新乡村建立经济思考

摘要：随着社会主义新乡村建立的不时深化，乡村宅基地运用权流转受限已成为当前亟待处理的难题。现行法律规则的缺陷彻底暴显露宅基地运用权流转障碍的本源，补偿乡村一切权法律主体缺位，构建宅基地运用权流转制度刻不容缓。

关键词：新乡村建立；宅基地运用权流转；流转障碍

一、现行法律规则及其缺陷

我国《物权法》第153条规则：“宅基地运用权的获得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国度有关规则。”《土地管理法》第62条第1款规则：“乡村村民一户只能具有一处宅基地，其宅基地的面积不得超越省、自治区、直辖市规则的规范。”第4款规则：“乡村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”第63条规则：“乡村集体一切的土地运用权不得出让、转让或者出租用于非农业建立；但是，契合土天时用总体规划并依法获得建立用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地运用权依法发作转移的除外。”1999年国务院办公厅《关于增强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中规则，农民的住宅不得向城市居民出卖，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购置的住宅发放土地运用证和房产证。2004年疆土资源部公布的《关于增强乡村宅基地管理的意见》第13条规则：“严禁城镇居民在乡村置办宅基地，严禁为城镇居民在乡村购置和违法建造的住宅发放土地运用证。”《物权法》第184条和《担保法》第37条都规则，宅基地运用权不得用于抵押。2009年3月疆土资源部《关于促进农业稳定开展农民持续增收推进城乡统筹开展的若干意见》中，关于运营性质的集体建立用地流转曾经解除了限制，但乡村宅基地仍被扫除在外。

从现行法律规则上剖析，我国对宅基地运用权采取的是限制流转的政策，并且严厉制止乡村居民的住宅和宅基地在城乡居民之间流转，只允许宅基地运用权在本集体经济组织成员内部流转。

实践上，我国宅基地运用权制度创建之初是为了补偿方案经济时期遗留下来的城乡分治的二元社会严阵以待以及经济开展程度缺乏的缺陷，以保证农民根本的生存权益为目的，在变革开放初期的确起到了积极的作用。而在当前形势下，政府提出了统筹城乡开展的方针，要尽快消弭城乡割据，减少城乡差异，农民对宅基地的经济开展功用的需求逐渐超越了其生存保证功用，乡村宅基地制度的变革曾经到了一个临界点。

与农业用地、其他非农建立用地相比，现行法律与法规在乡村住房及宅基地流转方面愈加单薄，以至言行一致，主要表现在以下三个方面：

第一，乡村住房一切权可转让性与宅基地运用权不可转让性的矛盾。依据“房随地走、地随房走”、“房地一体”的准绳，房屋买卖必然触及宅基地买卖。理想中乡村私房买卖的买房人名义上是买房，但实践上是买地，当呈现买卖纠葛时，如何认定买卖合同效能，是司法理论的一大难题。

第二，允许宅基地在本集体内部流转与一户一宅准绳的矛盾。假如允许农户将住房和宅基地转让给本集体内的农户，势必违犯了一户只能具有一处宅基地且面积不得超标的规则。契合宅基地运用权分配条件的其他农户完整能够申请分配到一块宅基地建房，而没有必要购置别人的住房及宅基地。

第三，宅基地审批制与宅基地物权性质的矛盾。《物权法》正式将宅基地运用权定性为用益物权。但是，从宅基地运用权的实践运转来看，其并不具备物权性质。首先，宅基地运用权以特定行为人为主体，其权益只能对立集体组织内部其他成员，而不具备物权的对世权特征。其次，注销制是物权的根本准绳，宅基地作为物权应以注销作为其公示要件，而理论中宅基地运用权行使却遭到来自集体组织和政府部门的限制，农民不具有物权的直接应用、控制的特征。在行政机关审批之前，农户对集体一切的宅基地并无任何权益。

二、宅基地流转障碍的本源

上述剖析揭显露我国宅基地运用权制度设计存在着实质的缺陷，就宅基地流转而言，障碍其流转的本源在于集体一切制及其权益主体缺位。由于假如乡村宅基地运用权向城镇居民流转，将招致非乡村集体成员能够实践享有土地运用权，而真正的集体成员则分开集体，不再享用集体成员权益和实行相应义务，从而使原乡村集体一切演化为非集体一切以至是非集体成员个人私有。当这种买卖现象在某个乡村集体较为普遍地呈现时，乡村现行的集体一切制以及与之配套的系列制度将土崩瓦解、难以为继。因而，现行宅基地集体一切制及其主体缺位成为了宅基地运用权流转的最大制度障碍，二者的矛盾是不可调和的。

而乡村一切权法律主体虚位问题曾经成为了乡村变革的突出问题。我国法律关于乡村集体一切权的主体称谓并不分歧。乡村集体一切权的主体有“农民集体”和“农民集体经济组织”两个称号，这就形成了主体规则的含糊性，在详细操作时难以认定。从实践状况来看，多数状况下，村委会实践上代行了集体一切权主体的权益，有的中央以至成了个别村干部的一切权。

针对这一矛盾，当前学术界有乡村土地私有化、集体土地按份共有制及集体土地国有化三种观念，终究未来应该采取何种做法更有利于新乡村建立及社会开展，有待于学者们进一步研讨讨论。

三、宅基地运用权流转法律制度构建

就目前现有集体一切权制度来看，为理解决宅基地运用权流转问题，可暂时先在已有制度框架内构建合适宅基地运用权流转的法律制度，待机遇成熟时再从本源上加以处理。

（一）确权注销

乡村宅基地运用权流转的前提是其权属必需合法，只要依法办理了土地注销，有合法的土地权属证书，才干保证买卖的平安。因而，变革的第一步就是要增强宅基地的注销工作，明晰宅基地运用权主体。详细应由疆土资源管理部门担任对本地宅基地停止逐户逐宗核对注销，并发给相应的宅基地运用权证书，明白农民合法的宅基地可上市流转和具有收益权。宅基地超出规则面积的，分别在注销薄和证书上注明。宅基地运用权以买卖、赠与和继承方式流转的，双方当事人应当及时办理宅基地运用权变卦注销，并收取注销费用，宅基地流转未经变卦注销不生效，以进步乡村土地买卖的平安系数，防备一房二卖或者其他纠葛的发作，确保在纠葛发作时有据可证，以促使纠葛顺利处理。

同时树立宅基地退出补偿机制。凡已在城镇置办商品房定居或愿意进城镇规划区定居的农民，只需自愿退宅还耕且以后不再申请新宅基地，政府可按退出的宅基空中积给予一定的经济奖励；在契合规划的前提下，允许将原宅基地和房屋有偿调剂给契合申请宅基地条件的本村村民。宅基地退出补偿资金来源为耕地开垦费、土地出让金、新增建立用地有偿运用费，奖励方式为一次性货币或养老生活补助。

（二）有偿运用与无偿运用相分离

《物权法》将宅基地定性为用益物权，依用益物权获得的根本法理，应以有偿为准绳，无偿为例外。那么宅基地运用权的获得是有归还是无偿，就应由其当事人（农民集体与运用人）去协商，而不应由国度统一规则。

宅基地运用的制度设计应包含以下几点：一是出于保证其根本寓居的需求，本集体成员曾经获得的法定面积规范内的宅基地，无须支付运用费；二是本集体成员超占、多占的宅基地，须支付惩罚性的运用费，费用规范应足以使其无法超占、多占宅基地；三是非本集体成员经过流转方式获得宅基地（包括继承）须支付运用费，费用规范应参照国有土地出让金肯定。

（三）流转范围

就宅基地运用权与建立用地运用权的区别而言，两者均以建造并保有房屋及其隶属设备为目的，主要的区别在于建立用地运用权是在“国度一切的土地”之上设定，而宅基地运用权是在“集体一切的土地”之上设定。依物权法的根本原理，只需契合法定的条件，任何人均可在别人之物上设立他物权，不应对他物权人的身份作限制性规则，否则有违主体对等的民法根本准绳。

宅基地运用权的成员性限制了宅基地运用权相关制度的开展。成员性并不是宅基地运用权的当然属性。《物权法》第152条规则：“宅基地运用权人依法对集体一切的土地享有占有和运用的权益，有权依法应用该土地建造住宅及其隶属设备。”这里，宅基地运用权的主体是“宅基地运用权人”，并不是“集体经济组织的农民”。宅基地运用权并不当然具有成员权性。非本集体成员可否获得宅基地运用权应属“农民集体”的内部事务，能够经民主设定程序决议。因而，《土地管理法》在修正之时，可将流转的对象和范围扩展到非集体成员，但需对用处加以限制，必需用于寓居。这样，“小产权房”能够遭到法律的维护，减少了纠葛，维护了社会的稳定。

（四）流转程序

在现行《土地管理法》之下，乡村村民申请住宅用地，须经乡（镇）人民政府审核，县级人民政府批准后，再由乡村集体经济组织向宅基地申请者无偿提供宅基地运用权。其中触及占用农用地的，依法办理农用地转用审批手续。这一规则不契合一切权的法理。宅基地运用权是在宅基地一切权上所设定的权益担负，因而，其设定人应为宅基地一切权人。而现行规则标明，宅基地运用权的获得只需县级人民政府审批即可，作为宅基地一切权人的“农民集体”，在这里毫无意义。这一规则不只不合一切权的根本原理，而且忽视一切权人的权益，有违宪之嫌。

我国物权法关于不动产物权的设立采取了“合同+注销”的形式。就宅基地运用权的设立而言，当事人之间设立宅基地运用权合同自是至关重要的一环。只需当事人契合乡（镇）土天时用总体规划和土天时用规划或特地制定的乡村宅基地规划等宅基地运用权获得的条件并双方协商分歧，自愿订立合同即可，而基本没有必要逐一地审批、控制。为了完成对土地资源停止管理的目的，能够树立土地备案制来监管宅基地的运用状况。

宅基地运用权一经设立，就成为农民的私权，理应可由其权益人自在处分。现阶段宅基地运用权的流转宜先由当事人签署协议，再由一切权人“农民集体”同意，同时，流转应有一定的期间限制，不宜定为长期和永世不变。宅基地运用权流转后，原运用人不得再次申请获得宅基地运用权。至于乡村住宅流转可能产生的投机问题，待乡村住宅流转市场开展起来后，完整能够经过政府的宏观调控措施加以处理。

本集体成员转让宅基地运用权的，应由有资质的评价机构，依据所转让宅基地的自然情况、区位条件等要素来肯定流转宅基地的价钱转让价钱，普通不应低于同地域建立用地运用权的土地出让金规范。在流转收益分配的比例问题上，应倾向于维护农民的利益，剩余局部以不动产税和土地流转税等税收方式交村民集体一切并依法运用，特地设立社保基金，并制定严厉的财务管理制度，做到专款专用，无须上交国库。

参考文献：

1、申建平.宅基地运用权流转障碍之克制[J].黑龙江省政法管理干部学院学报,2009(6).

2、徐凤真.乡村宅基地有偿运用和合理流转探析[J].山东经济战略研讨,2007(5).