利率变动及居民收入支出对消费者购房信心的影响分析

中图分类号：F293 文献标识码：A

内容摘要：随着城市化进程的加快，消费者的购房需求日益增大，但消费者购房信心却受到一系列因素的影响。为此，本文从居民收入与支出水平及利率变动角度，采用实证方法分析了其对消费者购房信心的影响，具体分析了城市居民消费水平、城市居民家庭人均可支配收入、房地产信贷规模、城市居民家庭人均消费性支出和购房房贷款利率等因素对消费者购房信心的影响，提出了相应的对策与建议。

关键词：消费者信心 利率 居民收入支出 影响因素

问题的提出

随着城市化进程的加快，近年来消费者购房需求日益增强，但消费者购房信心表现不足。有研究指出，北京购房者信心指数为108.9分，处于中等水平；广州购房者信心指数为89分，表现出消费者购房信心不足。而在购房决策中，消费者的信心是非常重要的。

从当前国内外学者的研究现状来看，有关房地产市场及购房消费的研究在深度和广度上得到了新的拓展。有的学者研究购房者的效用函数和不同地区的房价差异（Muth，1960）；有的学者研究了房价变化和经济周期的关系，购房与收入、消费和储蓄之间的关系，以及房价对消费行为的影响等问题（Case，2004）；有的学者研究各类税收和金融创新对购房决策者的影响（Poterba，1991）；也有学者研究了货币政策与房地产市场关系，其中Yi和Zhixiong（2004）在建立了均衡模型之后运用VAR方法进行分析发现，货币政策和名义利率会引起房地产投资和房产价格的显著波动。

当前国内学者也从不同角度对房地产市场问题进行了研究。其中蒲勇健（2007）通过karras和stocks的三方模型提出：扩张的货币政策对房地产销售价格的影响显著，而紧缩的货币政策的作用不显著，货币政策对房地产市场的调控效果具有非对称性，扩张的货币政策在统计意义上大于紧缩的货币政策；汪利娜（2008）发现紧缩的货币政策效果不明显是因为紧缩的货币政策很难降低购房者的刚性需求且对于不同的住房需求主体货币政策的影响也有所不同；姜茜（2005）分析认为加息可以抑制炒作，平抑房价；傅强、张宜松（2004）采用博弈方法分析了住房消费者和银行的还款博弈，提出完善信用体系的监管等。

国内外学者研究表明货币政策和信用市场都对房地产市场具有显著影响，并通过收入、支出、房价、利率等多方面影响消费者的购房行为。但针对利率变动及居民收入支出对消费者购房信心的影响实证研究较少。为此，本文以广东省广州市的购房消费者为研究对象，重点研究消费者购房信心对于外界条件变化的反映，从而得出哪些因素对消费者购房信心的影响比较大，并为房地产市场的健康发展提出相应的对策与建议。

数据来源与模型描述

（一）数据来源

本文从广州市统计年鉴（2001-2007）和中国人民银行网站上收集了2001-2007年度消费者购房信心指数、城市居民消费价格指数、城市居民家庭人均可支配收入、房地产信贷规模（亿元）、城市居民家庭人均消费性支出-居住和贷款基准利率（五年以上）等6个变量的相关数据。其中，从广州统计年鉴中摘录前5个变量在2001-2007年间的数据，贷款基准利率以中国人民银行公布的金融机构人民币贷款基准利率为准，若当期不调整则沿用上期。

（二）模型描述

根据预期理论，影响我国消费者信心的主要因素有消费者收入预期、支出预期和消费环境等。消费者的收入预期和支出预期对其消费决策选择具有决定性的影响力。结合上述文献综述，本文选取了城市居民消费价格指数、城市居民消费家庭人均可支配收入、房地产信贷规模、城市居民家庭人均消费性支出-居住和住房贷款利率等5个变量来分析它们对消费者购房信心的影响。并构建线性回归模型如下：

CCI=b1CPI+b2ADI+b3HCS+b4ACE+b5HLI+u

其中，CCI（消费者购房信心指数）：消费者购房信心指数以消费者调查为基础，是消费信心指数的重要组成部分，主要测度消费者对购房的信心状况，用来反映和预测房地产走势、预期消费等指标。

CPI（城市居民消费价格指数）：物价水平是为了衡量宏观经济环境对消费者购房信心的影响。CPI主要测度消费者对经济发展的信心状况，用来反映和预测国民经济、预期消费等指标。同时，宏观经济环境的好坏又直接影响消费者信心。

ADI（城市居民消费家庭人均可支配收入）：人们对于未来的消费支出往往是根据当期家庭收入情况做出决定的。消费者购房时考虑的最多的是家庭的经济负担。

HCS（房地产信贷规模）：房地产信贷为开发商开发土地和消费者购房提供了条件。房地产信贷规模的扩大会带来房地产市场短期的繁荣，但是放任信贷留下房地产市场，会使得房地产投资过热，最终形成脆弱的泡沫。

ACE（城市居民家庭人均消费性支出-居住）：居住消费性支出可以反映购房消费信心。消费者购房信心高涨是居民家庭自有房比例的上升，而增加了对物业管理、住房装潢等的支出。

HLI（住房贷款利率）：从消费者的角度出发，消费者是希望得到利率低且还贷期限长的贷款。本文选取的利率为五年以上的利率水平。

数据运算与结果讨论

运用STATA软件进行回归分析，运算结果如表1所示。则线性回归模型为：

CCI=0.8473438CPI-0.0012587ADI

（3.084361） （0.004824）

（0.27） （-0.26）

-（3.30e+07）HCS-0.0031349ACE

（4.27e-06） （0.0044439）

（-0.08） （-0.71）

+5.134869HLI+3.759043

（10.38134） （304.99）

（0.49） （0.01）

从回归结果看，拟合优度很高，整体效果的F检验通过。CPI和HLI的t统计值为正，均大于0.05，说明CPI和HLI对CCI影响显著。而u的t统计值的绝对值小于0.05，则说明u对CCI的影响不显著。而各变量对消费者购房信心的影响情况具体如下：

消费者购房信心对物价水平增长率的弹性为0.8473438，即在其他条件不变的情况下，物价水平变化1%，消费者购房信心同方向变化0.8473438%，由此可见，物价水平的增长率对消费者购房信心变化的影响较为显著。

城镇居民收入增长对消费者购房信心的影响并不是很重要，弹性为-0.0012587。在这方面有很多原因，其中居民收入的增长率跟不上房价的增长率是一个十分重要的原因。尤其是1998年以后，随着国家住房改革，消费者可以依靠住房信贷提前购房，推动了房地产市场繁荣。尽管居民收入的不断增加，但还远不及房价的攀升速度，这也是造成现今房地产市场有价无市的现象。城市居民居住支出对消费者购房信心的影响不大，弹性仅为-0.0031349。一方面在消费者购房信心强劲时，消费者自有住房比例会显著增加，促使消费者增加了对物业管理费、装潢家居费用等的支出。另一方面，在消费者买不起房的时候，消费者宁愿去装修旧房，增加居住支出满足居住需求。

贷款利率的变化对消费者购房信心的影响十分显著，弹性为5.134869。这是由于提高贷款利率很难降低消费者的刚性需求。在其他条件不变的情况下，贷款利率提高，抑制炒作，平抑房价；另一方面，贷款利率的提高导致流向房地产市场的货币减少，通过乘数效应，使得消费者手中货币的购买能力极大的增加，进而提高消费效用和消费者信心。房地产信贷规模在对消费者购房信心的影响不显著，弹性为-3.30e-07。值得注意的是信贷规模的基数很大。在信贷规模扩大的时候，消费者更容易贷到款去购房，刺激了房地产市场的需求，导致房价的走高。而开发商也更容易贷款开发土地，最终这些投资成本将分摊到房价上，导致房价的走高。这时，消费者即使贷款便利，也不会去考虑购房。

结论

从上述分析来看，物价水平对消费者购房信心有一定程度的影响，而贷款利率对消费者购房信心的影响最为显著。因此，国家应重视对物价水平的宏观调控与信贷领域的调节，尤其是加大对低收入者的信贷支持，切合中国的实际对信贷领域进行改革，确实解决低收入者购房难的问题。

一是控制信贷资金的流向，优化信贷制度。首先，中国人民银行在制定信贷政策上可以针对不同收入群体实行有差别的信贷标准，加强对低收入群体的信贷支持。适当地下调低收入者的首付比例，给予一定的贷款利率优惠，有助于帮助低收入者解决购房难的问题，稳定消费者购房信心。其次，对房地产市场的投资信贷规模，各商业银行要把好关。要密切关注房地产市场变化，加强监测分析，强化“窗口指导”。对房地产市场上的不理性开发行为，要及时上报央行，从资金上规范其过度的开发行为，扼制房地产泡沫。最后，完善个人信用制度。健全个人信用档案，对消费者的购房信息进行跟踪和记录，为银行提供准确的个人信用信息，有利于银行的决策和监管，减少个人缺乏信用行为的发生。

二是健全监督预警机制，引导居民合理购房消费。银监局加强对信贷业务的监管，定期披露信贷规模和不良信贷资产的规模，提示公众注意风险防范，规范各商业银行的信贷规模。

总之，我国的住房体制改革尚处于发展阶段，住房信贷市场不够成熟，尚存在不规范行为。为引导住房信贷市场的健康发展，合理、适度的住房信贷规模以及健全监督预警机制，引导居民合理购房消费均有助于消费者信心的稳定。

参考文献：

1.购房信心指数.北京消费者观望态度明显（EB/OL）.新浪房产，2009-11-12，

2.胡军燕等.广州市消费者购房信心研究（R），2010.3

3.Muth，R.F.“The Demand for Non-farm Housing”， in the Demand for Durable Goods [M]. University of Chicago Press， 1960

4.Case，Karl E. and Robert Shiller. Is There a Bubble In the Housing Market [C]. Brooking Papers on Economic Activity， 2004

5.Poterba James.“House Price Dynamics： The Role of Tax Policy and Demography” [C] . Brooking Paper on Economic Activity， 1991

6.Yi Jin，Zhixiong Zeng.Residential investment and house price in a multi-sector monetary business cycle model [J]. Journal of Housing Economics，2004

7.蒲勇健，龚文娟.我国货币政策对房地产市场影响的非对称性研究[J].财经论坛，2007（3）

8.汪利娜.房地产调控中货币政策效应试析[J].中国房地产金融，2008（6）

9.姜茜.我国货币政策对房地产市场影响的效应分析[J].重庆工学院学报，2005（12）

10.傅强，张宜松.住房购买者偿还银行贷款的博弈分析[J].重庆大学学报，2004（6）