浅谈大城市白领家庭的房产投资及风险

【摘要】 本文为城市的白领家庭简单介绍了如何通过市场上常见的房产投资产品来保值和增值他们手上暂时闲置的资金，并且讨论了在其投资过程中可能预见的风险类型及概要地给出应对方法。

【关键词】 房地产投资 家庭理财

一、讨论背景及意义

现今中国经济高速发展，伴随着GDP每年都保持着8%左右的增幅，我国居民的生活水平得到不断的改善和提高，与此同时，国内的物价也在不断地增长，通涨水平甚至高于同期的银行定期存款利息。也就是说老百姓的钱如果是老老实实地留在银行存定期相当于每年都在亏钱，这完全颠覆了十几年前人们只管把钱存银行定期，到期后就能够收回本金和一笔可观的利息的美好愿望。另外，由于我国各方面的社会保障，例如医疗保险、养老社会保险医疗等，都处于起步阶段且存在各种各样的不完善，使得人们不得不为未来的生活多作一些打算。在老百姓群体中有很大一部分人――大城市中的白领家庭，他们大多数是70、80后，并基本接受过普通高等教育，至少拥有大学本科学历和学士学位，现在他们已经是社会发展的中坚力量和白领阶层的主要组成部分，虽然他们有稳定的高收入，但也强烈地意识到现今国内的物价飞涨和手上货币不断贬值的问题，他们都迫切地希望能够寻找投资渠道来保值和增值自身的财富。

根据广州市统计局的数据，2012年广州市城市居民家庭人均可支配收入38054元，扣除价格因素，实际增长8.1%。但是，参考广州市国土房管局年初公布的官方数据，2012年广州十区房价为14044元/m2，2013年3月份全市十区均价就已经高达17205元/m2，比2012年增长了22%。参考以上数据，适当地投资房地产可能会有效地促使家庭的财富得到保值和增值。

房地产投资作为一种相对新兴的投资，具有比较高的风险，常见的有房地产市场风险和交易风险，而且其受到诸多因素的影响，比如国家政策、地方政策、不同体制的银行的信贷额度、各类型房产企业的有关宣传等。另外，可供投资的房地产产品在市场上可以说是琳琅满目，按大类分有住宅、商铺和办公写字楼，按区域分可分为郊区房产、市区房产等。对于广大的白领家庭来说，他们迫切地需要了解有关的房产投资策略及风险应对策略来帮助他们在一定程度上实现其自身财富的保值和增值。

二、房产投资简介

1、普通房产投资的定义

通常情况下，投资是指投资主体（在本文特指白领家庭）为获取预期收益而投入资本（或资金）以形成资产的经济活动。根据房产供求角度，可分为供给者投资与需求者投资。供给者投资亦称卖方房产投资，其目的在于通过对房产开发、经营等环节的投资而获取赢利。需求者投资又称买方投资，是指房产需求在购买、租赁房产产品过程中的投资。本文主要讨论的是需求者投资。

2、普通可投资的房产种类

按大类分，普通可投资的房产可分为居住房产和商业房产。居住房产一般有普通住房（包括楼梯房和电梯房）、学位房等。商业房产包括商铺、写字楼、车位、公寓等。一般来说，普通居住房产的土地使用年限比商业房产的土地使用年限要长，分别是70年和40年，而商业房产有的只有20年。学位房一般指的是房屋所在片区的公办幼儿园、小学、初中都能为房屋所有者家庭户口名下的适龄入学成员提供相应的学位以满足其入学读书的需求，现在的学位房未必都具有以上的不同年龄段的学位，不过至少是要有公办小学学位才称得上是学位房。除了学位房，就是普通住房了，这些住房有楼梯房，有电梯房，通常新建的住宅小区是电梯洋房。商业房产一般都是用作出租的，其中商铺包括临街商铺、场内商铺，现在有的开发商把场内商铺细分为一格格独立的小面积铺来出售，然后再把它们整合一起出租。写字楼与商铺类似，都是以面积（例如平方米）为出租单位。在商业房产中的公寓其实是一种集合于居住和商用功能的房产，首先它是一个居住单位，可以供人在里面生活，其次，由于其带有出租的性质，所以属于商业房产。车位指的是可以供一辆小车停泊的位置，一般有住宅小区的配套车位，商业广场的配套车位等。

按市政区域分，普通可投资的房产可分为市中心房产（新城区和旧城区）、近郊房产。一般的城市特别是大城市，都有市中心区和郊区之分，市中心一般是城市发展的源头，是人们的聚居地，这类一般称为旧城区。而随着城市的不断发展，有些原来不是市中心的区域也慢慢地发展成为市中心，这类一般称为新城区。在城市里面除了市中心区域房产，其他的就是近郊区域的房产了。

三、房产投资的盈利分析

房产投资的盈利主要从两种方式体现，一种是通过低买高卖来赚取中间利润，这种方式通常是短期的炒卖操作，另一种是通过出租房产来获取长期回报，这种方式大多数是长线的投资。

1、通过出租房产来获取回报的盈利模式

如何决定是否要购置一个房产来作出租用途，我们要考察它的租售比。租售比是指每平方米建筑面积的房屋租金和销售价格之比。依据资本资产定价的方法，资产的价值是未来收入流的贴现值，那么房屋的租金就决定了房屋的内在价值。通常来说，租金与房价是同方向变化的，房价上涨，房租上涨，房价下跌，房租也会跟着下跌；租金与房价的变化幅度一般不会相差太远，如果租金与房价的比值越低，那么房屋的市场价值就越偏离它的真实价值。租售比一般是用来衡量一国房地产市场运行是否健康的标准。国际上通用的标准为1：200到1：300，比例越大代表越有投资价值。结合以上提到的主要用作出租的商业房产品种，例如商铺、写字楼、公寓等，白领家庭投资者可以通过有关的数据，例如房产使用年限、税收政策、出租的价钱、总房价来计算一定时期内的租售比。在广州的一些著名商圈，例如天河城、正佳广场、上下九步行街、北京路等，区内的商铺价格虽然都很高，但是相应的租金也是很高的，因为充足的客流是它的保障，所以租售比就高。另外，一些写字楼林立的区域，例如天河区的体育西、体育东路、珠江新城等，都是很多公司首选的租用办公的地方，这些地方处于城市发展的新区域，区域内规划完善、交通方便、环境整洁，所以租售比也是很高的。

2、通过低买高卖来赚取中间利润的盈利模式

如前文所述，住宅方面的房产投资有普通的住宅小区（包括楼梯楼和电梯楼）、学位房等。在大城市中，由于就业前景好、生活环境较好、交通便利、收入比其他小城市高等各种因素，每年都有大量的外来人口涌入大城市。根据最新的数据显示，广州的常住人口已经达到1200多万，在传统中国人的概念中，个人一定要拥有自己的住房，外来人口加上广州本地的人口产生了巨大的住宅消费需求。对于外来人口来说，他们想要在大城市扎根，即长久地生活、工作、结婚生子，因为买了房，户口就可以迁到城市，就可以得到城市本地人所享有的福利。近年来，无论经济情况如何，我国的楼市总体还是向上发展的，即使有段时期房价有所波动也不能影响这种总趋势。以广州为例，2008年年中，大多数区域的一手房价还是在八九千元，2008年年底美国爆发次贷危机，受此影响，2009年的广州房价有所下降，但随之反弹一直到最近一手房价突破两万元，一些中心城区的房价甚至升了好几倍。另外，随着大批2000年后出生的小孩子的慢慢长大，他们中很多都有入学读书的需求，所以学位房也是很抢手的，根据一些统计数据，广州荔湾西村附近的学位房的价格几年间翻了两倍多，一些传统的教育强区，例如，位于越秀区内的原东山区域，学位房的价格也是一直维持在较高的价格水平。另外，需要说明的是学位房是有限制的，当该房所有者的家庭有一个小孩已经在读的情况下，例如，在读小学2年级，如果所有者把该房出卖，那么新买家的小孩是不能通过该房再取得学位的，要等原来所有者的小孩读完小学6年后，才可以申请使用其学位。所以，在投资该类房产时，投资者要特别注意查清楚目标房产的附属学位是否已经被占用。不过学位房的投资并不一定是要马上使用其学位资源的，投资者可以先买房，等一段时间升值后，再高价卖出，因为对于传统教育强区的教育资源一直都是稀缺的，所以其区域内的学位房都是一直维持在高价水平。除了学位房，普通的住房特别是处于交通便利的中心区的小区住房，都是值得投资者关注的，例如，天河区的体育中心附近的小区住房，无论是否有电梯，其房价都比前几年升了2―3倍，比较热门的是六运小区、华阳街的小区等，这些小区生活配套成熟、交通便利，周边有完善的地铁公交，很受附近写字楼上班族的欢迎，类似的还有石牌岗顶的生活小区，近年来其价格上升好几倍。相比楼梯楼，电梯楼更有额外的升值空间，特别是对于改善型的买家，他们大多是首次置业时买了相对低门槛的楼梯楼，现在他们有了改善住房的需求，所以要换电梯楼，而且该类型买家不在少数，投资者可以特别关注此类型的物业。

总的来说，无论是短期的低买高卖还是长期的收租式回报，对于广大的白领家庭都是不错的投资选择。

四、房产投资的风险分析

人们在投资时经常会听到一句很熟悉的广告语：投资有风险，入市须谨慎。无论做什么投资都会附带一定的风险，对于广大的白领家庭来说，在投资房产时可以预见以下的风险。

1、家庭外部风险

我们可把家庭外部风险定义为是家庭外部因素引起的，家庭本身不能控制的风险，也可以称为宏观性的风险。这些风险至少包括银行贷款利率变化、与房产交易相关的政策变化（例如，国八条，房产税）、国际经济环境变化（例如，美国经济数据变化对中国经济的影响）。

此类风险虽然不在家庭可控范围，不过家庭还是可以通过一些新闻时事来进行一定程度上的预判。例如，银行利率变化，一般来说，利率的变化与国家的总体经济环境、国内股票市场是紧密联系的，如果一定时期内，新闻总是播报国家经济环境持续恶化，甚至预期有通缩的可能、市场流动性不足，那么，可以预期国家会通过银行利率手段来作出调控，也就是调整存贷款利率来增加货币量。又例如，与房产相关的调控政策，虽然普通的家庭不可能提前知道会有相关政策出台，不过，也是可以通过了解日常的新闻来看出一点端倪的，因为通常一个政策出台的背后都有特定的背景事件发生，我们经常会从新闻里听到每月的房价格统计数据，也会有一些所谓的专家出来作一些评论，甚至这些专家会故意放出一些言论来获取公众的反应，那么，作为精明的白领一族，就最好多留意新闻报道，结合自身的知识水平来作出一定的分析。

2、家庭内部风险

我们把家庭内部风险定义为源于家庭内部的，一定程度上可控的风险。这类风险通常包括家庭成员健康风险（例如，疾病）、家庭收支变化的风险（例如，加薪，失业，降薪，新成员加入等）等。对于白领家庭来说，特别是家庭的收入支柱，有条件时一定要买一份保额足够的保险，包括人寿险、重大疾病险和意外险，这样一旦发生意外事故，对于家庭来说可以多一重保障来应付日常的生活开支，甚至可以维持之前的投资（月供等）而不用勉强地把投资低价卖掉来补偿意外的支出。另外，家庭的收支变化也是一个风险，现在受欧洲债务危机的影响，全球经济情况不明朗，很多行业的从业人员都会有失业的风险。所以，当他们投资房产时，特别是通过贷款或借款去用作投资时，要考虑到以上的家庭内部风险，尽量做好一些应对措施，例如，为家庭支柱成员购买适当的保险，是一种不错的转移风险的做法，还有，要不断学习，保持自身的竞争力，识别风险、应对风险，也相当于替自己多买了一种保险。

五、结语

如前文所述，房产投资是丰富白领家庭空余资金使用率的一种投资手段，由于现今中国房产市场上房产投资产品种类繁多，所以，白领家庭在作出任何房产投资决策之前，要充分学习、考虑、分析和权衡投资的回报与风险。另外，本文只是着重提到常见的房产投资种类，其实还有一些房产投资是与证券市场有关的，例如，房地产信托方面的投资，有兴趣的投资者也可以多关注该方面的信息。

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