浅析商品房权属登记中房产测绘的重要性

【摘 要】随着人们法律意识的不断增强，房屋登记工作对房地产测绘要求也越来越高，这就要求我们从事房地产测绘工作的人员在提高专业水平的同时，需要不断增强法律意识，以便更好地为房地产权属登记服务、为购房者提供准确无误的房屋面积。

【关键词】商品房；房产测绘；权属登记；作用

一、我国房地产测绘的发展过程

上世纪60年代起，国家禁止城镇土地买卖、典当，从此房地产权属证书逐步演变为房产权属证书，测绘也逐步从房地产测绘演变为房产测绘。此时，在管理部门内部的房产登记表或调查表上，开始以“平方米”记载房产面积，不再以“间、架”为计量单位记载房产面积。

“”后，各地房屋权属登记机构逐步恢复，大、中城市先后成立了权属登记机构，开始整理“”前留下的权属登记资料、开展城市房屋权属登记和测绘工作。1985年的第一次全国城镇房屋普查和1988年至1991年的第一次全国城镇房产总登记，大大促进了房产测绘工作的发展。各地将房产测绘列入了权属登记程序，房产测绘成为权属登记不可缺少的重要组成部分和基础工作。

随着我国经济体制改革的不断深入，房地产法律法规的颁布实施，房产测绘蓬勃发展，一大批房产测绘的技术人员茁壮成长。现代测绘技术的不断完善，GPS技术的运用，数字化成图、GIS系统的建立，已在全国房产测绘中得到广泛的应用。由于我国的房产测绘工作起步较晚，市场化程度较低，因此，探索研究建立适合我国国情的房产测绘管理体系，规范房产测绘行为，进一步提高房测绘成果质量成为我国房产管理部门的一项重要工作并已经引起社会各界的广泛关注。

二、房产测绘的概念及其应用

按照测量学分类，房地产测绘是一项专业性测绘，它分为房产测绘和地籍测绘，这里主要探讨房产测绘。房产测绘是指运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况。具体可分为房产基础测绘和房产项目测绘。房产基础测绘，是指在一个城市或一个地域内，大范围、整体地建立房地产的平面控制网，进行房产权属管理和实施房地产开发建设管理需要测绘房产分幅平面图；房产项目测绘，是指房屋权属登记时对房屋面积测算而进行的分丘、分户平面图及相关的房产调查数据等所形成的成果资料，为房屋确权之所用。这种由房产测绘形成的成果成图产品被房产行政主管部门确认后，在法律上得到认可。为此，房产测绘企业必须具备房产测绘相应资质，能在统一的房地产平面控制网上对测绘成果成图进行统一编码，经所在行政区的房产权属登记机构审核，纳入房产档案集中统一进行数据处理，建立统一的信息管理系统，为房屋权属登记确权及其档案利用服务，并承担相应的法律责任。

三、房产测绘成果对权属登记的作用

房地产测量所获得的房产权属界址、房屋面积、房屋产别、房屋结构等自然属性和社会属性，都需要载入房屋登记簿和权属证书，是颁发房地产权属证书的重要依据，是房屋权属登记的重要基础性工作。

1、房地产测绘质量直接影响房地产登记公信力

房屋登记的内容主要包括：所有权人、所在地点、所在建筑物的部位、平面形状、建筑面积、建筑年代、房屋结构和用途、占地面积、土地使用年限等自然状况和权利状况。而房地产测绘成果中房屋建筑面积，是《房地产权证》要求记载的一项最重要内容。房地产登记在很大程度上实行的是实质性审查制度，这就要求登记机构在进行房屋登记时，房屋建筑面积等各种要素要准确无误，以确保房地产登记的公信力。对因登记错误给权利人造成经济损失的，登记部门要承担相应的法律和经济赔偿责任。在实行以房屋建筑面积作为房产登记面积条件下，一旦出现面积登记错误，会给权利人利益造成损失，并且这种错误将长期存在，难以发现。因此提高房产测绘质量，保证房产面积测算等各种数据的准确、真实、可靠，不仅是对权利人利益的保障，也是对房地产登记公信力的保证。

2、房地产测绘技术可提高登记机构工作效率

随着城市建设的飞速发展以及房地产交易的日益活跃，房地产登记机构管理的业务也随之大量增加，传统的以手工处理为主的房地产管理方式已不能适应当前形势下的房地产管理要求，基于GIS 的房产信息管理系统正是在这样的形势下提出来的。该系统以通过GIS 对房地产测绘获得的空间数据为基础，以每幢房屋为基本单元绘制楼盘表，通过特有的管理方式建立空间数据信息和权属登记属性数据双向对应关系，把已登记发证、权利限制等信息（抵押、查封等）全部填入楼盘表，通过楼盘表把这些相互关联的信息与房屋实体联系起来，再将上述信息输入计算机，这样就组建成了房地产数据库。当进行该房地产登记发证时，登记审核人员就可以直接在网上调阅资料核对、审批，不仅提高了工作效率与质量，而且杜绝了一房二证、一房二卖，一房二押等问题的发生。从而真正实现了“以图管房、以图建簿、依簿发证”的现代产权产籍管理模式。

另外利用房产测绘成果即房地产分幅图、分丘、分户平面图、房地产楼盘图和房屋编码，并以量化的形式具体表述出房屋的基本信息，不仅直观地反映权属登记时的权利状态，而且还便于房屋登记簿的记载和管理。所以房地产测绘获得的基础信息，也是我们提高房地产市场管理、档案管理乃至登记信息查询等管理水平的重要工作。

四、房产测绘面积对商品房销售的重要影响

在商品房销售的过程中，无论是开发商还是购房者与他们关系最密切的就是房屋的面积问题，因此房屋面积测算对于商品房销售也具有非常重要的作用。然而由于法律、法规的不健全，有法不依、执法不严，开发商或中介机构存在投机取巧的行为；测量部门人员技术不全面、责任心不强，出具的资料不符合规范，使少量商品房面积存在误差，造成面积严重“缩水”或“涨水”，极大地损害了消费者的利益。造成面积纠纷，成为近年来商品房买卖纠纷中的一个主要内容，也是买房消费者投诉的一个重点。因此提高房产测绘成果质量关系到社会的和谐稳定，具有非常重要的作用。

五、提高测绘成果正确性的几个重要方面

提高房产测绘成果质量是一项非常重要的工作，需要诸多部门的共同努力和配合，房屋测绘部门在进行房产测绘过程中应该依法测绘，严格遵守各项技术规程，有效保护购房权益，在实施测绘的过程中做到：

1、严格遵守国家法律、法规，执行国家房产测量规范和有关技术标准、规定，接受当地房地产管理部门和测绘管理部门的技术指导和业务监督，对其完成的房产测绘成果质量负责。

2、认真核实公用建筑面积名称和它的服务范围，分析建筑物各个功能区的情况，根据规范、标准等的要求进行公用建筑面积的分摊计算。

3、出具的房产面积测绘报告应明确报告的用途、测绘和计算的主要依据等简要的情况说明；应清楚地列出各套的套内面积、建筑面积、分摊系数、分摊面积，准确标注各主要边长数据；整栋房屋的公用建筑面积的名称以及面积和它们的分摊范围，同时应附整栋房屋建筑建筑面积的分层平面图等，这样才能使房屋建筑面积的计算既透明又清楚。

4、测绘部门既要不断加强职工业务技能培训，重视采用先进技术和设备，提高测绘技术水平，同时还应在作业的全过程中建立科学严格的质量检查和验收制度，把好质量关，切实对其完成的房产测绘成果质量负责。

结束语

房产测绘部门应当加强技术人员的专业知识培训和实践经验积累，提高房产测绘技术水平，从业人员都要树立良好的社会责任感和较强的职业道德,测绘中严格按照国家有关的法律法规，执行国家房产测量规范和有关技术标准、规定；房地产行政主管部门和测绘行政主管部门也要加强对测绘单位进行技术指导和业务监督,保证房产测绘成果的质量，测绘单位必须对完成的房产测绘成果质量负责，向社会提交质量可靠的测绘成果。

参考文献

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[2]无忧房网 面积到底谁说了算 2008.6

[3]金剑 如何购买放心房 法律出版社 2008.8

[4]常昱 不动产登记与物权法 中国社会科学出版社 2009.3