海南省房地产市场运行分析

摘 要：2011年，在持续深度调控背景下，海南房地产市场调控效应逐步显现，房地产开发投资和市场销售增幅回落，成交价格松动，房地产贷款平稳增长，房地产税收和土地出让收入一增一减。面对日益严峻的政策环境和市场形势，2012年，海南省面临房地产企业资金来源减少、国有土地出让收入入库下降、房地产库存上升等考验。为此，海南省仍需实施差别化调控目标，通过立法和规划约束全省土地开发，通过公共配套建设提升房地产物业价值等综合措施，着力维护房地产市场平稳运行。

关键词：海南；房地产；市场调控；平稳运行

中图分类号：FF293.3 文献标识码：Ａ 文章编号:１００３－９０３１(２０12)04－００24－０3 DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2012.04.06

一、房地产市场运行分析

（一）投资增幅高位回落，外资流入平稳增长

2011年，房地产市场调控政策持续紧缩，企业资金回流减速，对房地产投入趋于谨慎。海南省房地产开发投资663.05亿元，同比增长41.7%，增速较2010年回落20.8个百分点。外资房地产企业资本金平稳增长，同比增长10.83%，占海南省资本金流入总额的一半以上。

（二）销售增幅明显回落，市场交易显现低迷

2011年，海南省完成房屋销售790.44亿元，同比上升5.9%，增速较2010年下滑104.1个百分点；完成销售面积888.19万平方米，同比上升3.9%；增速较2010年下滑48.4个百分点。2011年，海南省房地产类商户POS机跨行交易①额同比下降近10个百分点，并且下半年交易额明显低于上半年。

（三）成交价格松动迹象明显，岛外需求格局依旧

2011年，海南省房屋成交均价8899.49元/平方米，同比上升1.88%。根据中国人民银行海口中心支行典型楼盘调查，2011年8-12月，29家楼盘成交均价呈微降态势，楼盘降价或打折促销现象不断出现，市场供需失衡日益显现。2011年12月，岛外客户占比94.54%，一次性付款占比79.56%，说明岛外需求和一次性付款格局没有发生根本性改变。

（四）房地产贷款平稳增长，贷款质量维持较好水平

2011年12月末，全省房地产贷款余额同比增长31.5%，占全部贷款的比例与2010年同期基本持平。其中，房地产开发贷款同比增长68.32%；购房贷款仅同比增长2.21%。房地产贷款不良率低于全国房地产贷款不良平均水平，同时明显低于海南省全部贷款不良率水平。

（五）房地产税收贡献度下降，土地增值税成拉动房地产税收主要因素

2011年，海南省房地产地方税收同比增长18.32%；房地产税占地方税收比重比2010年小幅下降2.54个百分点。房地产营业税仍是房地产税收中占比最大的主税种，全年占比47.7%。从增长因素上看，房地产土地增值税是对房地产税收增长贡献最大的税种，全年贡献率为15.2%，主要原因是今年土地增值税预征率提高和税务部门加强及时清算；其次是房地产企业所得税，贡献率为6.5%；房地产营业税比2010年下降14.6%，拉低房地产税收增长6.9个百分点。

（六）相对于沿海城市房价，海口房价处于中低水平

深圳、大连、宁波、厦门、青岛、海口和三亚属于同类型沿海城市，房地产价格①具有一定可比性。从2011年12月7个沿海城市平均房价来看，深圳25499元/平米、三亚19126元/平米、宁波13293元/平米、厦门11687元/平米、大连11663元/平米、青岛9672元/平米、海口6860元/平米居末位。其中，深圳、大连、厦门、青岛年内小幅上涨，宁波、海口、三亚小幅回调。对比7个沿海城市房屋价格水平和收入水平，海口市房价收入比20.26，在7城市中排名第4；按揭贷款月度偿付率②为56.59%，在7城市中排名第4。三亚市房地产市场以外销为主，房价靠前，本地人支付能力有限，购房负担较重。

二、值得关注的问题

（一）房地产资金来源减少，小型房企资金更显困难

在市场持续调控、信贷结构调整和房地产销售资金回流减慢背景下，2011年，海南省房地产开发投资与销售收入增速形成反差，房地产开发投资同比增长41.7%，销售额同比增长5.9%。信贷资金向大中型房地产企业集中趋势增强。12月末，海南省前10户房地产企业贷款占全部房地产企业贷款的比例较年初上升了8.52个百分点；全年房地产企业新增贷款中小型房企低于中、大型房企。

（二）国有土地出让收入入库下降，地方债务压力增大

2011年，土地出让金累计入库同比下降2.5%，作为地方政府债务还款的重要来源，近两年的土地出让收入占地方政府性基金收入的80%以上，如果2012年的土地出让收入仍持续下滑，地方政府债务压力可能进一步凸显出来。

（三）房地产库存大幅上升，银行信贷资金占比较高

截至2011年末，海南省在建项目、新报建未动工项目超过5000万平方米，按年销售800万平方米计，消化这些库存要6年以上。按照土地、人工、税收等成本以及房地产贷款现有余额估算，房地产企业库存占用资金约1600亿元，现有贷款余额占比约40%左右，银行信贷资金在房地产库存中占比较高。

三、2012年房地产市场的趋势判断

（一）调控政策维持从紧取向，市场延续调整态势

中央经济工作强调，坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，坚持保障房建设和市场调控两手抓，推进房产税改革试点。房地产调控的目的是促进房价合理回归，预计2012年国家调控政策仍将维持从紧取向，以实现房地产业平稳健康发展。

（二）房价整体上稳中有降，各市县市场调整方式不同

房价合理回归隐含两层含义，一是市场交易表现为消费者真实住房需求，二是房价回归至消费者能够承受的水平。通过近两年的调控，投资投机性需求受到抑制，库存积压增多，房价受政策和市场双重压制下调，朝居住需求购房者可接受目标价位接近。预计2012年房价总体上稳中有降，但各市县调整幅度会有所不同。目前，海口市房价已明显回落，接近2009年年底平均水平，下行空间有限；三亚市及沿海市县因特殊旅游资源，房价具有一定支撑；其它县市没有特殊资源，生活配套条件尚待完善，房价存在下跌空间。

（三）真实性购房需求逐步体现，成交量继续下跌空间有限

2011年，海南省房屋销售额790.4亿元，银行个人住房贷款金额不到销售额4%，一次性付款购房的基本特征十分明显，反映当期海南房地产市场具有真实需求作为支撑。2012年，若不出现更严厉的调控措施，房地产市场成交量继续萎缩的空间有限。

（四）土地财政压力增大，但不会出现大的偿付风险

最近两年，新开工项目陆续上市，推动库存量上升和房价下行，房地产开发商选择放缓项目推进进度，开发意愿持续走低。土地出让收入拉动税收和区域经济的潜力逐渐减弱，土地财政压力增大。由于房地产市场逐步回归常规发展，成交量和成交金额小幅波动对房地产地方税收影响不大。

（五）商业性房地产信贷收紧，保障房成为重点支持领域

2011年，商业银行贷款呈现一定程度的“去地产化”趋势。2010年末，有4家商业银行房地产贷款占全部贷款比例超过40%；2011年末，仅2家商业银行超过40%，2011年，海南省新增住房开发贷款中，超过65%用于保障房开发。目前，房地产调控政策未出现松动迹象。2012年，信贷资源将优先保障政策性住房领域建设。

（六）金融机构加强房贷管理，房地产金融风险可控

2011年，海南省金融机构不断加强房地产贷款风险管理。一是通过及时提升利率、首付比等方式有效控制新增房地产贷款风险，海南省房地产贷款占抵押资产比率从平均60%降低至40%左右。二是不断提高房地产贷款坏账准备。截至2011年11月末，大多数银行房地产贷款拨备覆盖率为200%左右，高于中国银行业监督管理委员会150%的比例要求，为存量房地产贷款建立有效的风险缓释措施。

四、政策建议

鉴于房地产市场调控趋于长期化，海南因市场的外向性所受影响相对较大，短期内应着重维护市场平稳运行，中长期着眼于重新定位房地产发展目标，逐步推进行业转型和升级。

（一）强化土地供应约束，统筹规划房地产开发

针对部分市县房地产过度开发现象，建议通过海南省人大立法，统筹规划全省房地产开发类型和规模。坚持总体规划，特色定位，成片开发与分期推进的原则。在保障房建设逐步到位情况下，减少普通商品房供给，重点发展高端旅游地产，突出国际旅游岛特色。

（二）执行差别化调控政策，支持自住型购房需求

支持本地自住型购房需求，允许岛外客户长期性投资，着力消化现有库存；积极支持购房者的首套房需求，调整首套房贷款利率和首付比；抑制投资投机性需求。

（三）严控土地投放速度，减少商品住房市场供给

合理利用有限的土地资源，采取“以销定产”①方式有序投放土地供给。提高房地产项目新开工和预售条件，控制开发进度。对于已获批但尚未开工项目，根据情况引导其转向经营性地产。支持有实力有信誉房地产企业兼并重组，避免房地产企业资金困难出现半拉子现象。适度调整保障性住房结构，提高公共租赁住房比重。

（四）注重公共配套设施建设，提升房地产市场价值

加大公共配套设施（如学校、医院、派出所、道路等）建设力度，通过综合配套提升房地产物业价值。统筹规划新建住宅性房地产开发项目，成片开发环境适宜、公共交通相对便利和公共服务设施配套区域。避免出现规模小、配套不完善的小区开发。

（五）发挥特色产业带动作用，拓宽房地产市场需求空间

积极利用社会资本，发挥商业、高端医疗、旅游、文化娱乐等特色产业对房地产业的带动作用，拓展多元化市场需求。同时，逐年向市场推出1～2个政策新概念，以提振市场信心。

（六）实施“有保有压”的信贷政策，预防房地产金融风险

优化信贷资源配置，支持保障性住房和符合国际旅游岛建设规划的高端地产项目；对于纯商品住宅项目，开工并已发放贷款的可适当支持；限制医疗、交通、生活等配套设施不全的项目贷款；跟踪房地产企业通过信托理财等渠道融资情况，防范高成本高风险资金向房地产领域集中；关注交通不便、非旅游地区房企信贷资金风险，防范因销售不畅和资金链断裂形成金融风险积累。

（七）建立税收调控长效机制，消除限购政策不利影响

采取循序渐进方式，建立房地产税收调控长效机制，可先在少数市县试点，然后逐步在全省范围推广。对外地客户首套购房免征税收，提高短期交易和长期空置房的税收。完善税收调控机制有助于房地产业升级转型、解决地方税源不足的问题。

参考文献：

[1]侯伟.房地产市场良性发展与国家宏观调控[J].金融管理与研究，2010（8）.