房价第一推手之两难境地

据最新报道，由于上海房价高居不下，导致一所四室一厅的租房里住了23个人！

目前解决中低收入民众的住房问题不仅是建造经济适用房及廉租屋，而是要从根本上解决问题，需从银行信贷政策、税收政策、土地管理政策等方面入手，并重点打击特殊利益集团对这种改革与调整的阻碍

记者：“房产泡沫论”一直就有争论，你认为目前国内的房地产市场是否存在泡沫？

易宪容：现在房地产市场完全就是一个炒作市场，政府出台的政策没有，核心的东西不动，政府行政干预越多，人家规避的办法就越多。行政干预是解决不了问题的。解决问题首先是确定一个房地产发展的基本宗旨，然后通过市场化来解决问题本身。现在进入房地产市场卖房子的人都在做什么，百分之八九十都在炒作。这样的炒作最终的结果就是泡沫破裂。泡沫最终破裂肯定是时间问题。

记者：为什么政府陆续出台了一些调控政策，房地产价格还是一路高歌猛进？

易宪容：近几年来，国内房地产宏观调控持续不断，特别是2006年房地产市场宏观政策出台频繁，有国六条、国六条细则，有征收二手房交易所得税的、限制外资进入的、有土地宏观调控与管理、银行信贷紧缩等。尽管一系列的房地产政策出台给市场带来不少不确定性，也让一些没有实力的房地产开发商胆战心惊，但由于所出台的房地产政策的温和性，其对房地产市场的影响基本不大。

目前，就政府的政策来看，尽管也担心房地产市场泡沫及风险的聚集，也不愿看到国内资产价格快速上涨，但是政府同样担心戳穿房地产市场泡沫可能导致国内经济短期内大的波动风险，从而使得对房地产市场泡沫最有效的工具迟迟不敢果断地运作，特别是低利率政策，政府就是不敢通过利率的调整来严厉打击房地产市场的投机，不敢通过缩小利差来弱化银行信贷扩张之动机。在这种情况下，无论是国内商业银行还是房地产市场投资者自然会千方百计地让银行信贷源源不断地流入房地产市场，房地产市场的投资过热、房价快速飙升也就无法遏制。

记者：房地产开发投资资金的主要来源是什么？

易宪容：从房地产开发投资资金的快速增长来源来看，主要表现在以下几个方面，一是国内银行信贷，二是其他资金来源，三是利用外资。2006年房地产利用外资增长幅度较快，但由于往年的基数小，利用外资增加金额的比重仍然十分微小（总额仅394亿，仅占1.46%）。外资进入房地产的资金并非房地产开发商所言增长很多。而房地产开发投资的资金来源增长主要是银行信贷及其他资金来源两个方面（主要是订金与预售款）。

记者：在这一轮一轮的地产飙升过程中，银行扮演了什么角色？

易宪容：从各国房地产市场的发展情况来看，房价上涨基本上是与银行的金融支持密切相关，特别是房价短期内快速飙升，基本上都是银行金融支持的结果。

目前来看，银行这一块仍是一边倒的，支持的时候很卖力，但是调控的时候基本乏力。这是商业银行长远利益和短期利益矛盾所在，住房贷款被认为是优质资产，被各家银行大力发展。在我国的房地产行业中，其80%左右的资金都是银行的。

还有，2007年1季度人民币贷款增加1.42万亿元，同比多增1678亿元。而居民户贷款增加3321亿元，同比多增1578亿元，其中，短期贷款增加1613亿元，中长期贷款增加1708亿元。也就是说，随着国内房价快速上涨，银行对房地产市场的竞争进一步加剧，各家银行为了争夺市场份额，也正在让大量的银行信贷资金流入到房地产市场。在国内房价快速上涨同时，国内股市指数也快速飙升，股市的赚钱效应泛滥。在这种情况下，国内各家银行推出不少便利贷款的金融工具，鼓励住房持有者用手中持有住房进行加按揭或转按揭等住房交易投机，并以持有住房为担保再次向其提供贷款进行投机。这样，不仅让国内不少地方的房价进一步快速飚升，也让大量的银行资金进入股市从而推高股价。可以说，目前国内资产价格急剧膨胀都是与银行资金进入有关。

记者：如果说银行信贷是推动房价上涨的根源，这种推动对中国经济意味着什么？

易宪容：一是埋下巨大的金融安全隐患。日前世界股市遭遇了“911”以来最大的熊市，根源就在于美国次级房贷危机的爆发，所谓的次级房贷，简单点说就是向信用不足的人发放房地产贷款。如果按照美国标准，那些房价飙涨的一线城市，至少有一半的人将列入这个行列。相比建立在分层控制体系基础之上的美国金融市场，中国的住房信贷和股市对金融风险的承受和化解能力要远远低于欧美发达国家。

二是导致中国经济结构的失衡。金融是经济的血液，绝大部分的企业都需要银行的资金支持，房价的暴涨带来的直接后果就是银行资金大量向房地产行业转移，某些一线城市，房地产贷款已经占据了新增贷款的绝大部分。这意味着其他行业没有资金了，意味着房地产行业抽空了本来应该提供给其他行业的资金，如果不改变，中国经济将出现失衡！

三是造成巨大的社会矛盾。今年二季度比一季度新增人民币贷款1.1万亿（二季度25.1万亿余额），其中有25％被用来买房了。按照目前的利率，20年首付三成的100万贷款，实际支付银行的利息大约在80多万元，正是这种庞大的利益趋势，才使得各银行对房贷趋之若骛。如果这个局面不能改变，伴随房价上涨的必然是大量的社会矛盾的诞生。

记者：银行似乎并没有足够的重视？

易宪容：这实际上是一个体制问题：其一，现在银行仍处在一个规模发展的时代，每个总行下达给分行的指标都是超常规的指标，这些指标跟乌纱帽是结合在一起的。

其二，银行的干部都是任期制，缺乏无限期责任追究，比如地产信贷的风险，一般会到若干年后才凸现。虽然理论上会讲追究责任人，但真正做到还需时日。

在这种情势之下，很多银行高管是在违心地做，如果不做好，就会丢掉乌纱帽。

实际上，银行在审查放贷的时候，也能感觉到一些贷款是有问题的，这是一个尺度的问题，可宽可严，如果考虑到任务之重，就睁一只眼闭一只眼了。

记者：政府推出的经济适用房及廉租屋会在某种程度上缓解房价问题吗？

易宪容：目前解决中低收入民众的住房问题不是如何建立住房保障体系，不是建造什么经济适用房及廉租屋的问题（经济适用房所导致的问题越来越大，早就应该取消，后者所占有比重应该控制在10%以下，否则政府财政没有这种能力来承担），而是要降低房价（降低房价包括两方面的内容，一是每平方米的单价，二是每套房的总价），就是按照温总理所说的要大比重地建设小户型低造价住房。

要想从根本解决问题，政府就得从银行信贷政策、税收政策、土地管理政策等方面入手，比如首先就得清除政府对房地产市场价格的隐性担保，并让快速不飙升的房价回归理性；其次，在现阶段，住房作为民生必需品，政府就有责任把住房产品的性质完全界定在自住或个人消费上，用严格的技术性硬约束让住房的投资性质清除出市场，尤其是严格禁止外国投资者进入炒作国内房地产；第三以市场化的方式（如税收、利率、货币补贴等）建立起覆盖全民的住房保障体系。如果能够这样做，国内房地产市场将会出现根本性转变，国内房地产市场也将持续稳定的发展。不过，目前最大的困难就是既得特殊利益集团对这种改革与调整严重的阻碍。

记者：看目前的情况，主管部门似乎处于两难境地？

易宪容：房地产同样是一个高风险的市场。政府重要的是把未来的产值、未来的消费、资源体现。房地产这样的发展只会让全国人民成为房奴。本来房地产市场慢慢发展，现在全部提前了，最终导致了财富的严重分配不公。

目前的情况就是要看调控的艺术了，我希望地方政府不能把20年的地产黄金期透支在这五六年中，各方都希望能够慢慢地涨，维持稳定。

但另一方面，由于没有针对性的调控需求，市场各方不一定听招呼。有时，往往不听招呼的还是“自己人”。由于中国经济成分的复杂性，国有民资混杂，官商结合，所以调控还需要有针对性地进行。由于有这些灰色地带，很难有一个明朗的调控预期。

调控如果用力过猛，现在的惜售就可能变成抛售，集中放量，整体价位下挫。但我们也不用过分担心，由于住房需求依然存在，房价跌到一定程度，就会有自住者接盘，房价会回到合理区间。

唯一的希望，就是在政策背景之下，楼市能够自行调整，进入一个平稳发展的周期，或许将免于一场灾难。如果房地产业界还在继续同中央政府的调控政策博弈，中国房地产寒冬或许即将到来。