浅谈房屋维修技术与管理

摘要：房屋是构成城市的主要组成部分，它是城市人们生活、工作、学习、娱乐、生产和各项经济活动等必不可少的物质条件。本文阐述了房屋维修的意义，分析了造成房屋损坏的原因，并介绍了如何进行维修工程设计和施工管理。

关键词：房屋维修；损坏原因；维修分类；维修设计；施工管理

Abstract: the building is the main component of a city, it is the city people live, work, and study, the entertainment, the production and the economic activities necessary material conditions. This paper expounds the significance of building maintenance, analyzed the reason of the damage to his house, and introduced how to repair engineering design and construction management.

Keywords: building maintenance; The causes for the damage; Maintenance classification; Maintenance design; Construction management

中图分类号：S611文献标识码：A 文章编号：

1 房屋维修的意义

房屋是构成城市的主要组成部分，它是城市人们生活、工作、学习、娱乐、生产和各项经济活动等必不可少的物质条件；是城市生活和进行各种活动的基础设施，是社会巨大的不动产财富，是历史发展的产物；反映着不同历史时期的社会经济发展、科学进步，人民生活水平。做好房屋建筑的维修和保护，使其能充分地为社会服务，在一定程度上缓和居住的供需矛盾；有利于加快城市建设，美化环境、美化生活，为国家或业主节省建房资金。

房屋虽然不像一般商品那样容易损坏，但房屋建成交付使用后，即已经开始损坏。随着时间推移，都有一个由新变旧的过程，这是自然规律。房屋足社会的财富，业主最重要的财产之一，加强房屋的维修加固，就能使“物尽其用”；可以使房屋完好、增值，有利于延长其使用寿命，减少房屋的自然淘汰率。

维修改造能够以经济的技术手段保证已有建筑物，不断适应人类社会的发展。与新建建筑相比，维修改造具有三个突出的优点：投资少，工期短，省空间。这些都会带来显著的经济效益，特别是时间和空间的节省，对工业和商业活动来讲，在效益方面往往起着决定性的作用。在旧城区改造中，维修改造还有其他突出的优点：节约城市用地，节省管网建设，减少或避免住户搬迁，减少建筑垃圾等等。其中节约城市用地对缓解日趋紧张的城市用地矛盾有着重要的现实意义。城市的各类房屋建筑代表着不同历史时期的社会经济、文化、艺术、科学技术和人民生活的水平，保护和维修好各个不同历史时期建造的房屋建筑，有其历史

意义，并可保持一个城市特有的风格和特色。

2 房屋的损坏原因分析

房屋建成后其外露部分，如屋面、外墙、外门窗等，直接受到风、霜、雨、雪和冰冻的影响，大气中有害物质与氧化的作用；尤其屋面防水、外墙涂料等受到腐蚀首先损坏，而房屋内部的结构装修在使用中受到磨损、碰撞、潮气、外界震动力的影响和材料的老化致使损坏。各种自然灾害的侵袭，如地震、火灾、水灾的侵袭也是重要因素。再加上人为损坏及建筑的施工质量问题，使房屋使用功能受到不同程度的影响。由于所处自然条件和使用状况不尽相同，损坏的发展是不均衡的。房屋的长期失修，将会促使其结构、装修、设备的加速损坏。因此必须及时对房屋进行必要的保护和维修。

3 维修工程的分类

3．1 小修工程

小修工程是指凡以及时修复房屋构件的小损小坏、保持房屋原来等级为目的的日常养护工程。小修工程的综合年均费用在房屋现时造价的l％以下。它主要适用于：屋面防水的小面积补漏；局部泛水沟、部分落水口、落水管的修补更换；门窗的整修；内外墙面装饰面层小面积修补等。

3．2 中修工程

中修工程指需牵动或拆换少量主体结构，但保持原房的规模和结构的工程。中修工程一次费用在该建筑物同类结构造价的20％以下。此类工程主要适用于：一般损坏的房屋，如加固部分梁柱、墙体的局部拆砌或加固补强；屋面防水层的重做；室内外墙面装修的大面积修补或重做等。

3．3 大修工程

大修工程是指牵动或拆除部分主体结构的工程。大修工程一次费用在该建筑物同类结构造价的25％以上。此类工程主要适用于：严重损坏的房屋，但无倒塌危险或有局部有危险而仍要继续使用的房屋，因改善居住条件需局部改造的房屋，需对主体结构进行全面抗震加固的房屋。

4 工程设计

房屋维修工程设计是对那些已经损坏了的房屋进行有效的维修，全面提高房屋的完好程度，延长其使用寿命；或在原有建筑的基础上，适合业主的需要，根据条件的许可，对旧房进行不同程度改选等设计工作。这种设计必须因房制宜处理好适用、安全、经济与美观的关系，合理利用原有建筑和结构构件、设备，运用科学方法进行分隔改装，提高建筑功能质量，处理好室内外环境，达到改善工作和生活条件的目的。房屋维修设计应对建筑的多个方面渚如：查险、检测、鉴定、保固、筑漏、防潮、翻新、更换、纠偏、牮正、通塞、排淤、清洗、爆破、拆除、补强、治虫、防蚀、修饰、改装等通盘考虑，因此房屋维修工程极其繁重复杂。

房屋维修设计是有别于新建工程设计的，查勘是其非常重要的环节，其主要工作为调查研究，踏勘现场，这项工作必须细致深入，力求准确。一般采用从外部到内部，从屋顶到底层，从承重构件到非承重构架，从表面到隐蔽，从局部到整体的顺序。也可以根据房屋现场条件、环境情况、结构现状等进行查勘。尤其是各种隐蔽部位的构件和设备是否良好，损坏范围和程度是查勘的重点对象。对隐蔽项目的准确查勘，才能做到维修后解除危险，消灭隐患，达到最佳效果。

复核查勘旧图纸，抽样检查，也是重要环节。必要时还应采用有效的检测技术综合分析房屋损坏规律和原因，采用合理措施，研究制定修理设计方案。维修效果的好坏，首先取决于修理设计方案是否科学、合理，它也是预算编制等工作的重要依据。由于维修工程可变因素多，不可预见的因素也多，施工条件多变。要充分估计到可能出现的各种情况，留有一定的余地。维修没计及方案必须按照《房屋修缮范围和标准》制定，并充分听取业主和用户的意见，使设计方案合理、可行。

5 施工管理

经过查勘设计后即可着手组织施工，要使施工顺利进行，首先要与业主使用人保持密切的联系。维修施工的安全生产、文明施工占有非常重要的地位，施工既要做好安全防护措施，更要保证业主和使用者的安全。维修施工管理基本原则是：经济性、适应性、科学性和均衡性；根据房屋的不同维修要求综合考虑制定正确的施工方案，不但工程质量好，还要降低成本。这就必须建立统一的施工指挥系统，进行组织计划和控制。做好各项基础工作，建立和贯彻各项规章制度，如工艺规程、操作规程、安全技术规程及岗位责任制，建立和实行各种标准，如各项定额，工期标准，加强信息管理，做好原始记录的整理、加工和分析工作。

为保证维修工程质量，要重视以下几个问题：a．隐蔽工程的质量应逐项逐点的检查验收。b．由于维修工程预见性、可控性较差，因此维修工程的计量显得更为重要。要求量方工作能及时进行并做好原始资料记录，争取使量方验收工作及时、准确、真实。C．要合理安排施工顺序，以方便业主和使用。施工中自始至终坚持文明施工，充分考虑材料运输的合理性，劳动力安排的科学性，现场布置的经济性。同时做好节能降噪工作，尽量保证施

工现场道路畅通，卫生良好，把房屋维修工程做成绿色环保工程。

房屋维修工程结束后必须按照《房屋修缮工程质量检验评定标准》进行质量检验评定。由于房屋维修工程的对象是已经建成房屋建筑，竣工交付验收的维修工程，除应对各个维修项目的质量进行检验外，还应对整体工程的病害整治质量进行检验，并必须在病害整治达到规定要求的前提下，方可进行整体工程的质量检验评定。经过维修的房屋，一般不应留下结构危险、屋面严重漏雨以及容易引起触电、着火等影响使用安全的缺陷。如在验收时发现这类问题，无论属于应修、未修，还是设计和预算漏项，都应该进行补修，并在补修完成后另行验收。房屋维修工程的竣工验收是全部工作过程的最后一个程序，而且是一个必不可少的重要程序。它是全面考核、检验设计和工程质量的重要环节。因此竣工验收对促进工程项目的及时投入使用，发挥其经济效益，总结建设经验，都具有重要作用。

6 结语

经过对房屋维修、保养，不但延长了房屋使用寿命，改善了房屋的使用条件与质量，使业主、使用人的房产保值、增值，也美化了城市环境，美化了生活，为业主、国家带来了非常可观的经济效益。同时也是物业管理公司提高服务质量，增加经济效益的一项重要管理项目。对房屋维修工程的科学组织和不断的深入研究，必将为社会创造更大的财富。

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