微型住宅主宰楼市未来?

进入2013年，先是西安万科城的18平方米房，再是北京昌平金域华府，万科的微型住宅虽未正式面世，却已赚足眼球。在西安万科城，作为万科微型住宅试验的成品，一间建筑面积18平方米、实用面积15平方米的公寓样板间，有着玄关、厕所、书房、衣帽间、卫生间……

分析人士表示，万科向中低端产品开发的尝试有可能引发行业巨大的革命，未来的中国商品住宅市场这种微型住宅仍然处于研发和市场探索阶段，短时间内难以大量推向市场。

万科瞄上了微型住宅

2012年，中国最大房地产开发商万科总裁郁亮在多个场合表示，万科打算将实验室里的15平方米微型住宅推向市场。从2010年开始，受到日本和中国香港超小城市公寓的启发，万科集团建筑研究中心就开始着手进行微型住宅的研发，力求在极有限的空间内，通过室内设计、智能科技和可变家具等元素，结合社区公共配套和物业服务，实现舒适、时尚、便捷的居住感受。

在万科的构想中，如果要为中低收入人群提供居住解决方案，除了政府的廉租房，是否可以开发比如15平方米的微型住宅，让房子总价降低，从而让更多人能够买得起房？

去年，这个微型住宅还作为万科设计的一个特色在深圳香港建筑双城双年展上亮相过。从网络流传的图片来看，万科的微型住宅属于“麻雀虽小五脏俱全”，不仅有双人床和衣柜，还包含有厨房和浴室。想象一下，一个面积只比停车位稍大一点的微型住宅，你的床头可能顶着卫生间的玻璃。这样的房子摆不下太多物件，也盛不下什么人生计划，即便是很寻常的计划，比如结婚生子，或许它看起来更像一个“鸽子笼”。西安万科城项目紧邻大学城和高新技术产业开发区，18平方米微型住宅的目标客户群，是18-25岁之间的大学生以及刚毕业的年轻人。这一定位，被业内专家认为无论投资或自住，都极具有市场竞争力。近日，西安万科微型住宅已经开盘，公寓属于商业性质，不限购不限贷。一期共有1300多户，其中18平方米的居多，大约有700多户。目前只接待整层投资的大客户，即不零售，只批发。

据称，西安万科城对个人销售的是二期，89-130平方米住宅，均价在8500元/平方米。照此计算，18平方米迷你户型如果零售，总价约15万元。

万科总裁郁亮曾透露，房子越小越难做，建造成本相对来说要高许多，溢价空间又很小，15平方米的微型住宅几乎没有任何收益，更是为了社会责任。与此同时，得克萨斯州房地产投资基金美国世纪桥投资公司已筹集1.7亿美元资金准备投资中国房地产，并打算把重点放在自住型小公寓市场。

微型住宅概念也时尚

分析人士表示，目前中国住房供应结构与住房消费结构还很不对应，市场上生产的商品房70%-80%是高档房，存在严重的供大于求，而低端微型住宅明显供不应求。

据统计，中国城市的人均住房面积约为29平方米，而一些地方政府的目标是，到2015年时本地的人均住房面积最高要达到约40平方米，这显示在未来许多年中国对价格可以承受的小户型住房有广泛需求。据研究机构估计，中国2.3亿城市家庭中，约有5000万个家庭的住房低于正常标准，这些住房往往缺乏供一家独用的卫生间和厨房，在2030年之前中国每年还需要建设1000万套住房。谁都喜欢住大房子，可在资金不足及房价居高不下的情况下，大房子遥不可及。我们换一种思路就会发现，微型住宅是我们最理想和现实的选择。中国青年报社会调查中心进行了一项13661人参加的调查（其中“80后”占60.9%，“70后”占25.5%）显示，52.1%的人认同超小户型让很多年轻人圆了住房梦，有44.1%的人表示超小户型其实是年轻人的无奈选择。

在城市人口越来越密集，房价飞涨的今天，如何做到居者有其屋，多开发小型住宅、微型住宅是一种现实的发展模式，并将逐渐成为人类未来住房的发展趋势。简单地说，微型住宅是一种经济的、高性能的、便捷的、可变的、平面紧凑、能具备生活基本功能且建筑面积较小的精巧户型住宅，可以是单体的，也可以是一种由很多单体组合而成的群体形式。由于建筑面积小，一般没有专门的客厅，其基本功能分区为三块：卧室、厨房、卫生间。微型住房居住人口一般是一至两人。

在西方，微型住宅正在成为悄然兴起的新潮。在日本和欧洲，微型住宅运动开始形成气候。自美国次贷危机爆发以来，美国的许多大房子无人问津，而微型住宅却开始慢慢走俏。面积在7-70平方米，价格约3.8-7万美元的微型住宅，购买的人趋之若鹜，包括一些中产阶层。在纽约、旧金山等大城市，成功的职业人士多是24小时不在家，生活非常简单，社会活动则十分丰富。购买微型住宅已然成为他们的精神时尚。

这种时尚，恰恰值得中国的中高产职业阶层学习。在北京、上海这样大城市的成功人士，每天出门在外应酬，在家里待的时间其实很短。微型住宅更鼓励你投身社会、投身事业。特别是在市中心的豪华地段，微型住宅是一种很“酷”的生活方式。中国应该寻求符合自己生态环境的微型住宅生活方式。在这方面，中高产阶层应该带头。

微型住宅遇现实难题

有关专家表示，与降低安居成本的初衷相比，微型住宅的生存空间并不如想象中那般美好。难做的生意，难测的前景，这便是微型住宅眼下的尴尬。据称，微型住宅项目也并非是万科的首次尝试。北京的微型住房市场早先已有开发商试水。荣丰地产推出了微型住宅项目——荣丰2008，其接近10万平方米的销售面积，在发售5个月内销售了95%。但后来证明，该项目是典型的“叫座不叫好”。由于住户密度过大和公共设施拥挤，导致这里的居住品质极低。

在王石执掌万科的时候，也曾在广州推出过小户型廉租项目——万汇楼。该项目在2008年9月正式推出，房间面积在30平方米到50平方米之间，其租金明显低于周边市场租赁价格。

调查发现，不管是楼市寒冬还是小阳春，在开发企业降价促销之时，一些高端产品如豪宅和别墅的价格却纹丝未动，且销售量异常惊人。从销售情况来看，高端住宅的销售情况普遍比普通住宅要好。其实，微型住宅并非只在销售上遭遇尴尬。在政策方面，微型住宅也受到国内建筑规范的限制。按照2012年8月1日正式生效的新版《住宅设计规范》，由兼起居的卧室、厨房和卫生间等组成的最小套型住宅，使用面积不应小于22平方米。另外，微型住宅面临厨房设计、阳台规划、车位配备一系列的规划瓶颈。这一系列的问题，导致国内的建筑规范并不允许这种微型住宅以住宅形式大规模推广。

因此，市场上出现的低于22平方米的微型住宅，多数是商业用地上建的公寓，属商业性质，此类产品不限购不限贷，但首付和贷款利率都会更高。

有关专家建议对中低收入群体购房予以贷款支持，如美国就为中低收入家庭按揭贷款提供保险，让这些家庭能够从金融机构里获得低利率贷款；另一种做法是直接对低收入家庭发放住房补贴或者给予税收优惠，如上个世纪80年代法国政府加大向低收入家庭提供补贴力度。