浅谈我国的房屋空置问题

【摘要】房屋，是人们进行社会活动的居所，也是人们赖以安身立命的场所。因此一直以来人们对住房问题持以较高的关注度。近年来，随着房地产市场的不断发展，住房投资建设的规模不断加大，房地产行业出现了严重的泡沫现象。在很多新兴城市、开发区、城郊地区以及农村乡镇，房屋空置问题现象非常严重。过高的住房空置率是房地产泡沫现象的一个显著体现，同时也不利于我国房地产市场健康有序的发展，不利于社会的和谐运行。本文对房屋空置的有关问题进行了分析与评价。并指出了房屋空置现象中存在的问题、相应的改进措施以及未来值得加强的领域。

【关键词】住房空置 原因 对策

一、房屋空置的概念及适用性

我国的住房种类繁多，包括商品房、自建房、保障房等，但商品房在我国住房领域中占据绝对的数量优势，也是影响房屋市场供求关系的主要因素。针对商品房的投资建设行为，也使得商品房空置状况成为判断房地产市场健康与否的重要标志。因此，我们研究商品房空置率对于判断形势、分析问题、改进现状具有十分重要的意义。

在我国，商品房空置是一个增量概念。狭义来讲，空置房是指竣工一年以后没有实现销售的住房。广义上讲，空置房就是指具备使用条件可以居住而未居住的所有住房。目前我国房地产市场统计的商品房空置率是以当前商品房控制量占三年内竣工房屋数量的比例为标准计算的。由于房地产开发建设的周期较长，供求双方的信息不对称，房屋空置现象有其存在的合理性。但是我国的房地产市场，空置房数量巨大，占用大量的社会资源也干扰了经济良好运行。因此建立以住房空置率为核心的指标体系，对于分析这一问题具有重要的意义。

二、当前中国的房屋空置现状分析

房地产作为不动产，具有很强的不可移动性。因而，住房空置问题也就显示出了较强的区域性分布特点，具有一定的地域区别。同时，人们对于房屋的需求，在很大程度上取决于房屋这种商品的质量。对于好的住房，不仅要有质量保证，还对房屋周围的基础设施建设状况有一定的要求。在我国，房屋空置表现为以下几个特点。

（一）经济发达地区东部地区房屋空置量高于欠发达的中西部地区。

东部部分地区的经济发展，对于房地产的开发建设具有较强的依赖性。地产商也对于这些经济发达的地区形成了明显的投资偏好。过度的开发投资导致供需失衡，引起较高的房屋空置量。

（二）新区、郊区的房屋空置量明显高于中心地带

人们在选择商品房时，除了房屋本身的质量问题，还要考虑其地域环境、配套设施和周边环境。与城市中心地带相比新区没有学校、医院、商场等完善的服务设施，给人们的日常生活带来了极大的不方便，是导致住房空置率显著高于城市中心地带的一个重要原因。城市中心地带完善的配套设施是这些处于开发初级阶段的新生地区所不能比拟的。

（三）高档住房空置率高

房地产开发商为追求高额利润，大力开发高档住房。人们的支付能力有限，高端住房的有限需求不足，是造成开发商、消费者两难境地的根本原因。购买力和供给明显不对称，收入水平较低的人想购买价格较低的经济适用房，开发商却大力开发高端住房。想买房的人支付不起，想卖房的人卖不出去，形成了一个极为尴尬的局面。

三、住房空置问题的原因及对策分析

我国房屋控制问题如此严重，是受多方影响造成的。分析当前的房屋空置问题，究其原因，可以分为以下几点。

（一）从外部角度来讲，有效需求不足是难以忽视的一大因素。房屋价格超出了居民的购买能力，严重制约了需求的有效增加。对住房有着迫切需求的低收入者，居高不下的房屋价格成为阻碍其购买房屋的一大障碍。

（二）从内部角度来讲，房地产投资结构的不合理，投资决策不科学，也是导致当前房屋空置的重要因素。开发商片面追求高的容积率，重复进行着低效率的建设。

针对上述原因，提出以下几方面的对策。

（三）重视利用住房空置率进行合理的投资建设

针对住房空置问题较强的地域性特征，应该重视对于住房空置率数据的搜集和计量和分析，为相关投资者提供有用的参考数据。国家统计部门应该尽快地建立一套关于住房空置率的完整的指标体系，形成规范的统计方法和分析标准。政府有关部门根据各地区的实际情况，限制或鼓励房地产的开发建设，不能盲目追求无节制、低效率的重复开发。

（四）完善现有房屋配套设施建设

现有的一些出游新兴地区的商品房，由于其地域分布、配套设施、周边环境不能满足消费者的要求，形成了很多无效的住房供给。要想解决这一问题，就应该加大力度完善现有房屋周边配套设施的建设，如超市、学校、医院等。当周边配套设施满足人们的要求时，就能够有效地减少现有空置房的数量，降低房屋空置率，实现对于现有空置房屋的消化。同时，这一举措也能够降低中心城区的人口密度，缓解人口压力。

（五）适当减少高端房屋的建设

从目前的情况来看，高档住房的空置率要远远高于济适用房的空置率。由于人们的购买力有限，高档住房的大量开放也形成了无效的社会供给。而反观价格较低的经济适用房则变得供不应求。因此，应当适当减少高端住房的开发建设，缓解供给和有效需求的严重脱节。

（六）采取税收手段调节

空置率过高会造成资源浪费。从国外应对空置房的措施和手段来看，保持供需平衡，避免资源浪费，对空置房进行管理是必要的。借鉴国外经验，结合我国国情，在明确基本问题的基础上，也应适当利用税收手段，让空置房较快地进入市场，合理调配房屋资源。对于那些自己不居住又不出租的人征收房屋空置税，为无房者提供更多的居住机会。

四、结语

住房问题是与每个人息息相关的。在房屋空置现象越来越严重的今天，如何缓解这一问题，使更多的人有舒适便利的住房居住，对于提高资源配置效率，促进社会公平，实现房地产市场的有序运行和社会的和谐发展具有至关重要的意义。

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