浅析我国房地产基金的发展现状及未来前景

摘要：2006年以后我国房地产基金迎来了快速发展的黄金期，目前本土房地产基金募集规模不断扩大。但也面临着法律体系与监管不完善、基金管理水平不高等状况，未来随着房地产行业的发展与融资结构的变化，私募房地产股权投资基金将继续保持快速增长的趋势，鉴于房地产基金良好的未来发展前景，一方面要形成符合市场环境的基金投资战略与策略，另一方面要尽快完善法律体系与提高监管水平，提升基金管理的治理水平，形成完善的退出机制，保持长期健康有序发展。

关键词：房地产基金；私募房地产股权投资基金；房地产行业

中图分类号：F830.8 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）01-0-01

一、我国房地产基金的发展现状与特点

1.高速城市化进程与房地产行业融资特点迎来房地产基金发展的黄金期

目前，据2012社会蓝皮书统计，我国城市化水平首次超过50%，城镇人口首次超过农村人口，高速的城市化水平将持续产生人口红利与房地产行业的快速发展，而从我们房地产企业的融资渠道来看，除了商业银行贷款以外，其他渠道分别是外资利用、房屋预售款及其他资金来源，随着国家的宏观调控，对银行贷款的限制，地产开发企业在土地获取环节将更多的利用其他资金渠道进行融资，据统计2010 年全国房地产基金公司已达100 余家。2011年，房企常规的融资渠道受限。在此背景下，许多房地产开发公司、信托公司都纷纷设立房地产基金，私募房地产基金迎来了一波发展高峰，清科数据中心统计显示，2012年共有94支可投资于中国大陆的私募房地产投资基金完成募集，其中披露金额的90支基金共计募集59.55亿美元，新募基金总数较去年有较大涨幅，投资方面，全年房地产行业共完成投资交易80起，披露金额的77起交易共涉及32.09亿美元的交易金额，投资数量同比上升29.0%，投资金额同比回落11.6%；可见，目前我国房地产基金行业已经迎来了发展的黄金时期。

2.从外资为主导转向为本土为主导

2003年以前，我国房地产基金私募的活动主体是外资主导的。外资与本土的地产开发商进行合作，组建合资公司，投资于国内的住宅或商业项目，通过各自的优势，赢得投资收益，而从2006年以后，我国的私募股权房地产投资基金迎来了一个较快速的发展时期，外资的投资方向开始转向参股房地产企业或参股房地产项目的股权投资策略。2008年的金融危机和更为深层次的调控也对本土私募房地产股权投资基金发展产生了更大的机遇。目前我国本土的房地产基金主要大致分为三类：一是由房地产开发商为主发起成立的房地产基金，如复地投资基金、金地稳盛基金等；二是带互质的独立基金管理人，如中城联盟投资基金；三是由金融专业人士发起设立的PE投资基金，如鼎晖房地产基金、普凯投资以及高和投资基金。截至2011年三季度，共有22只地产PE基金募集到32.25亿美元，其中，由本土机构募集基金数量及金额占比分别超过80%和70%。

二、发展过程中面临的主要问题

1.配套法律体系不完善

我国制度和法制基础不健全，无论是《证券法》、《信托法》还是《证券投资基金法》等，都没能确立私募基金明确的合法地位，没有从法律层面界定清楚参与各方的权利义务关系。一旦投资失利，投资者的权益在法律上的是没有强有力的保障的，只能归入普通的民事经济纠纷处理。 目前私募房地产投资基金主要有三种法律模式：（1）投资公司型——以公司法为基础，通过设立投资公司或资产管理公司，由经理人团队或管理公司进行管理。（2）信托基金型——遵循信托的基本原则，受托人通过设立信托的方式，发行信托基金收益凭证，集合运用信托计划资金，投资于各种房地产资产；受托人依照契约运用信托财产进行投资。（3）股权合伙型——又称有限合伙型，是指由普通合伙人（LP）发起，通过吸引一个或多个有限合伙人（即基金投资者，一般为机构投资者或富豪），并聘请专业团队进行管理。

2.管理人专业程度欠缺与退出机制不完善

管理人的专业水平能力与敬业程度将直接与投资人的收益相关，我国现阶段并未建立一套比较完善的管理人评估系统，通过提高管理高责任心与约束、规范自身的行为成为投资人与管理人之间的信任关系基础。故往往也会出现投资人参与管理的行为。从国外经验来看，外资的私募基金一般不会参与管理，由房地产项目企业独立进行开发。

三、发展前景与出路

从目前国内的资金面和房地产行业环境和融资需求来看，未来几年，私募房地产股权投资基金将继续保持持续增长的态势，从资金面来看，民间财富的积累客观上要求有新的投资渠道来满足投资者多样的投资需求。根据央行数据显示，截止到2012年年底，我国居民储蓄存款已高达40万亿元。另2011年我国银行人民币理财产品发行21474款，占据全部发行总量的90%，较2010年增长86.63%。可见投资需求也再不断积累，从房地产行业融资环境来看，政府目前对房地产行业的银行贷款门槛逐渐提高，房地产行业的融资渠道创新必定会带来房地产私募基金的进一步发展。鉴于房地产基金广阔的未来发展前景，从以下方面提出建议：（1）抓住外部环境变化带来的机遇，形成房地产基金的发展策略，在投资策略上，应该坚持中长期投资，以一线城市为主，逐渐向向二三线城市发展，以传统住宅项目为主逐渐加大商业办公物业类型的比重。与大型企业合作开发或收购项目，保证项目的持续开发和收益的预期实现。（2）尽快完善、健全配套的法律体系，保证投资人的权益，理清权责关系。（3）形成完善的退出机制，提供房地产私募股权投资基金多种退出形式。（4）构建一个完善的私募基金监管体系，确定明确的监管部门，并界定它的权限范围。同时兼顾私募基金自身的运作特点。（5）提高基金管理人的管理水平，形成资格审查制度，增进投资人与管理人互相信任，保证基金投资与运营效率。

参考文献：

[1]张建.房地产基金[M].北京：中国建筑工业出版社，2012.

[2]吴红.房地产企业融资渠道的思考[J].现代经济信息，2011（11）.

[3]李勇.房地产私募股权投资基金前景广阔[J].城市开发，2011（02）.