地王逻辑演绎

要拧紧“地王水患”的土地供应龙头,关键是扭转地方政府对炒高地价半推半就的心态,给地方土地财政一个可行的替代出路

在各地不断出现新地王,房价一路高歌之际,《财经国家周刊》选取了深圳这个样本进行调研,希望剖开房地产市场的真实一角。

地王是谁?已不再重要。地王出现在什么城市?也不重要。重要的是,地王在监管重压之下,为何还能不断井喷而出。

谁在替地王埋单

地王的不断出现,购房者自然就是埋单者,但这只是逻辑的一面。

2009年12月,深圳房价已攀升至均价2万元/平方米的历史新高。

深圳市房地产研究中心的数据显示,2009年前3季度,深圳市新建商品房销售面积566.54万平方米,同比增加117.95%;其中,商品住宅销售面积527.41万平方米,同比增加119.2%,与2008年全年的成交水平相比增加了35.5%。

深圳市政府顾问、深圳大学国际金融研究所所长国世平在接受《财经国家周刊》记者采访时表示,深圳市今年房价之所以会出现80%的增幅,与流动性过剩密不可分。据他估计,深圳市今年的新增信贷中,“有60%为房地产贷款”。

中国人民银行深圳市中心支行书面回复给《财经国家周刊》记者的一组数据显示,截至11月末,深圳市金融机构人民币贷款余额12434.66亿元,比年初增加2923.94亿元,同比增长33.4%。

若按国世平的说法估算,深圳市2009年2923.94亿元新增贷款中,应有1754.36亿元为转化为房地产贷款。

国世平还告诉《财经国家周刊》记者,深圳市金融产业活跃,地下钱庄、海外热钱等游资不计其数。“很多资金进入房市,而且数额远超人们的想象。”

深圳并非只是一个特例。

国家行政学院决策咨询部研究员王小广认为,“货币供应量过多增长和信贷的过多投放,相当一部分是被房地产所吸收,造成国内房地产泡沫的膨胀”。在他看来,中国现在的房价上涨是资金推动型,“正是大量的过剩信贷推高了房价,从而造就了不断涌现的地王”。

最大的受益者

与房价上涨相伴,地方政府源自房地产业的各项财政收入水涨船高。

深圳市地方税务局提供给《财经国家周刊》的一组统计数字显示:2009年前11月,深圳市地税收入780亿元,其中,房地产税收115亿元,建筑业税收58亿元。两项相加,即经济学界所说的“与土地相关的间接税收”,就达173亿元,占税收的22%。

此外,深圳市自2005年开始对土地增值税进行预征收,2009年前三季度此项征税总计13.1亿元。深圳市地方税务局副局长章家寿表示,目前已对全市180余个房地产项目进行了土地增值税的清算,如果要实际征收,涉及税额可达30亿―40亿元。

同时,炒房热还给地方政府带来了更多的营业税收入。深圳市地方税务局网站上公示的一组数据对比明显:2009年第二季度,深圳市营业税(其中包括房地产及非房地产行业)的增幅为0.95%,到了第三季度,增幅则增长近10倍,为9.34%。

另据深圳市规划和国土资源委员会相关人士透露,深圳市2009年土地出让金总额为200多亿元。

“土地财政”在深圳市目前财政收入的份量可见一斑。

深圳市房地产研究中心副主任王峰对《财经国家周刊》表示,深圳市今年出口订单下降,工业增长缓慢,同时物流业也出现大幅度下降。这种情况下,房地产对整个宏观经济的拉动非常明显。“前三季度,深圳市GDP增幅9.6%,其中房地产占到了1.93个百分点,贡献率约20%。”

相比其他城市,深圳市因高新技术、金融、物流等产业发达,对土地财政的依赖性还不算太大的。

国务院发展研究中心的一份调研报告显示,在一些地方,土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%,而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。杭州的一项调研则表明,在房价上涨8倍的同一个时期,地价上涨了20多倍。

土地财政依赖

《财经国家周刊》记者了解到,目前中央部委层面出台的遏制地王办法并不算少。除了财政部等五部委的“提高首付”限令,还有正在推行的“2008年新版土地出让合同”,其中对土地项目的竣工日期做了约束性规定,着力斩断地王“晒太阳”的可能性。

11月12日,国土资源部和国家发改委又在共同的《限制用地项目目录(2006年本增补本)》中明确提出,“商品住宅用地的宗地出让面积,小城市(镇)不超过7公顷(105亩),中等城市不超过14公顷(210亩),大城市不能超过20公顷(300亩)”,目标也是指向杜绝总价地王的出现。

此外,国资委不久前还邀请央企闭门座谈,授意“不拿地王”。

从理论上看,这些措施无一不对再造地王构成威慑,但为何仍难阻止地王的降生?

中国土地学会常务理事、《中国国土资源报》前任总编辑刘允洲此前曾对《财经国家周刊》表达看法:地王的产生,与当前地方政府的土地供应“特点”,即“饥饿供地”而非“均衡供地”密切相关。“每当土地价格和交易低迷时,地方政府通常都会抛出一些稀缺资源,来拉高地价总体走势,且以土地投入的时机、规模和结构,来影响地价”。

而地方政府之所以要这么做,归根结底,是对土地财政的路径依赖。在刘允洲看来,“要想拧紧地王水患的土地供应龙头,关键是要扭转地方政府对炒高地价半推半就的心态,给地方土地财政一个可行的替代出路”。

全国工商联房地产商会会长聂梅生感言:“土地供应的方式和体制已到了调整和改革的关键窗口期,如果继续现行的政策,很难想象将来房价能平稳降下来”。

物业税引而不发

面对已成脱缰之势的地王狂潮,各方均将目光汇集至已“空转”六年的物业税上。

有一种舆论对物业税征收表现出过高的期待,认为这种按不动产增值幅度征收的税种,应是消除地方政府土地财政“上瘾”,同时能够降低房价、抑制投机的“药方”。

接受《财经国家周刊》采访的多数专家学者也认为,物业税的重要性不仅仅在于物业税本身,更重要的是在削弱房地产炒作利润空间的同时,斩断类似地王这样的炒作、投机杠杆,使其无法再形成投资――炒楼――抛售――获利的循环。

在深圳,对于开征物业税的探索,曾被作为深圳市第四轮财政体制改革的内容之一。《深圳市综合配套改革三年(2009-2011年)实施方案工作安排表》中明确表示,2009年将开展准备工作,适时探索开征物业税,合并城镇土地使用税、房产税。

作为深圳市政府顾问,国世平教授对物业税的缓慢开征非常着急。他对《财经国家周刊》记者表示,物业税的开征是抑制高房价的根本因素之一,其实物业税空转几年来,各项技术指标都已经成熟,需要报请全国人大批准通过就可以实施。之所以到现在还没有推出,很重要的原因是地方政府与中央政府还在进行博弈。

“如果征收的钱,以类似土地出让金的方式大部分被中央拿走,那地方政府显然缺乏动力。”国世平说。

深圳市地方税务局副局长章家寿在接受《财经国家周刊》记者专访时则明确表示,“物业税开征还面临很多问题”。

“目前并没有象外界所说的那样,深圳的物业税征收即将由‘空’转实,还存在很多实际操作上的问题”, 他告诉《财经国家周刊》记者,“如果不在土地产权问题上有所明晰,物业税是很难运作的。”

据《财经国家周刊》记者了解,有关物业税的征税基础,在学术界一直存有争议。有专家认为,物业税是基于个人财产上而增收的,但就目前的现状来看,土地的所有权属于国家。因而,如果开征物业税,会与目前我国征收的土地转让金形成冲突。