城市间房价相关性与系统性金融风险防范探讨

[摘 要]我国经济的高速发展，人口的持续增长，房地产行业也得到了充足的发展，国内城市的房地产价格也持续上涨，上涨幅度较大。居高不下的房价对人民生活水平有很大程度的影响，对我国的经济也有着不可忽视的影响。如今房地产行业在国民经济中的具有重要地位，如果房价脱离物价和收入水平持续攀高的话，很容易形成房地产泡沫。我国各个地区城市间的房价之间有着相互影响的作用，若房地产泡沫扩散开的话，对我国的经济和金融都有着非常巨大的影响。因此，研究各个城市间房价的相关性，并系统地做好预防金融风险的措施是非常必要的。

[关键词]城市；房价；相关性；金融风险；防范措施

[中图分类号]F832 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（2013）36-0052-02

近年来，随着经济的发展，我国房地产行业也得到了充足的发展，国内城市的房地产价格也持续上涨，并且上涨幅度大，速度快，持续时间长。居高不下的房价不仅对人民生活水平有很大程度的影响，成为影响居民解决住房的最大困难；同时对我国的经济也有着不可忽视的影响，也引起了社会各界的密切关注。房地产被称为人们的基本需求物品，也是国家的根本和基本，同时它也涉及了众多的行业，房地产行业在国民经济中的具有拉动经济与稳定经济的重要作用，如果房价脱离物价和收入水平，持续攀高的话，很容易形成房地产泡沫。我国各个地区城市间的房价之间有着相互影响的作用，某一地区房价的上涨也会在一定程度上引起周边地区房价的上涨，尤其是大城市的周边，这种带动效应更加明显。同样地，如果房地产产生泡沫，泡沫破裂房价下跌的话，也会在国内大范围的传染。若房地产泡沫扩散开的话，对我国的经济和金融都有着非常巨大的影响。因此房价的波动，对我国经济有着牵一发而动全身的影响。在国际上也不乏因房价过度虚高，导致房地产泡沫破裂，进而引起金融危机的案例。我国应该借鉴国际经验，吸取他国的教训，充分重视城市房价间的相关影响，对房地产进行有效地监测和宏观调控，防止房价脱离经济水平和国民收入水平一味上涨，从而起到从根本上防范金融危机风险的目的，保证我国国民经济持续又快又好地向前发展，保证社会主义建设目标的顺利完成。

1 房地产行业对经济的重要作用

房地产行业的投入大，资金要求高，融资程度高，关联产业广，设计产业链长，能带能的相关产业数量多，对我国的国民经济的发展有着至关重要的作用，并同时影响着我国产业结构的分配，房地产的波动对国民经济的方方面面都会有所触及。其重要作用主要体现在以下两个方面：

1.1 对经济的拉动

房地产被称为人们的基本需求物品，也是国家的根本和基本，同时它也涉及了众多的行业，例如：钢铁、混凝土、家具、家电等重要的行业。从拉动经济方面来看，房地产业可以拉动上下游如钢铁、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等一系列产业的发展，据统计房地产行业直接或间接影响60余个行业。考虑到房地产开发投资通过关联产业和拉动消费对GDP的拉动，当前房地产开发投资对经济增长的总贡献率超过20%。在城市的建设中，也离不开房地产的拉动作用，城市最重要的就是城市居民，居民越多、消费越多，消费场所和公共设施的建设也就越完善、越丰富，城市经济发展就越快，城市中的各项产业才能得以发展，消费又能带动就业，城市人口就会更加增多，城市规模也就越大。而居民在城市中最需要的就是住房，解决了住房问题，也就能相对稳定地开展城市生活。因此，房地产是各项产业良性发展的必不可少的前提和物质基础。

1.2 对经济的稳定

从稳定经济方面来看，房地产资金投入大，融资程度高，资金回笼周期较长，房地产的发展与金融业的支持是密不可分的，并且房地产是金融投资的热门，对金融业的资金的出路。由于产业关联度高，房地产开发投资的大幅波动，可以带动其他相关产业也出现波动，最终必然会引起经济的波动。同时，由于开发商与个人购房者的资金中有相当一部分为银行贷款，所以实际的房地产开发投资中至少超过40%的来自于银行贷款，因此保持房地产开发投资的平稳增长，对国民经济持续稳定发展也具有重要意义。

2 城市间房价的相关性

房地产价值高，资金投入大，回笼周期长，发展依赖于金融业的支持，随着房地产行业的迅速发展壮大，金融行业也获得了快速高效的发展。通过对1998年以来的房产价格增长数据的分析，可以发现房产价格的变化与金融发展的变化是相一致的，金融迅速发展的时期，房产价格也呈现上涨的趋势。地区间房产价格差异很大，金融发展的差距也就比较显著。虽然金融发展水平和房地产价格有着非常明显的区域性，但是区域之间的房价也是存在着相关联系和影响的。通过对我国大城市和其周边地区，卫星城市的房产价格进行比较分析，就能看出房价本身存在着空间的相关性。房价受各种因素的影响而发生变动，要掌握房价的运动规律，必须弄清影响房价的因素。根据各种影响房价因素自身的性质，可以将其分为经济因素、社会因素、行政政治因素、房地产的内在因素和环境因素。影响房价的因素主要是国家、地区或城市的经济发展水平、经济增长状况、产业结构、就业情况、居民收入水平、投资水平、财政收支、金融状况。这些因素会影响房地产市场的总体供求，特别是影响需求。通常来讲，一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高，财政收入越多、金融形势越好，房地产市场需求就越大，房价总体水平也越高。反之，房价总体水平越低。城市的发展对周边地区的经济发展和人口增长具有带动作用，因此，城市间的房价也具有一定的相关性，越是大城市，这种相关性就越加明显。并且这种相关性还有着逐年越来越强的趋势。所以，房地产的泡沫，也会在各个城市间扩散和传递，对整个金融系统也会有很多的威胁。

3 防范房价虚高的措施

由于房地产和金融之间的紧密联系和影响，为了防范因房价虚高的泡沫而引起的金融风险的危害，应充分认识到房地产之间的相关性，建立我国的房地产监管机构，加强宏观调控的力度，以确保公民福利政治，以保证改革脆弱期平稳过渡。

3.1 缩小地区间的差距

我国区域经济的发展十分不平衡，金融和房地产的发展也不平衡。要解决大城市集中的高房价问题，预防房价过热产生的泡沫，应该加大中西部地区的开发，加快农村城市化进程，逐步缩小东西差距，城乡差距和南北差距，加大对相对落后地区大开发和建设，创造更加适合投资的政策环境，鼓励房地产企业到这些地区发展，拉动经济，增加就业，从而达到缩小地区间房价差距过大的目的。

3.2 加强监管体系，预防投资过热

由于房地产近年来的快速发展，增长过快，市场利益的盲目导向，导致房地产投资掀起了一股热潮。不顾供需的结构，盲目进行投资的话，会引起房地产行业发展的失衡，导致房地产泡沫的产生。要特别注意对房地产的监管，充分发挥社会主义特有的宏观调控作用，防止投资过热的情况出现，避免影响到我国经济的发展。对金融业也要加强监控力度，对银行借贷体系应该进行监控，必要的情况下要提高银行贷款的门槛，规范房地产的资金链，从根本上避免金融风险的产生。

4 结 论

房地产对我国国民经济有着举足轻重的作用，能够拉动就业，带动相关产业的发展。近年来，我国的房地产行业发展迅速，取得了一定的成绩，房产价格也持续快速上涨，对国民的生活和经济的发展都产生了很大的影响。由于发展迅速，房地产行业的投资也持续增加，掀起了一股投资热。但是如果房地产过热，会产生房地产泡沫，对国民经济有很大的损害。城市间的房产存在着相互影响的关系，房地产泡沫出现的话，会在城市间扩散开，从而对金融安稳产生威胁。要加强国家宏观调控的力度，避免因房产过热对我国经济和社会的发展产生不良影响。

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