城市土地一级开发融资模式分析

摘要：文章主要对土地一级开发进行了分析，土地一级开发是土地储备的重要组成部分,提出了选择恰当的、有效地融资模式成为土地一级开发工作的重点之一。

关键词：土地一级开发融资

0 前言

土地储备模式一般可以分为收购、储备、供应三个环节,其中的储备阶段又分为两部分:开发和储备。“开发”部分就是指土地一级开发中的土地整理。土地储备实施后,土地要以净地出让,一级开发的成本只有在地块出让后才能收回。在土地储备机构建立初,地方政府会预拨部分资金作为土地储备启动基金,但是,由于城市化进程的加快以及地块自身的高价值,这些资金根本无法满足需求。目前土地储备机构的资金措施主要依赖于商业银行,商业银行贷款一般占到土地储备机构营运资金的70%―90%,个别地区接近100%。而且,银发[2003]121号文件规定土地储备贷款期限最长不得超过2年,无法满足地块的储备需要(3-5年) ,再者银行的贷款利息相对发达国家还是很高。资金短缺成为土地一级开发的普遍问题。

1、土地一级开发

按照目前国内的实践，城市土地一级开发是城市政府在土地出让或划拨前对土地进行整理、投资、开发的过程。具体可以理解为：城市土地一级开发就是按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储备供应计划的要求，将列入储备开发、土地供应计划的项目，在确定土地开发实施方案后，以政府委托或公开招标的方式确定一级开发主体，获得土地项目一级开发权的开发主体再根据“政府主导，统一规划，市场化运作”的原则，运用现代项目管理的理论、系统和方案，组织实施土地开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资，并为二级开发商服务，提供土地开发项目完成后的经营管理方案，对土地开发项目实施速度、品质、成本全过程把握和控制，达到土地开发项目社会效益、环境效益、经济效益高度统一的动态过程。

2、 融资需求和融资原则

2.1 融资需求

根据几个一级开发项目的统计数据，在土地一级开发项目总投资平均百分比构成中，征地拆迁费用约占63.5%，市政及基础设施建设费用约占17.8%，其间费用及税金约占18.7%，说明资金需求量主要集中在征用土地和房屋拆迁等土地一级开发前期，且资金需求量较大。

当开发完成的土地不能马上投入二级市场或暂时无法转让，土地就会产生持有成本，积压资金，降低资金流动性，储备机构要继续“吸进”土地，开发企业要实现资金周转，就要继续追加资金投入。所以说，资金是否到位是土地一级开发项目运作成功与否的关键因素之一，通过融资获取资金是土地一级开发项目顺利实施的必要手段。

2.2融资原则

土地一级开发主体在融资过程中，需要遵循如下原则：

（1）科学预测和合理规划相结合的原则。土地一级开发资金需求量大，占用时间长，筹资任务非常繁重，这就要求开发主体在项目开始以前对于项目本身所需要的资金总量、各个阶段需要投入的资金量、资金回收数量和时间进行科学预测，在此基础上对筹资活动进行合理规划。

（2）合理选择筹资时机的原则。土地一级开发资金投入时间的选择应当根据项目进展情况和资金状况决定，既要避免资金不足，又要避免资金闲置。

（3）合理选择筹资方法原则。不同筹资方式的资金成本不同，筹资的难易程度也不同。开发主体应当根据项目本身资金需求状况和项目本身的进展情况选择合理的融资方式，既要保证满足项目运转的资金需求，又要最大限度地降低资金成本。

3、模式分析

根据实践，现行的一级开发融资有四种模式。一下以银行贷款为例，说明现行土地一级开发融资具体操作方法。

1、模式一：第一种模式是土地储备机构直接安排融资，并承担融资安排中的责任和义务的模式。其基本流程为，土地储备机构与金融机构签订借款合同，并承担相应责任与义务；金融机构将相关资金拨付给一级开发主体；土地开发完成后，通过招拍挂形式将熟地转让给二级开发企业，二级开发企业将土地转让款一部分支付给一级开发主体；一级开发主体将借款偿还给金融机构，并支付利息，从而解除土地储备中心的责任；

2、模式二：是一级开发主体直接融资，而土地储备机构本身或委托其他担保机构承担担保责任的融资模式。

3、模式三：是一级开发主体自行安排融资并承担融资安排中的责任和义务模式：

4、模式四：是一级开发主体专门成项目公司，由项目公司直接进行融资而由一级开发主体提供担保责任的融资模式；

4 、一级开发融资渠道、方式的前景分析

4.1 一级开发融资渠道的现状和前景

在目前的土地一级开发中，财政资金（包括政府的财政拨款、财政贷款、转移支付的土地出让收入或收益等）占比重很小，但随着政府对土地储备和一级开发的关注，有较大增长空间；政策性银行信贷资金，也有较大增长空间，取决于政府及土地储备机构的运作力度；商业银行及其他金融机构的信贷资金，目前占比重很大，但由于宏观环境紧缩和土地一级开发本身特点，其总量和比重将会逐渐下降；开发企业的自有资金投入，会随着土地储备机构对开发企业自有资金比例要求的提高而略有提高，但空间有限；外资、其他企业、事业单位、城乡居民个人资金，目前占比重很小，但子要采用合适的融资方式和模式，增长空间将会非常巨大，具体见下表：

4.2 一级开发融资方式的现状和前景

在目前的一级开发各种融资方式中，国家财政拨款比重很小，未来增长的可能性也很小；银行贷款仍将是主要融资方式之一；其他如吸收直接投资，发行股票等，具体可见下表：

总之，在目前的土地一级开发中，融资方式和渠道为单一，过分依赖银行信贷资金，造成土地一级开发的资金瓶颈。解决的基本思路是实行融资多元化。

5 、土地一级开发融资时间规划

融资时间安排解决的是在土地开发过程中不同时间阶段上融资的渠道，方式及具体类别的安排问题。这就涉及到对项目所需资金总量和分阶段投入的预测和安排。开发主体应根据项目本身的概预算确定开发项目在不同阶段所需要投入的资金数量。根据确定的融资渠道和方式，制定出具体的融资安排，包括项目总体所需的资金总量、资金来源渠道、融资的具体方式，各个阶段所需投入的资金数量等等。土地一级开发不同阶段项目融资手段和方法见下表：

6 结束语

土地一级开发是一个涉及行政、社会和经济的复杂体系。土地一级开发的开展，对于处理好耕地保护与城市建设的矛盾，促进土地集约节约利用，提高城市土地单位面积利用率，提升城市竞争力，加快统筹发展都具有非常重要的意义。

注：文章中所涉及的公式和图表请用PDF格式打开