基于博弈视角分析地方政府在执行房价调控政策中的作用

摘要：房地产市场能否健康稳定发展，关乎整个经济发展是否健康稳定。住房价格波动已经被列入考察经济景气态势的指标之一，以至于把稳定住房价格作为宏观政策调控的主要目标。我国政府自2007年以来出台了几十个房价调控政策，足以可见政府稳定房价的决心，但是事实缺事与愿违，房价依然快速上涨。因此阐明房价上涨的内因，找出调控政策执行不力的根源具有很强的现实意义，本文利用博弈论方法，观察中央政府、地方政府、开发商和消费者的行为选择，分析历次调控政策的效果，并提出政策建议。

关键词：房价 地方政府 博弈 调控政策

一、引言

我国的房价十几年来一直在上涨，国家不断出台各种调控政策，目的就是限制住宅价格的过快上涨。但是实践表明，我国的调控政策效果并不明显，结果是越调越涨，居民对房价的关注程度达到了顶峰。究其根本，地方政府是房价上涨的中心环节，本文从博弈的视角出发，讨论中央政府，地方政府，开发商三方面的行为选择，以此来分析我国目前房价调控政策的有效性。

二、房地产博弈中各参与人的分析及博弈模型的建立

（一）中央政府与地方政府的博弈

随着中央政府和地方政府“ 分灶吃饭” 和“财政分权”等政策的实施, 地方政府逐步演变成为具有自身效用函数的政治经济组织，要以追求自身利益最大化为目标。在政策传递的过程中, 中央政府与地方政府之间的博弈便产生了。地方政府的策略空间是执行保障房政策或者放任开发企业违规操作当严格执行保障房制度时,可能得到中央政府褒奖,但财政收入减少,放任开发企业时,地方GDP增长加快,地方政府财政收入增加,但当地住房矛盾激化。假设最大支付是10，执行保障房制度的成本为5，则可见如下支付矩阵：

中央政府

执行 放任

地方政府 执行

放任

这相对于一个智猪博弈，地方政府会等待中央政府执行保障房房制度的策略。最终的博弈结果是:中央政府执行保障房制度而地方政府放任开发企业开发商品房。

（二）地方政府和房地产商之间的博弈

地方政府的可以有两个行动，配合中央政府或者制造预期和稀缺以抬高土地价格。房地产商的行动是在城市土地升值过程中高价购买或者观望。地方政府和房地产商的博弈是完全信息博弈，假设全部支付为10，成本为5，支付矩阵如下：

博弈的结果是地方政府会选择制造预期抬高土地价格而房地产商会购买土地。这也解释了地王的出现原因。

（三）地产商和地产商之间的博弈

土地招标中各开发商不知道对手的出价信息开发商同时行动整个博弈只有一个回合。这是一种不完全信息静态博弈，假设市场中只有两个企业，具有相同的边际成本，p表示产品价格，为第i个企业的产量，Q=，你需求函数为P=a-bQ。此时的古诺均衡产量为，均衡价格为，均衡利润为。但如果两个企业达成合谋，就相当于整合成一个企业，此时的最大化问题为

由一阶条件可得垄断产量，垄断价格 ，垄断利润，合谋产量，合谋利润。可见合谋可以使产量下降，价格提高（设a ＞c），利润上升。因此合谋是一种对顾诺均衡的帕累托改进。而且根据埃奇沃思模型，由于单个厂商的生产能力有限的。在一定的价格水平条件下，某一个寡头的产量不可能满足这一价格水平条件下的市场需求量，使得另一厂商获得市场残余需求量，当任何一家企业以高于边际成本定价时，如果另一家企业降价竞争，由于生产能力约束也不会占据全部市场。因此，理性的企业不会选择背叛行为去降价，房地产商之间的价格合谋是更为理性的选择。

三、结论

从以上的博弈分析可以看出，地方政府是起到承上启下作用的一环，其行为选择直接导致了中央政府的政策执行效果以及房地产商的行为。2008年依赖我国出台了多项房价调控政策，但是这些政策基本都是增加成本型调控，我国的调控政策就没触及到问题的本质。从本文的博弈模型中可以发现地方政府在房价快速上涨中所起的决定性作用，一方面地方政府放任开发商，一方面制造预期抬高房价。如果想有力的调控，必须要解决地方政府的财政收支问题和政绩考核问题，否则地方政府在利益的驱使下还会选择寻租行为，这种行为的结果就是房价继续上涨，调控效果大打折扣。

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