案例2 先求“房票”再改善

近年来，随着房地产市场的长足发展，房屋的多次置换、动迁、买卖是许多家庭都经历过的。再加上父母辈和兄弟姐妹间的关系，不少改善型需求往往拥有两套甚至更多的房产，如今想要有一间各方面都让人满意的“大屋”，却因为手上的多间“小屋”而受到了限购政策的束缚。因此，若不先想办法重新获得购房资格，没有“房票”，改善也就无从入手。

【典型案例】

家住上海市普陀区的江先生正为如何获得一张“房票”而烦恼。原来，江先生家打算给刚参加工作的儿子准备一套新房将来做婚房用，但目前他们家名下的房产有3套，按照上海地区的规定，显然是在被限购的行列中的。

这3套房屋中，一套是前几年动迁的新家，现在江先生一家三口都住在里面，为三人共有；一套是1998年买的商品房，目前已经出租，房产证上是夫妻俩；还有一套老房子其实是丈母娘在住，但也有妻子和儿子的名字。以前江先生担心会有遗产税之类的政策，就把能加的名字都加上了，没想到如今遭遇了限购。由于手上资金不多，江先生考虑将1998年买的房子和丈母娘在住的房子卖掉其中的1套或2套，一方面获得购房资格，另一方面也能有足够的资金。但到底该如何操作才能让江先生既有资格买房又卖得比较划算呢？

【操作指南】

目前，各大城市在限购令的制定和执行上都较为统一及严格，基本上有两套或以上的本市户籍家庭以及买过房的非本市户籍家庭就会被限购。连子女成人后的购房也同样受限。如上海已明确了“本市户籍居民家庭的子女成年后，确因婚姻等需要、且该子女无产权住房，才可在本市限购1套住房”。

因此，根据现有的政策规定，想要不再被限购令所制约而重新获得购房资格，能够采取的有效手段就是“做减法”。

综合比较合理取舍

在实际的操作和方式选取上，购房者应该根据自身的情况来灵活结合，计算具体的差异。以江先生的例子来说，由于资金不足和有3套房的缘故，卖掉1~2套房再买新房是肯定的。那到底该怎么卖呢？从价值和升值潜力上来讲，1998年购买的房屋更有优势，但由于产权证上只有夫妻两人的名字，要进行加名或减名比较繁琐，应优先考虑卖掉。另一边，则可以选择将丈母娘的房产去掉多余的名字进行转让；而若考虑到儿子将来的搬出和老人的照顾问题，也可以将丈母娘接到江先生处一起居住，然后将其余两套都卖出。这样可以获得更为充裕的资金，也免去了加名或减名的税费。总之，就是以顺利获得“房票”为大前提，再结合多种方式选取最经济、最便利、最适合自身的渠道去将名下的房产“做减法”。

应该说，根据各自的家庭情况，合理地进行转让和置换，比较和计算具体操作的费用差异，才能选出最经济有效的方式。

完成“减法”方式多样

如何通过做“减法”而重新获得“房票”呢？

最直接也是最常用的方式就是卖房。对于已有两套及以上住宅，但还想改善居住的人来说，卖掉一套甚至两套房来购买新房是最行之有效的做法。“限购令”限的只是名下的房产套数，卖旧、买新自然可以做到规避制约。同时，卖掉房产还可以获得较为充裕的资金来方便换购面积更大、房型更好、地段更佳的改善型房产，如小换大、旧换新、数套并一套等。

如果购房者资金充裕或有着其他方面的考虑，想要在保留原有房产的同时买到新房，则可以采取变更产权证名字的方式。

不少家庭的房产是与父母等亲属共有的，产权证上有多个名字，这时，就可以选择去掉产权证上自己的名字，使自己名下的房产3套变2套、2套变1套，从而再次获得购房资格。不过，不管是加名字或去名字，都将被视为份额买卖，要缴纳相对应份额的契税及各项税费。

另一种做法则是赠与。按照目前规定，父母与子女这样的直系亲属之间可以将自己的房产通过赠与的方式转让，各地规定的赠与所需税费虽不尽相同，但都比份额买卖要来得划算。其所需公证费用、契税也按照受益额占房屋评估价值的比例来计算。不过，前提条件也是被赠与方要有购房资格。