城市综合体开发项目管理创新的探析

摘要：城市综合体开发项目的逐步发展是城市化进程不断加快的必然产物，是对有限的土地资源等资源实现集约化利用的表现，对城市能源发挥出高效节约的使用效果，对城市文脉的延续传承、居民生活环境的改善等起到重要的作用。文章就城市综合体的概念、起源及特点等进行简单的分析介绍，从项目投资计划制定、项目成本分析、工程质量控制及安全管理等具体的工作环节，就城市综合体开发项目的管理理念、建设模式及市场定位等内容的创新研究进行探讨阐述。

关键词：城市综合体；开发项目；管理创新

中图分类号：TU71文献标识码： A 文章编号：

目前我国已经步入城市化进程的高速发展时期，城市规模的逐步扩大使得城市建设工程开展程度不断加强，城市生态环境及人文环境受到较大程度的影响，而资源及能源在规划建设中的消耗问题也是非常突出的问题，城市综合体作为城市规划建设中的新型建筑形式，在各大城市的规划建设中不断的涌现，如何开展城市综合体开发项目创新管理，规划设计出低碳环保、生态效益高且能够实现可持续发展的城市综合体已成为城市规划建设管理中的重要课题。

城市综合体开发项目概述

城市综合体概念

百科全书中对建筑综合体曾作出这样的定义，建筑综合体具体是指将功能不同的多个空间进行组合而成为的建筑，可以依据建筑综合体的定义就城市综合体进行意义不严格的定义，即将城市中的办公、商业、居住、展览、会议、餐饮、酒店、交通及文化娱乐等生活空间中的三项以上的内容进行组合所获取的建筑体，在建筑体的各个组成部分之间建立起相互依存及相互助益的关联关系，最终形成的功能多样且运转高效的综合建筑体。

就总体状况而言，城市综合体开发项目是城市经济发展到某个阶段的产物，在城市经济的高速发展、人口数量的急剧增加、产业密集程度迅速提升及城市中心的土地资源等日益稀缺等因素的共同作用下所产生的。就国外城市综合体的相关研究发现，城市的人均GDP及城市的产业结构比例在很大程度上与城市综合体的发展有着非常大的关系，而城市人均GDP是综合反映城市的总体经济发展程度的指标，也是揭示城市居民消费能力的指标。

2、城市综合体项目特点

城市综合体项目多是通过各种功能进行互补，组建起相互助益及相互依存的关联关系的建筑工程项目，可以使得建成的建筑群体适应各个不同的阶层中居民多样化的城市生活，可实现建成的建筑群体的自我更新及自我调整，而这些均与城市综合体自身的特点有较大的关系。综合体的高可达性，此处的高可达除了指交通网络上的高可达，还包括着信息网络的高可达，这就要求城市综合体在规划建设中要选择城中交通网络较为发达而城市功能较为集中的区域，还要求综合体要具备非常完善的信息网络系统，为信息高可达性创造有利的条件；功能上的复合性，诚如城市综合体的相关概念，功能上的复合性是城市综合体的必备性能，要求各个功能之间要实现完美的组合，最终形成综合体的良性循环模式，这也是城市综合体区别于其他的组合体的显著特点；整体上的统一性及空间上的连续性，为有效的确保城市综合体的整体统一性，要求各个单体的建筑风格要相同，档次要相当，这不仅仅是指综合体的外立面，更需要重视综合体项目的正确定位。

二、城市综合体项目管理创新举措

城市综合体作为非常典型的综合性的物业建筑体，其规划开发理念、经营管理模式等与传统的物业存在的较为显著的区别，而进行城市综合体开发项目管理创新，就是基于城市综合体的这些特点，开展项目操作及管理理念上的创新。

1、根据项目地域特点及公司自身优势合理制定开发策略

就综合性的物业开发而言，具有两种差别非常明显的开发策略，首先是以长期目标作为核心的开发策略，该策略重视的是项目综合体价值持续性的提升及整体利润最大化，该类工程项目的开发需要进行充分的准备及预热，开发周期也相对较长，且需要两个必备的前提条件，即拥有强大的资金作为后盾，前期开发需要耗费大量的资金，后期的物业持有也会沉淀下大量的资金；需要超强的运营及管理及资金动作能力，综合体更加侧重于运行管理，运营管理能力可以实现综合体各个单体功能的高效衔接及相互协调，最终实现综合体整体价值的最大化。其次是项目开发将短期的开发目标作为经营核心，该种开发策略重视的是资金的安全性与稳定性，实现资金的快速回笼是确保该种开发策略得以顺利实施的关键，因此在项目开发策略制定过程中，全周期资金计划、开工到融资贷款周期、融资成本分析以及项目分期现金流回正时间计划等都是制约项目策略制定的关键因素。无论是哪种开发策略，开发商都应根据当地的社会经济状况及区域经济优势结合开发企业自身的的开发运营优势来开发策略进行整体定位，比如以商业地产见长的万达地产是以商业城市综合体开发为主，以商务地产见长的金融街地产则以商务城市综合体为主，而金源地产则以酒店娱乐综合体为主。

2、以经营目标为主线，进行科学的市场与产品定位

开发项目的定位大多要以市场为依据，并将客户群体作为中心，同时综合宗地特征等，做好项目的定位管理是实施地产开发管理的前提及基础。首先是以市场为依据，综合体是城市经济与产业结构发展至某种程度的产物，在进行项目开发定位之前需要就物业所属的区域进行完整的市场调研分析，主要包括城市经济的总体发展特征，城市产业的发展状况，其中包含产业结构、产业水准及产业形态等，主要产业的发展特征，主导产业的发展潜力，城市的具体特征，城市的发展阶段的具体界定，人口特征及具体的消费能力和倾向等。同时结合综合体的工程体量大、建设施工周期长等特点，在开工建设之前进行细致全面的工程策划。其次是要以客户群体为中心，在所有的房地产开发项目管理中均要以客户的需求为出发点及最终的落脚点，这是任何的房地产项目开发建设均应遵循的规律，在整体定位已经明确的基础上，综合客户的需求及爱好进行产品的设计及打造，重视开发建设产品所具有的核心竞争力，综合客户的兴趣爱好、生活方式、出行方式、风俗习惯及人文环境等，通过对目标客户的需求实施细致全面的调研，真正的实现以人为本的项目开发建设理念，实现城市综合体项目的精确定位及项目细节的完美打造。

3、展示区域环境与营运模式，将产品展示与开发建设融为一体

在细化落实综合体的开发定位之后，就需要对综合体的开发建设模式实施明确，在常规状态下城市综合体的开发建设模式主要有四种，酒店、商业、写字楼及公寓等多项功能获得均衡发展的开发建设模式；将写字楼选作核心功能的项目开发建设模式；将酒店选作为核心功能的项目开发建设模式；将商业选择为核心功能的项目开发建设模式。在城市综合体中核心功能所代表的是开发项目的核心驱动力，而核心驱动力主要是指能够较为全面的反映综合体的属性，会对其他的物业产生较大的推动作用，是对开发项目的收益有着较大影响作用的物业类型。而且综合体主要功能仍然是以商业与经营为主，因此在销售过程中，必须向客户充分展示城市综合体的经营与管理模式，以及客户所关心的与经营息息相关的区域环境、客流动线、交通及信息可达性等重要信息，牢固树立客户的投资及购买信心；为了向客户展示充分开发产品的核心竞争力，在制定开发建设策划时还应结合开盘及销售节点的要求，将售楼处、示范区及样板房等开放时间进行提前规划和周密安排，并写入各阶段的工程合同中，以便在开始销售前就能向客户展示综合体建设整体配套以及与产品品质相关的部品部件及施工工艺等，提升客户对产品的满意度与忠诚度。

三、结语

就城市综合体开发项目管理工作的开展，要求房地产开发公司从经营目标的定立、产品定位策划及建设模式的确定等多方面进行改进创新，细化落实项目计划制定、项目成本分析、建设过程中的产品展示等，配合以先进的营销理念及手段等，最终实现开发项目管理的全面化创新。

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