浅谈物业管理中的运行节能方案

中图分类号： TE08文献标识码： A

一、总论

随着社会经济的高速发展，环境污染问题日益严重，经济发展与环境污染之间的矛盾尤为突显，因此，尽最大能力降低能源消耗、减少污染物排放既是我国经济发展的需要，也是建设和谐社会的需要。近十年来我国房地产行业一直在高速发展，由于房屋在设计和建筑中受到技术和资金的制约，造成了设备设施在节能减排方面存在一些瑕疵，地产开发和物业公司在管理过程中，每年都浪费了大量的能源。作为物业服务企业，所担负的责任应该是在物业管理服务过程中，利用专业知识和技能，改变房屋及各种配套设施设备不环保、不节能的现状，优化建筑物在原设计施工过程中节能减排方面的不足之处，在运行中减少对能源的浪费。

二、运行节能方案的介绍

1、物业项目及设备设施情况介绍：

我们以北京某5A级写字楼为例来阐述空调机组节能方案，此大厦总建筑面积6.5万平方米，地上20层，地下3层，建筑高度75米，全部为玻璃幕墙结构，3F-20F为写字楼，1F、2F为商业，B2、B3为大厦停车场。大厦空调系统夏季供冷采用两台离心式（大机组）和一台螺杆式冷水机组（小机组）；冬季供暖采用市政一次热水换热；空调末端设备采用风机盘管和独立新风系统。为提高办公区空气质量，室内设有主动式呼吸幕墙风机系统进行排风。在空调自动化方面设有完善的楼宇自控系统，能对送入室内的新风进行温湿度的调节。

2、供冷节能方案：

大厦自2005年建成至2007年采取的是比较传统的运行方案，即由运行人员根据自己的实际工作经验，结合天气变化来确定冷水机组的开停冷机时间。主要是以大厦客户对温度舒适感“零投诉”为主的运行模式，能耗较大。

2008年意识到节能工作的重要性并对设备运行耗能情况进行了数据采集及全方位的耗能评估，为下一年度的节能工作奠定了数据基础。

2009年通过对上一年运行记录和相关数据的分析制订了新的运行方案，（一）对公共区域风机盘管开关时间落实到部门；（二）根据写字楼客户上班的实际情况，办公区新风机组采用分段运行方式；（三）对营业性客户，根据其营业时间供冷。（空调设备具体运行时间详见《2009年空调运行时间表》）

2009年空调运行时间表

通过计量发现，在大厦用电设备中，供冷设备的耗电量占大厦总电量的比例较大，根据数据统计，在夏季供冷的5-9月份，供冷用电约占当月总用电量的30%左右。另外大厦在原设计时，制冷设备选型配置不理想，大小设备之间制冷量相差加大，当小机组不能满足使用时，运行大机组其制冷量又过大，运行负载只有60%左右，设备运行时难以做到经济运行，存在能源消耗较大的问题，故做好供冷的节能降耗存在相当大的难度，节能运行方案需全面考虑。

2010年大厦根据实际情况，在2009年的运行方案基础上，调整制订了新的节能运行方案；空调设备新的运行时间表如下：

2010年空调节能运行时间表

同时 ，为了确保节能方案能够顺利执行，我们采取了以下措施：

为提高冷水机组换热效率，开机前对3台冷水机组的冷凝器进行了彻底清洗养护。

提前完成对冷却塔填料的进行清洗，底盘加固防止跑冒滴漏的发生，并对冷却水系统彻底清洗、预膜以及按时按需投加水处理药剂，有效地防止了换热器结垢，提高了换热效率，为节能提供了保证。

制定了2010年的节能冷水机组的运行方案

根据室外温、湿度的实际变化，来确定分别运行大小冷水机组供冷。

例如：当室外温度为32℃，相对湿度在60%以下，运行小冷水机组。而当室外温度为32℃，相对湿度在60%以上，运行大冷水机组。

温湿度-冷水机组运行图

根据室外环境参数的变化情况，随时调节冷冻水设定出水温度，参见下表。

例如：当室外温度为35℃时，冷冻水设定温度为8℃。

根据冷水机组负荷进行调节：

当离心式冷水机组正常运行时，电流负载小于45-50%时，或当冷水机组回水温度低于10℃，应关闭大冷水机组；启动小冷水机组运行。

当小冷水机组正常运行时，如电流负载达到或高于95%时，冷水机组出水温度高于15℃，应关闭小冷水机组；启动大型冷水机组运行。

冷却塔的运行调节方案

根据冷却水的出水温度，对冷却塔风扇运转台数进行调节。

节能对比：

2010年通过严格执行设备节能运行方案，与2009年相比取得了显著的节能效果，水、电能源对比详见下列图表：

（1）冷却水用量对比表

冷却水用量对比表(2009年/2010年)

在供冷期间2010年的冷却水比2009年用量减少了272吨，下降8.51%。

（2）空调设备用电量对比

空调设备用电量对比表(2009年/2010年)

在供冷期间制冷机房2010年的用电量比2009年用电量减少了115600KWh，下降近20%。

三、总结

节能降耗是我国发展经济的一项长远战略方针，是一项常抓不懈的工作，虽然目前我们取得了一些成绩，但我们深知，在节能降耗上我们还有潜力可挖，只要我们牢记节能减排宗旨，认真学习理论知识，使理论与实践相结合，努力挖掘潜在的节能空间，扎实推行节能减排工作，科学、合理的制定节能运行方案，我们将会取得更好的成绩，更加高效的节约大量能源，为保护环境，促进发展经济贡献一份力量。