房地产:这个冬天不太冷

主要房地产公司前三季度销售均价攀升是无可争议的事实，且国内主要一二线城市需求旺盛；第四季度历来都是房屋销售和土地出让的高峰，对房地产行业而言，暖冬是大概率事件。

万科A（000002.SZ）、保利地产（600048.SH）、恒大地产（3333.HK）、招商地产（000024.SZ）等公司2013年前三季度的销售简报纷纷出炉，业界也随之出现了两种声音，部分人士认为“金九”成色很足，也有一些业内人士以万科、恒大等公司“环比数据下降”为由认为“金九”蒙灰。

无论各大地产公司“金九”的销售数据是否低于此前市场的高预期，但是销售均价明显攀升，国内主要一二线城市需求旺盛，“日光盘”频现却是不争的事实。

房价不断攀升、各地地王频出，房地产市场带着一股热劲进入冬季，给人的感觉是，这个冬季很可能成为行业的暖冬。

销售情况存争议 均价上升是事实

2013年9月份，万科实现销售面积131.1万平方米，同比增加24.86%；销售金额155.7亿元，同比增加29.32%；前三季度公司累计实现销售面积1098.7万平方米，销售金额1285亿元，同比分别增长21.02%和33.41%；同时，公司前三季度的销售均价11696元/平方米，同比上升10.25%。

绿地集团前三季度以1012亿元成为继万科之后第二个销售金额超过千亿元的房企。

保利地产2013年9月份实现签约面积85.57万平方米，同比增长8.94%；实现签约金额96.15亿元，同比增长23.92%。前三季度，公司共实现签约面积787.48万平方米，同比增长17.68%；实现签约金额886.68亿元，同比增长17.24%。

2013年有望进入行业前五的恒大地产9月份的销售金额也达到了105.3亿元，签约面积达到155.8万平方米，同比增幅分别达到了29.6%和7%；销售均价为6756元/平方米，同比增幅达到21.1%；而公司前三季度签约面积约为1102万平方米，签约销售金额为746.5亿元，同比分别增加13.2%和27.4%；销售均价同比增加12.5%，达到6774元/平方米。

碧桂园（2007.HK）虽然未披露前三季度的销售数据，但是其澄清公告显示，截至9月30日，公司已经实现647亿元的销售额，超过了2013年620亿元的全年销售目标。

招商地产2013年前三季度签约销售面积为199.07万平方米，实现签约销售金额314.14亿元，较上年同期的247.08亿元增加27.14%。

高华证券研究报告显示，2013年年初至今，已公布数据的26个城市中，20个城市的交易量有所上升，全部26个城市交易量的同比增幅中值达到14%。

9月底举行的北京秋季房展以及“十一”上海房展的火爆也从一定程度上印证了目前房地产市场的热度。官方公布的数据显示，北京秋季房展共吸引了18万观众，上海房展的观众也有11万人之多。此外，珠海、昆山等城市也争相在“十一”期间举办秋季房展会，参会人数普遍较“五一”房展会上升25%。

此外，虽然北京房展只有50个本地项目参展，仅占参展项目的10%，但是却创下了2010年以来的最高成交价。在所有参展项目中，六环内仅有两个楼盘的销售均价低于2万/平方米。

9月18日，国家统计局公布了8月份70个大中城市住宅销售价格的变动情况：70个大中城市中，69个城市的新建商品住宅价格（不含保障房）同比上涨，其中有12个城市涨幅超过10%，最高涨幅达到19.3%。进入9月，房价继续上涨，中国指数研究院最新的百城房价指数报告显示，9月份全国100个城市住宅平均价格环比上涨1.07%，涨幅较8月份扩大0.15个百分点，同时这也是自2012年6月以来该指数连续第16个月环比上涨。

面对房价迅猛的上涨势头，瑞银证券等机构纷纷在研报中表示了对地方政府收紧调控政策的担忧。国庆节前后，传出全国各地银行开始收紧房贷的信息，各大商业银行的房贷利率也出现不同程度的上浮。北京链家、我爱我家等多家房产中介公司工作人员表示：“现在国管的住房公积金已经不能放贷。”

在9月25日召开的部分城市房地产用地管理和调控工作座谈会上，国土资源部对某些地方政府默许甚至助推高价地，或在债务压力下集中推出优质地块，忽视均衡供地要求的行为发出了警告。一直坚持执行限购的上海也会在10月份迎来住建部督察组关于限购、限贷情况的检查。然而，即使政策趋紧，不断上涨的房价是否可以得到有效的遏制？机构和房企对第四季度的销售情况又有着怎样的计划和判断？

推盘高峰期将至

进入10月，虽然国庆黄金周期间成交量环比下降，但是数据同比增长近一倍。截至10月9日，共有26家机构对万科2013年度业绩做出预测，平均预测净利润为156.15亿元，同比增幅达到24.41%；而已经对保利地产本年度业绩做出预测的22家机构均给出了“业绩增长”的预期，预测平均净利润达到108.64亿元，平均预测增幅为28.75%；25家机构给予招商地产本年业绩增长预期，2013年度平均预测净利润为44.04亿元，预测平均增幅为32.72%。

综合性房地产专业服务机构同策咨询研究称，2013年龙头房企有望保持平均20%至30%的业绩增长率，千亿房企的数量则可能增加至7家，保利地产、中海地产、恒大地产、万达、碧桂园等均有可能荣膺千亿军团。

某位不愿具名的知名券商分析师表示：“即使政策趋紧，第四季度对行业内重要房企的影响也不会太大。目前，中国三四线城市的供给量还是比较大的，去存货的压力明显，周期也比较长，但受供给量不足的影响，一二线城市需求旺盛的情况短时间内不会改变，住房信贷趋紧等措施会逐步影响市场热度，但是只要供需关系没有发生改变，房价上涨的压力就很难得到缓解。龙头房企的项目较为集中，可控性强，只要公司保持稳定的推盘数量，四季度的销售业绩依然会很出色。”

券商研报也是看好的居多。申银万国认为，前九个月房地产行业的销售情况符合预期，基本面温和改善，房地产行业的投资在年底前不会下滑。

东北证券研报更是明确提出：“预计四季度全国商品房成交价格会维持高位相对平稳的态势”，并称“有助于提高盈利水平”。

在对万科9月份销售数据的点评中，中银国际表示，按照目前的销售进度，公司有望超过该机构年初销售收入1700亿元的预期；此外，安信证券也给出了1800亿元的销售预期。

与上述券商相比，长城证券相对悲观，但依然给予了“增长”的预期，其研报指出房地产行业第四季度的增长会趋缓，主要原因为CPI上升至3.0%以上是大概率事件，流动性会持续偏紧，加之需求和补库存已现结构分化，销量增加催化剂略显不足。与长城证券类似，中金公司也对第四季度的房地产行业持谨慎观点。

万科总裁郁亮曾多次公开表示“万科始终处在过冬状态”，面对市场较高的热度，以及机构的乐观预期，万科却表示出了相当的冷静。在给记者的回复中，万科表示：“对于市场，公司始终保持一种谨慎的心态，在销售上也会继续坚持积极卖楼、合理定价的一贯策略，并会在四季度保持相对充足的推盘量。”

万科同时表示，“目前，大多数二三线城市的价格表现相对温和，一线城市的情况比较特殊，价格回升较明显，这可能与市场对这些热点城市的预期过于乐观有关。从供求关系来看，一线城市近期的成交批售比（商品住宅成交面积/新房批准预售面积）基本保持在略高于1的状况，尽管新房成交略高于新盘入市，但尚未出现明显的供不应求。库存方面，除去北京库存消化较快、去化周期较短外，其他城市仍然处在比较合理的水平。整体上，市场仍然具备平稳运行的基础，并不支持过于乐观的价格上涨预期。”

上述分析师表示：“据我所知，大部分主要房企持比较乐观的态度。进入10月，我们预测龙头地产公司会迎来推盘的高峰期，第四季度可能成为保利地产全年推盘量最大的一个季度，这些因素都会促使销售量继续提升。国内房价在一线城市的带动下呈上升趋势是不争的事实，对于专注于在国内主要一二线城市发展的房企而言，第四季度的销售依然会明显趋好，加上四季度也是各地方政府推地的高峰期，可以说这个冬季房市还会是相对温暖的。”