浅析在建工程抵押贷款的风险及防范

【摘要】本文在现有的法律、法规框架内，就办理在建工程抵押贷款和贷款过程中可能存在的法律和信贷风险进行分析，并就如何防范和化解风险进行初步探讨。

【关键词】在建工程，抵押贷款，风险防范

1.在建工程抵押的定义

1.1根据《物权法》第一百八十条规定，债务人或者第三人有权处分的正在建造的建筑物可以抵押。而在建工程在建造过程中始终处于变化状态，虽然其已具备物的一些特征，但在主体完成之前尚不具备完整意义上的物质形态，在建工程的价值不能确定。但随着经济活动的需要，许多国家都承认了在建工程抵押的效力，我国目前法律已经明确了在建工程作为抵押物的效力。

1.2根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第47条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”

1.3《城市房地产抵押管理办法》第3条对在建工程抵押则做出了更明确的规定：“在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”

2.在建工程抵押物主体资格

在建工程抵押贷款中，抵押物在建工程在完工之前，虽然已经具备了物的一些特征，但还不具备完整意义的物质形态，不属于完整的物，因此，根据民法物权原理中物权的成立与存在须以标的物的存在为前提的阐述，我们在办理在建工程抵押贷款中，必须高度重视抵押权利实现的前提，即抵押物的主体资格完备性。

2.1结合《城市房地产抵押管理办法》相关规定，首先，在建工程占用范围内的土地，必须缴纳全部土地出让金，并取得《国有土地使用权证》；

2.2其次，在建工程抵押前，其所属单位必须已经取得该工程《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》；

3.在建工程抵押限定条件

依据建设部《城市房地产抵押管理办法》第三条规定，对在建工程抵押做了限定性陈述，抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。通过以上表述，我们可以理解并严格如下审查和操作。

3.1第一，信贷客户不得用在建工程为他人的债务提供担保，这一特殊性不同于保证、信用或其他抵押、质押贷款，贷款主体必须为在建工程所属的企业或单位。

3.2第二，在建工程抵押贷款的用途须为在建工程继续建造的资金需求，不能用于其它任何用途，因此在贷款的使用上，就要求我们严格按照贷款新规委托支付的方法，严把贷款用途关，确保使贷款用于规定用途。

4.在建工程抵押的风险

在建工程抵押的标的物是正在建造中的房屋，它是一个处在不断变化中的物体。由于在建工程抵押涉及的法律关系复杂，可变因素与不确定因素较多，因此承担的风险也较大。从抵押权人来讲，一方面，善意购房人的优先受偿权、建筑工程承包人工程款的优先受偿权及抵押权设定前的应缴税款均优于抵押权，不利于保障抵押权人的合法权益，另一方面，在建工程抵押、土地抵押、商品房期权抵押易造成冲突并引发风险，从而导致抵押权落空；从购房者来讲，购买尚未建成的房屋，将承担房屋不能交付的风险，购房合同无效的风险等等；从我们房屋登记机构来讲，面临的风险大致可分为以下几种：

4.1在建工程抵押的特殊性导致登记机构的审查责任加大。在建工程抵押与一般的房屋抵押不同，它涉及的法律关系较多，登记过程也比一般房屋登记要复杂，这无形中就增加了登记机构的审查责任。

4.2房屋登记系统与预售系统信息不对称引发的风险。在建工程抵押涉及预售审批管理，预购商品房合同备案以及预告登记等业务的衔接与协调，而很多城市房屋登记系统与预售管理系统是分设的，两个系统间的信息不对称是引发在建工程抵押登记风险的又一隐患。

5.在建工程抵押风险防范

在建工程抵押中存在的风险显而易见.作为房屋登记机构，笔者认为应当从以下几个方面来防范风险：

5.1规范在建工程抵押登记的流程

5.1.1严格审查在建工程抵押登记的收件材料

在建工程办理抵押登记时，应对申请材料的一致性、合法性、有效性等内容进行审查：

5.1.1.1确认在建工程是否为合法建造。我们在收件时首先应要求申请人提供拟抵押在建工程合法建造的手续，如《建设工程规划许可证》、《国有土地使用权证》等。

5.1.1.2认真审查土地的权属状况。房地产权利主体一致是房屋登记应当遵循的原则，在建工程抵押登记也不例外。在办理在建工程抵押登记时，应要求申请人提供土地使用证，并仔细核对土地权属的相关信息：权利人是否与《建设工程规划许可证》相一致，在建工程是否在土地使用证载明的范围内，土地是否已办理过抵押，如已办理抵押，应避免土地价值的重复抵押，且在建工程抵押应作为第二顺位抵押。

5.1.2按《房地产登记技术规程》的要求进行实地查看在建工程抵押权登记是《房地产登记技术规程》要求的实地查看的情形之一，在建工程抵押登记的实地查看主要应注意以下问题：

5.1.2.1在建工程的坐落是否与证明材料记载的信息一致。一般来讲，很多在建工程在办理抵押登记时并没有准确的公安编号，而 （建设工程规划许可证》上的项目建设位置也只是一个大概的施工地点，为避免项目建成后公安编号与施工编号不匹配的问题，在建工程抵押时，最好使用房屋代码或丘地号进行同一性的匹配，确保实测数据与预测数据，公安编号与施工编号的一一对应。

5.1.2.2查看在建工程的占地范围是否在土地证涵盖的范围之内。

5.2做好在建工程抵押登记与预售许可、商品房预购、预告登记的衔接工作.

5.2.1抵押权设定时，在建工程抵押登记与预售许可的衔接

在建工程抵押并不以办理预售许可为前提，在建工程抵押既可以在办理预售许可之前也可以在办理预售许可之后，因此实践中应注意区别对待两种情况：

5.2.2已抵押的房屋对外销售时，抵押权注销、预售备案、预告登记的衔接.实践中，开发商也往往将房屋销售款作为归还贷款的重要来源。因此，在开发商将已抵押的房屋对外销售时，应做好抵押权注销、预售备案、预告登记的合理衔接。具体而言，应建立“销售一户，注销一户抵押权，预售备案一户，预告登记一户”的衔接模式：在建工程抵押登记以后，开发商对外销售在建房屋，首先必须取得抵押权人同意转让的书面证明，并凭借银行同意注销该户抵押权的申请材料到房屋登记机构办理该房屋的抵押权注销登记，然后到预售管理部门进行预售合同备案，最后买受人才能凭已登记备案的商品房预售合同办理预告登记。房屋销售以后，在建工程抵押物的范围减少，应办理在建工程抵押权变更登记，如该房屋销售款已归还银行，则应同时减少抵押物担保的主债权金额。这样，才能有效避免同一套房屋上既存在在建工程抵押又存在商品房预售备案及预告登记的情况。

[参考文献]

[1]河南省农村信用社，在建工程抵押贷款风险及防范探析，2012.9.

[2]张晶，在建工程抵押的风险及防范，2013.6

[3]担保刘，房地产在建工程抵押贷款风险及防范 ，2014.3