国家对房地产行业的政策调控，银行和信托贷款对房地产行业也大幅度调高了门槛”。

不过上述信托仍然在重庆信托董事会获得了通过，据记者获悉，此次融资，珠江控股支付了高昂的代价，共支付 16.07%年利息及相关财务费用给重庆信托。

然而，信托成立尚不足3个月，珠江控股就公布2012年亏损1.26亿元，并宣布无力偿还信托贷款本息。重庆信托成为“冤大头”。

记者查阅珠江控股近几年的年报发现，该公司已在2011和2012连续两个会计年度净利润为负值，且亏损逐渐加大，若2013年继续亏损，公司将面临退市。

目前，珠江控股已与重庆信托协商借款的展期事项，配合办理该笔融资展期的相关手续。对于银行和信托贷款融资大门基本关闭，并连年亏损的珠江控股，除了展期，重庆信托或已没有多少选择。

大考到来

按照中金公司统计，2013年到期信托规模达2816亿元，总还款额高达约3100亿元。

从某种意义上，房地产信托是目前信托业的缩影。

此前，信托最大的对象是为地方政府的基建融资，但因房地产调控，正规的银行体系“不好意思”为陷入融资之困的房地产“输血”，于是信托开始粉墨登场。

“房地产领域一直是可承受融资成本最高的领域之一。”一家信托公司的上海业务总经理对记者称。房地产非常需要钱（融资），房地产的狂热又能给得起价（比较高的利率） 。信托化解了中央政府对房地产的严厉调控，信托成了房地产最重要的“输血方”。自然，也带来了巨大的兑付问题。

据用益信托工作室估算，2011年、2012年、2013年房地产（集合资金）信托到期规模分别是544亿元、1573亿元、1974亿元。2013年仍然是房地产信托的兑付最高峰期，其中，2013年兑付顶峰在二季度出现，达1301亿元。

如果再算上单一房地产信托，按照中金公司统计，2013年到期信托规模达2816亿元，总还款额高达约3100亿元。

中国信托业协会最新公布的数据显示，2013年第一季度末，房地产信托存量7701亿元，高于去年末的6880亿元，在信托资金中占比9.4%。如果算入信托资金曲线流入地产项目的，其数据或不止于此。

安全兑付的前提是房地产市场不会有大的起落。

“一些信托公司每个即将到期的信托都是专人盯防，房产公司稍微出现点情况，有的信托公司就会协商提前终结信托计划。”上述新华信托人士对记者称，一些地产公司本身经营没问题，仅仅因为社会或者媒体关注，信托公司也会选择提前终止，防止声誉受影响。

以四川信托为例，这家公司重组刚满2年，但在2011年和2012年两年里，四川信托就疯狂发起73只房地产信托，规模合计258亿元。

2013年四川信托需兑付的地产信托近百亿元，压力可想而知。今年4月26日，川信公布一则《俊发地产股权投资集合资金信托计划提前终止公告》，这款信托计划按计划要6月份进行兑付，但出于风控、声誉等考虑提前终结了项目。

危机已被“嗅出”？

银监会出台8号文，就是防止包括房地产信托在内的非银行融资快速上升。

尽管房地产不再上演“投资不败”的神话，依然很少有人担心房地产信托会出问题。理由是，如果有危机，这将是影子银行的系统风险，政府一定会出手，于是就不会存在危机！

但一些案例似乎证明，“定心丸”并不存在，市场正“嗅出”危机的味道：热衷于购买高利率信托理财产品的投资者突然失去了兴趣，一下子警觉起来。

渤海信托发起了一款地产信托“苏州嘉盛项目集合资金信托计划”，募集时间为2012年12月18日到2013年1月4日，存续期为两年，预期发行规模为2亿元，但最后实际仅募集了7880万元，不足预期募集规模的40%。

记者查阅了该款信托的说明书，其预期收益率为10%左右，已算比较高。

“这在以前是不可想象的，前两年只要收益率够高，信托基本没有说卖不掉的。”上述新华信托人士称。

无独有偶。同样在今年年初募集资金的东莞信托一款地产信托也遭遇市场用脚投票，该信托名为“恒信高富集合资金信托计划”，信托财产用于向佛山市三水高富地产发放房地产开发贷款，预计发行规模为两亿元，但在20多天的推介期内，实际仅募集到6660万元。

该信托预期收益率为9%-10.5%，是一个非常有吸引力的收益水平。有知情人士透露，信托募资不足，部分因为东莞信托在广东地区地产信托的失利，导致了公司信托产品公信力有所下降。投资者非常敏感，不买账。

据上述人士介绍，2012年4-5月份，东莞信托发起了一款“东莞信托—恒信嘉粤集合资金信托计划”，资金用于向广东嘉骏投资置业有限公司发放房地产开发贷款，期限18个月。嘉粤集团为该笔借款提供连带责任保证担保。

但仅仅半年时间，嘉粤集团已经向广东省湛江市中级人民法院提起重整申请并宣告进入重整程序，“东莞信托目前仍没有完全消除这个项目的影响，完善地解决问题。”上述知情人士称，上述佛山三水地产项目和嘉粤集团项目信托结构、项目地域等方面都颇为相似，不免引起投资者的顾虑。

今年4月15日，安信信托再次推出一款地产信托“安信—新湖控股流动资金贷款集合资金信托计划”，以信托贷款的方式为新湖控股有限公司融资2亿元补充现金流。

此次，安信信托依然冒险，上述信托计划并未抵押股权或土地，完全凭借新湖集团担保增信。安信信托的理由是，新湖控股2010年、2011年分别实现销售收入4.23亿元、13.14亿元，2012年前9个月实现销售收入11.79亿元，按此趋势，2013年末可实现销售收入约20亿元。表面看来，一切似乎没有问题。

但市场观察的情况显示，截至2012年末，新湖中宝共进行了超过10次信托融资，涉及渤海信托、华鑫信托、安信信托、华融信托、厦门信托等五家信托公司。截至2013年4月2日，新湖集团为进行信托融资，已将持有的新湖中宝股份33.22亿股质押，占公司总股本的53.07%。

“对于股权质押信托，此前信托行业默认在总股本的30%-40%以下，如果比例过高，当信托兑付出问题，处理股权会出现流动性问题。”上述新华信托人士称。这意味着新湖中宝已“踩过线”。这也迫使安信信托不得已降低投资门槛至20万元，否则担心没有足够的投资者来“捧场”。

如果按照目前的局势发展下去，会不会整体上出现没有足够的投资者“捧场”的现象？

这让监管者非常忧虑。为了控制不断膨胀的影子银行的风险，银监会近期出台了《中国银监会关于规范商业银行理财业务投资运作有关问题的通知》（即8号文），针对并加强包括信贷、信托等非标准化债权资产的风控力度。

“银监会出台8号文，就是防止包括房地产信托在内的非银行融资快速上升。”摩根大通中国首席经济学家朱海斌对《21CBR》记者称。

但是它真的能阻止信托溃败吗？