地产业二次过冬

房地产业第二次进入冬天了。

国家统计局最新的数字表明：房地产市场正在发生着巨大的变化。从环比数字看，全国70个大中城市中，10月份价格较9月下降的有34个。虽然和去年同月相比，价格下降的只有两个，但涨幅回落的城市有59个。二手房市场中，环比下降的有38个，与去年同比下降的有13个，涨幅回落的城市有43个。在房地产疯狂发展的十余年中，下降城市接近一半的情况还是第一次出现。

11月12日，万科总裁郁亮表示，万科已经进入“冬天”模式，并将遵循现金为王、积极卖房、慎重买地的原则。

由于其房地产界领军者的身份，万科的“冬天论”不出意料地引起舆论大哗。不少业内人士指出，随着房地产各项指标数据下滑，“冬天”或将持续更长时间，房地产业将迎来新一轮的衰退周期。国际货币基金组织（IMF）近日公布的报告也指出，中国面临房价下跌的风险。

资金吃紧

地产商资金来源的主渠道正面临着断流的危险。

不久前，“绿城申请破产”的消息犹如一枚重磅炸弹丢向市场。绿城集团董事长宋卫平针对房地产市场“年关难过”的感慨，还是让业内人士为之脊背发凉。

绿城危机折射出了调控下房地产企业的尴尬处境，市场也加重了对上市房地产企业负债率的担忧。据记者了解，目前支撑开发商扛价的资金来源主要有下面几种：银行贷款、资本市场、信托和民间借贷市场。

虽然银监会主席刘明康一直强调银行能够承受房价下跌40%-50%，但这只限于个人贷款；而据消息人士透露，由地方政府平台担保按揭的那些地产项目，才是真正造成银行坏账风险的根源。据记者了解，北京部分银行房地产融资权重超过40%，大多牵涉到地方政府融资平台，部分资不抵债。

很显然，在银行正为如何消化房地产相关的存量贷款风险而头疼不已的时候，不可能寄希望于银行对房地产信贷的开闸。在这种情况下，以前开发商拿到地，取得预售证等就可以拿到银行贷款的日子一去不复返了。而近期很多开发商资金断裂也正是因为拿不到银行贷款的缘故。

一直以来，上市房企可以通过增发股票或是发行债券的方式从资本市场圈钱。但随着房市每况愈下，这种圈钱方式逐渐行不通，于是各大房企都在探索新的融资方式。

10月14日，万通地产作价2.84亿元，将其持有万通时尚股权中的49%以及8860万债券转让给深圳市万通核心成长股权基金合作企业。万通地产称，此次交易完成后，公司可获得3.7亿资金；与万通选取股权和债券转让的形式相比，万科、泛海等公司选择与第三方理财机构合作融资；但即便是如万科这样的大腕，其融资成本也大大增加，高达13%。

政策紧缩以来，越来越多的开发商不得不依赖于信托、房地产基金甚至民间借贷等高成本的融资手段。今年以来，围绕着房地产和土地做文章的项目让各大信托公司赚得钵满盆溢；即便是20%-30%的高融资成本，饱受资金饥渴的开发商依然趋之若鹜；甚至是月息六分以上的民间借贷，也有开发商不得不吃进。但随着中央政府调控的持续进行，房地产投资客们开始心生寒意，越来越注重投资房地产的资金安全性问题了：从近期北京新开盘的项目来看，反应冷淡，北京房地产交易管理网上的数据显示，11月上半个月，北京商品房住宅项目零签约。

市场的趋冷，使得开发商想通过销售迅速回笼资金的计划难以实施，而原先高成本融资来的资金又面临着还本付息的压力。

开发商年关难过。

天意难违

自今年2月“限购令”颁布至今，北京的房地产市场交易比去年同期已经下滑了4成，不及2009年同期成交量的39%。

北京房地产交易管理网数据显示，2月17日-11月16日这9个月来，北京商品房住宅签约套数仅为57779套，二手房住宅签约套数为74380套，合计住宅总签约套数仅为132159套，同比去年同期下调幅度达到了40.5%。特别是其中税费更高的二手房住宅同比下调幅度更是达到了49.8%。

但大部分开发商们未加入降价的行列，他们扛价的底气，乃在于判断“运动式”的房地产调控政策不可能长久。但这次情况可能有别于以往的“空调”。

中国人民大学经济研究所等机构日前了《中国宏观经济分析与预测2011-2012》（以下简称《报告》），指出，房地产调控依然是中国“去泡沫”的核心。目前房地产市场正处于加速恶化的阶段，但全面调整还没有出现，局部调整和房地产市场的内部调整依然是2012年4个季度的主流，明年中国房地产市场价格回落不会超过25%，以“限购”和“限贷”为核心的房地产政策不能松动。

中国社科院金融所研究员易宪容认为房价大幅度下跌是必然趋势。他表示，中国房价十多年来上涨近10倍，并非是成熟市场所为，而是政府错误的房地产政策所致。在这种情况下，国内不少地方的房地产市场完全成了投机炒作的市场，使得房地产泡沫吹大，增加了潜在金融风险，而这种带有巨大泡沫的房地产市场是不可持续的。

“不管政府是否出台地产调控政策，这个吹得巨大的房地产泡沫一定会破灭，谁托市都没用。”

从近期的发展来看，房价下降已经是中央政府的基本共识。最近总理指出，房价下降是国家的基本政策，房价要下降到民众可接受的水平，它是国内房地产市场有序发展的根本。易宪容认为，温总理所说“房价下降是国家的基本政策”的基本含义不仅在于让住房市场回归本性、回归到居住功能，让住房市场转变为一个消费市场，还在于让住房市场成为一个真正通过市场价格机制运作市场。

他认为，温总理的讲话就是向房地产界发出一个明确的信号：只要承认中国房地产有市场，那么该市场价格涨跌是正常的。因此，如果国内房地产市场由投机炒作为主导市场向消费为主导市场转变，那么国内房地产市场价格出现周期性调整也是正常。只有出现这种市场主体的重大转变，国内房地产市场价格出现周期性调整，才能遏制住房地产市场投机炒作的狂热，去除房地产赚钱效应，挤出房地产市场巨大泡沫，让国内房地产走向健康发展之路。

强者恒强

在整个市场低迷的背景下，资金紧张、销售艰难，房企之间的并购整合正在加速，最终的结果是强者恒强。

中原地产的统计显示，今年前10个月，房企股权变动频繁，规模交易累计达到93宗，总交易额达到了300.8亿，预计全年交易额将较2010年翻倍。据不完全统计，截至10月，北京、上海、天津和重庆四大产权交易所挂牌交易的房地产企业或项目出现了井喷，总数超过600宗，是去年同期的两倍。

并购频繁，大企业吞并小企业，内行企业重组外行企业成为近期并购的明显趋势。

中小企业是首当其冲的被并购者。据记者了解，虽然想要卖身的中小企业很多，但被收购者寥寥。一般来说，大型企业在收购项目时还是显得比较谨慎，一般会要求毛利50%以上，净利率20%以上他们才予以考虑。即便如此，恒大、万科、SOHO等在并购市场上还是满载而归。对于地产大鳄们如此大规模、频繁的收购活动，有专家预测，中小房企被兼并、倒闭将成为未来房地产发展的趋势，未来房地产行业的集中化程度和准入门槛肯定越来越高，这是行业优化组合、去粗存精的表现。

虽然整个行业日子并不好过，但大企业活得依然相当滋润。尤其是一些提前完成全年销售业绩、手握大笔现金的房产巨头，有可能成为并购中的主要买家。以恒大地产为例，截至10月底，累计合约销售额778.7亿元，较去年同期增长89.2%，提前完成了全年700亿元的销售目标。万科截至三季度末，也持有现金339亿元。

某券商地产分析师告诉记者，目前全国地产开发企业有近3万家，2010年第一名万科市场占有率仅为3%；而美国第一名的市场占有率为5.9%。中国前五名加起来不超过8%，而美国是20%。

“并购的结果是强者恒强。在信贷规模紧缩、融资渠道趋窄的情况下，品牌房企的经营业绩继续保持增长态势。”该分析师认为，未来房地产行业必然要经过一个 “大浪淘沙”的整合过程，能生存下来的房企可能有两类：一类是规模大、品牌优、实力强的大型房企；另一种是具有很强产品或区域特色，在这些领域能力强，能以明显的差异化产品占据某个区域市场的中型房企。