房地产市场合理租售比的分析

摘要：本文运用两种方法来计算确定广州市房地产市场的合理租金，即直线折旧法和合理租售比法。在采集了一些数据后计算得出广州房地产市场的合理租金，对比分析当前广州市房屋出租租金现状，根据国际公认的健康的售价租金比标准，可知当前广州市房地产“泡沫化”的态势较为明显；同时还分析了可能的影响分析结果的因素。最后，就促进广州市房地产业健康发展提出了若干建议以供参考。

关键词：房地产；合理租金；直线折旧法；合理租售比

Abstract: in this paper, the two methods to calculate and determine the real estate market in guangzhou reasonable rent, namely the straight-line method and reasonable rental analogy method. Collected data in some calculated real estate market after the reasonable rent in guangzhou, comparison and analysis of the current situation of guangzhou rental housing rents, according to an internationally recognized the price than the health of the standard, it can be seen that the current guangzhou real estate "turning into a bubble-and" the situation is obvious; This paper also analyzes the possible effects of factors analysis results. Finally, promoting the healthy development of real estate industry in guangzhou put forward several proposals for reference.

Keywords: real estate; Reasonable rent; Straight-line method; Reasonable rental than

中图分类号：F293.3文献标识码： A 文章编号：

1.前言

房屋租金维持在合理的一个范围内是房地产市场健康有序地运行的一个特征和表现，也是房地产市场健康发展的一个重要因素。而衡量租金是否合理的一个重要指标就是合理的租售比。统称的房屋租售比就是指同一时间、同一市场、同一区位、同类房租与房价之间的比例关系。租售比维持在一定的合理范围内房地产的发展才是健康稳定的，如果超出某个标准之外，就反映出房地产市场发展的某些不良迹象，下面运用两种不同模型，通过计算房地产市场的租售比，并结合当前广州市的租金水平，以达到对当前房地产发展状况作一个定性的认识[1]。

2.直线折旧法

2.1计算方法简介

在用这种计算方法进行计算时，租金应包括土地费、建设费、管理费、维修费、折旧费、房产税、保险费、投资利息、租金损失、合理利润等。每㎡使用面积的月折旧额由下式确定：

其中：P为商品房价格（元/m2建筑面积）

平面系数：k=0.75～0.85[一幢住宅中居室面积总和与建筑面积总和的百分比，是住宅设计时的技术经济指标之一，用字母“k”表示]

d为残值率，约取0%～6%；N为耐用时间（≤70年，以月计）

2.2数据的采集

对于商品房价格P，做了下列数据调查统计：

经计算，商品房的平均售价为8663.85元/㎡，计算时取为 P=8700元/㎡；建筑平面利用系数取为k=0.8；按当前50年设计使用年限，耐用时间取为70年；不再考虑房屋残值，即取d=0。因此，计算所得租金为：（元/㎡），此结果与实际情况出入较大，效果不胜理想。

3. 合理租售比法

3.1 计算方法简介

采用合理租售比法确定租金时，采用了下列原则和假设。⑴原则：针对同一商品房，当寿命期满时，选择购房所支付的费用与选择租房所需支付的全部费用相等。⑵假设：房屋出租连续，即不考虑空置情况且不考虑通货膨胀。

基本数学计算模型是：租房n年本利和＝购房n年本利和＋房屋残值C；即：F1=F2+C

设：商品房售价为P（元/m2建筑面积）相同商品房租金为R（元/月.m2使用面积） 平面系数为k=0.75～0.85 银行利率为I 房屋寿命为n年 房屋残值为C

%、印花税。经常性年支出:A2=维修费（约0.2%P）+保险费（约0.1%P）=αP/k

则n年本利和为F2：

；

单位：（元/m2使用面积）

根据模型假设：F1=F2+C；代入有关数据，即可以求得R/P的值。

3.2 数据的采集和确定

仍取平面系数为k=0.8；房屋寿命为n=70年；房屋残值为C=0；购房税费取为：j=3.325%；维修费用率取为：α=2.1%；银行利率变化范围取为i=5%～8%。则将此数据代入模型：F1=F2+C；解得的合理租金与售价之比R/P的范围为：1:129～１:92

3.3 合理租金与实际调查的租金比较

根据上面的调查统计计算结果，广州市的商品房平均售价为：Ｐ＝8663.85元/㎡，则根据上述模型确定的合理租售比，合理租金Ｒ的范围为：67.16～94.17元/㎡。

实际租金的调查统计信息如下：

4. 简要分析

根据国际公认的健康的售价租金比应为200：1至300：1，比值如低于200：1，表明该区域的房产投资价值被低估，投资潜力较大；如超过300：1，则意味房产投资价值相对变小，房产泡沫显现。如上表的调查统计显示，R/P的值实际约为268.3:1，接近300:1。据此，可初步得出结论广州市近期房屋售价租金比已较为接近国际公认的警戒线，似乎有“泡沫化”的征兆。近观这几年广州市的房价上涨的态势，这种征兆是能在一定程度上反映总体经济的运行情况的，但也有可能由于诸多原因导致分析结构结果有失偏颇。

5. 可能影响分析结果的因素

虽然统计结果表明广州市房地产有“泡沫化”的征兆。但是还是存在一些因素会使得分析结果与现实出现偏差。这些因素分析如下：

（1）对于商品房价格P以及商品房实际租金R的调查统计信息而言，只是采集了广州市区内部分数据，因地处不同的地段，在租金上表现出较大的差异和离散性。

（2）相对商品房的价格P而言，房屋的租金R相对比较稳定。广州市的房价在这几年飙升，发展很快，而相比之下，房屋出租价格确相对而言增长比较缓慢。也许房价在短短的时间内可能大幅度激增，但是租金的变化却十分微小，有时候甚至很长时间都不会出现大的变化。因为房价并不是随着商品房价格变化而出现相应变化，有时候房主为了减少房间的空置率，因出租的供求状况而对租金影响较大。

（3）调查时令会对分析结果产生影响。由于出租房屋有其相对最佳的时期，广州市的外来求职人口比较多，因此对出租屋需求较大一般出现在春节过后和暑假来临之际，这个时段的商品房租金Ｒ也相对较高；而商品房售价P确不一定受这个时节影响，商品房的价格跟整个房地产的发展情况息息相关，还跟国家经济政策因素有关，其价格影响因素更为复杂，不仅仅是跟商品房的供求关系有关。做本篇调查时，由于广州市的房价在近三年有了很大上升后稍有下降，总的来说房价还是处在近几年以来的较高水平。而调查时房屋出租业却并不是处于一个旺季的较高水平，因而导致P相对R的统计值较高，加紧了“泡沫化”的态势。