浅析转租法律问题

【摘要】房屋转租是生活中的普遍现象，而房屋转租中非法转租问题日益严重，严重影响了房屋租赁的市场秩序，对非法房屋转租中的各方面当事人之法律关系，侵权行为以及是否构成不当得利问题，我国民事法律均没有给出明确之规定，从而导致因非法转租房屋产生的纠纷得不到很好的解决。本文拟就房屋转租中的非法转租的若干问题作一简要分析和探讨，以期对实践有所裨益。

一、房屋转租以及法律之基础

房屋转租作为房屋租赁中合理利用房屋的客观要求，其存在有一定的必要性和合理性。我国法律法规并不禁止房屋的转租行为，但立法上采取的是限制主义模式，即规定非经出租人同意，承租人不得转租。但《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”这些规定也彰显了我国法律对房屋转租行为之承认。

二、非法转租中各当事人之法律关系

我国民事法律中对于如何确定和处理房屋转租中各当事人的关系，并没有做出任何规定，虽然《合同法》第224条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”但这些规定过于简单，对实际生活中因非法转租房屋而产生的复杂的纠纷不能很好地解决，因此，清理非法转租中各方当事人之间的法律关系对于纠纷的解决有着重要的意义。

转租人与次承租人。在非法转租中，转租人与次承租人之间订立的转租合同是否有效，我国《合同法》并没有给予明确规定。承租人转租房屋的行为，不论是征得出租人同意还是擅自所为，就性质而言，均属于出租他人之物行为，在认可物权行为独立性的国家或地区，出租他人之物，其合同为债权合同，该合同的成立不以出租人对租赁物有权处分为要件，故擅自转租他人之物的行为虽不适法，但其转租合同作为债权合同仍然有效。但由于我国民事立法并不承认物权行为的独立性，因此上述理论不能适用，而要以我国现行的民法理论和立法为依据。有学者认为，非法转租合同属于效力待定合同，理由是承租人无转租权，擅自转租构成无权处分，也有学者认为合同效力无效。但笔者认为，擅自转租行为的效力应认定为有效，理由有三：其一，依据合同自由原则和合同相对性原理，承租人自行转租关系仅为承租人与次承租人之间的关系，并不涉及到包括出租人在内的第三人，只要双方合意达成即为合同成立。其二，擅自转租行为，不属于《合同法》第51条所规定的无权处分他人财产行为。基于租赁合同，出租人义务是为承租人提供房屋使其能实现对房屋的所有权，因承租人未经出租人同意非法转租房屋的行为，并不能认定为无权处分的人处分他人财产的行为。其三，在非法进行房屋转租的场合，次承租人占有房屋，无论转租合同有效与否，其对出租人而言均为无权占有，出租人都可以基于房屋所有人的地位向次承租人主张所有物返还请求权。我国《合同法》第228 条规定：“第三人的原因致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或不付租金。”出租人基于所有人的地位向次承租人主张所有物返还请求权，使次承租人不能基于转租合同使用、收益时，当然符合第228条规定的情形，次承租人据此可向转租人主张承担违约责任，要求减少租金甚至拒付租金。因此转租人和次承租人之间的转租合同是有效的。

出租人和承租人（转租人）之间。在非法转租中，承租人自行转租的行为，其本质上属于违约行为。根据《合同法》第224条之规定，在非法转租的情况下，出租人此时享有解除合同的权利。如果出租人解除合同，解除后双方的权利义务按合同法相关规定办理即可。但是，如果出租人不行使解除权，那么在次承租人占有房屋期间，若发生不可归责于次承租人的原因致房屋毁损时，承租人是否仍须向出租人承担赔偿责任？根据我国台湾民法学界观点，答案是肯定的其理由在于：承租人违法转租行为之本身，已经系属因可归责于承租人之事由违反应依合乎契约目的之方法使用收益租赁物之义务；亦违反出租人应尽保管之义务。故此时无须再问次承租人有无可归责之事由，出租人即得请求承租人赔偿。笔者认为，上述观点值得肯定，应予以支持。

出租人与次承租人之间。在转租中，出租人与次承租人之间并不产生契约之关系，根据转租的性质，除有债务承担或其他特约外，基于转租并不当然发生出租人与次承租人间的直接权利义务关系。但在非法转租场合，出租人能否基于所有人的地位向次承租人请求返还其房屋，我国法律没有规定。德国民法判例对此是认可的，而台湾地区通说认为，违法转租只是出租人解除契约之原因，次承租人因转租合同而取得占有权，对于出租人而言不视为违法。不终止原租赁契约， 出租人不得请求返还租赁物。笔者认为，在任何非法转租的情况下，出租人主张返还租赁物的请求都应当获得支持，这是对出租人对租赁物享有最终所有权的保护的内在要求。

三、非法转租房屋所得租金与不当得利

承租人违法转租，其所受之利益，即所得租金，是否构成不当得利，其返还范围如何，我国民事法律对此均没有规定。根据德国法，多数持肯定见解，认为违法转租而受有利益，系侵害租赁物所有人（出租人）之排他性权利，其致出租人之损害， 系倘承租人欲为转租时，出租人势将提高租金，今承租人未先请求出租人转租之承诺，致其未能获得租金之提高，至于出租人对于租赁物得否使用收益，在所不问， 不当得利请求权之基本功能不在于填补损害，而在于使受领返还其无法律上原因所受之利益也。笔者认为，对于违法转租所受之利益是否构成不当得利，应该严格以不当得利之构成要件加以衡量。所谓不当得利，是指没有合法根据，在本人获得利益的同时，使他人利益遭受损失。承租人未经出租人同意，擅自转租收取租金， 固然没有合法根据并获得了利益，但获得利益的同时并没有给出租人造成损害， 因此承租人非法转租获得利益并不构成不当得利，故出租人无能借助不当得利请求权以获得救济，但其可以以侵权行为之规定或合同违约之原理向承租人主张损害赔偿。

参考文献

[1]王泽鉴.民法学说与判例研究.中国政法大学出版社，2005.

[2]史尚宽.债法各论.中国政法大学出版社，2005.

[3]屈茂辉.转租制度若干问题研讨.湖南大学学报，2001.