浅析房地产上市公司融资结构优化

摘 要：房地产业已是我国经济快速发展的主要推动产业之一，房地产业稳定健康的发展对我国经济增长将产生深远的影响。本文在分析我国房地产企业融资结构现状及存在融资结构不合理、金融创新缓慢、监管和调控体系方面的法制建设不够完善等问题的基础上，提出了完善房地产上市公司融资行为的市场监管机制、完善资本市场、加强房地产上市公司阶段性融资结构优化管理的建议。

关键词：融资结构；房地产；上市公司

一、引言

随着中国经济的稳步发展，中国资本市场机制的不断完善和融资模式的不断创新，中国房地产上市公司将有更多的融资渠道可以选择，研究房地产上市公司的融资结构问题显得越发重要。融资结构与企业的税收、财务状况息息相关。它不仅影响公司的资本成本和企业价值，而且也影响企业的治理结构及经理层行为，进而影响到公司的发展前景和长期稳定，因此公司融资结构对公司治理具有决定性作用。

二、我国房地产上市公司融资结构存在的问题

（一）融资结构不合理

当下国内房地产企业的资金来源自有资金不足，内源融资偏少。主要是自筹资金、银行贷款和预售房款及施工企业垫款形成的其他资金。

1、过分依赖银行贷款，融资渠道单一

我国房地产融资渠道单一，房地产开发资金主要依赖银行贷款[1]，我国房地产企业的资金来源中，上市、债券等直接融资方式占据的比例较小，作用不大。商业银行承担了房地产投资的市场风险和融资信用风险，银行体系是房地产企业资金的重要来源，支撑着我国房地产金融乃至整个房地产体系的发展。尽管国家加强了宏观调控，减少对房地产企业的贷款支持，加强房地产信贷管理，贷款规模有所下降，但是，我国房地产企业融资渠道单一地现状仍未改变，银行贷款仍是房地产企业融资主要来源。

2、内源融资偏少，主要依靠外源融资

内源融资和外源融资是房地产上市公司的主要资金来源。外源融资是房地产上市公司的主要融资方式，在长期外源融资结构中，大部分上市的股权融资和负债融资的比例差别很小。这样的融资结构容易产生紧张的资金链，较大市场风险，防御风险的能力较弱等问题。大型企业尚且如此，对于中小型房地产公司而言，其融资结构问题让人更加忧虑。

3、资产负债率偏高，自有资金不足

国内房地产业上市公司的债权融资比例过高，在各行业排名中居于前三位。为了充分发挥财务杠杆的作用，现代企业倾向于负债经营，同时在保证公司财务稳健的基础上，为股东谋求收益最大化。企业负债比率作为一个市场的信号传递工具，适度的提高通常暗示着企业具有较好的发展前景，管理层也会对公司的未来有信心。然而，负债过多、自有资金不足会使企业有破产的风险。

4、长短期债务融资结构比例失衡

房地产行业是资本密集性的行业，项目持续时间长，需要大量资金投入，然而房地产项目的资金投入多发生在项目前期，而收益往往在后期，这种特点决定了长期资金对房地产企业较为稳定，必须有充足的现金流来偿还短期借款。但是，当前我国的我国房地产上市公司还没有构建起良好的融资结构，短期借款还是一种占融资比例很大的融资方式，后果是产生相对不稳定的资金，资金链变得紧张，短期还款压力变大，市场风险变大。

（二）金融创新缓慢

在我国，房地产金融工具品种少，房地产融资渠道狭窄，银行面临的流动性风险日益突出。由于我国房地产金融机制不健全，企业的融资渠遣比较单一，股权融资是主要的直接融资手段，譬如增发、配股等；银行贷款是间接融资的主要方式。另外，房地产消费信贷刚刚起步，贷款品种相当匮乏，难以满足不同消费者的需要，一定程度上阻碍了该业务的拓展，尤其是个人住房抵押贷款发展缓慢，就更提不上住房抵押贷款证券化了。

（三）监管和调控体系方面的法制建设不够完善

目前，我国房地产金融法规不够健全，法制建设滞后。例如，虽然已经出台了一些涉及房地产抵押贷款的法律如《民法》、《城市房地产管理法》等，但总的来说住房消费贷款运作的法律环境不够完善，有些法律缺乏可操作性，甚至更是缺乏法律方面的保证，这不利于房地产金融的进一步健康发展。同时，房地产金融也缺乏有效的监管体系，除《商业银行法》中有关银行建立和资金运用规定外，对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构，房地产金融业务的有关规范也亟待制定。

三、优化我国房地产上市公司融资结构的对策

上市公司筹资决策中的核心课题是融资结构，一个合理的融资结构应当体现上市公司价值最大化这一财务管理的最终目标[2]。

（一）完善房地产上市公司融资行为的市场监管机制

1、完善房地产上市公司的股权监管机制

首先必须控制房地产上市公司股权融资的倾向，严格审査房地产上市公司的资格。其次要完善房地产企业的会计制度，完善信息披露机制。再次，对于房地产上市公司的监管政策，政府应当引导、弱化上市公司股权融资的偏好，约束和引导房地产上市公司的分红方式和比例，规范中介机构的行为，明确上市公司管理层的责任。

2、完善房地产上市公司融资信息披露制度

构建信息披露的激励机制，防范房地产上市公司信息披露过程中存在的道德风险和逆向选择。此外，从博弈论的角度，在信息披露监管激励机制设计的基础上，设计相应的最优激励契约。针对房地产上市公司信息披露违规现象，应当完善目前的房地产上市公司信息披露违规惩罚系统，同时从赔偿投资者的角度分析，也应当完善目前实施的上市公司信息披露违规赔偿系统。

3、加强政府政策引导，规范企业融资市场行为

房地产信贷在我国的法律地位应尽快被确立下来，当前的法律法规有待完善，如制定违反房地产信贷管理办法处罚条例、房地产业基金法、房地产开发企业贷款管理办法等。

（二）完善资本市场

1、推行房地产信托投资计划融资

根据我国房地产市场情况，发展房地产投资信托基金具有操作性强的特点、。通过专业人士对社会闲散资金进行经营管理是房地产投资信托基金理念所在，这既能拓宽外部融资渠道，又能缓解房地产开发企业融资难的现状。

2、推行房地产上市公司资产证券化

将房地产投资转变为证券形式是房地产证券化的内涵，原来投资标的物和投资人之间的关系是直接掌管权关系，现在转变为股利和持有债权性质的有价证券，而原来固定的资本形态的房地产的价值，转变成了流动的证券形态。本质上是通过证券市场的功能，将不动产进行了细分化、流动化和货币化。不仅方便企业集资，小额投资者也容易参与进来，同时有利于增强不动产的流动性。

（三）加强房地产上市公司阶段性融资结构优化管理

1、公司创业阶段应加大内部融资力度

房地产企业的创业阶段有很多不利因素，容易给投资者造成巨大的损失。在创业阶段，房地产企业的融资方式应以权益融资为主，因为权益资金是企业得以发展的基础，企业要抵御各种风险必须具备充足的权益资本。这不仅可以提升企业的信誉度，而且使企业经济活动得以有效开展。

2、公司成长阶段应重视自筹资金为主，外源融资为辅

成长阶段的房地产企业，其资产规模相对较小、治理结构不够完善，缺乏足够的资产作为抵押，抗风险能力较低，资本收益率水平不高，这些因素导致了较高的成本和财务危机成本， 所以在成长阶段房地产企业最佳的融资策略是以自筹资金为主、夹层融资为辅，可以少量通过股权或者债务融资，以达到扩大企业规模和提升市场价值的目标。如果房地产企业的声誉和自有资本积累到一定程度，就可以通过银行贷款、股权或者债券融资。

3、公司成熟阶段应重视股权融资、债券融资为主

房地产企业进入成熟期后，房地产企业的资金需求量增加，通过银行贷款或者信托等方式难以满足企业对大量资金的需求，而通过股权融资和债券融资方式能够满足企业的资金需求，因为可以筹集到大量的资金。所以在成熟阶段，房地产企业的融资要以股权融资和债券融资为主，辅以房地产信托、夹层融资。

参考文献：

[1]周芳.我国房地产企业融资模式研究[D].山东大学，2011

[2]徐慧.我国房地产上市公司融资结构优化问题探析[D].江西财经大学，2012