二手房创新经营模式研究报告

摘要：随着房地产市场的不断发展，一手房、二手房等竞相角逐。应用SWOT、五力模型等分析工具合理细分市场，并针对二手房市场存在的优势、劣势、机会及威胁，提出适合的创新性的商业模式——房地产投资信托模式，为了让公司的主打“产品”顺利渗透市场，相应地提出了——C to C电子商务模式，作为提供流动资金的侧翼掩护主打“产品”成功入市。

关键词：竞争态势；目标市场；商业模式；盈利模式；投资信托

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）05-0-01

一、二手房市场目前的机会

尽管二手房面临着暂时的低谷时期，但是，相对于其它城市来说，房价却没有出现大幅度的下降。并且，最近几年随着沿海城市的迅速发展，大量外来人流涌入青岛，使得青岛的住房需求依然很大。并且，相对于一手房市场来说，二手房市场在性价比上占有一定的优势，从目前的状况来看，其存在很大的增长机会。

原因主要有以下几点：首先，随着我国房地产市场的逐渐成熟，二手房市场的逐步放开，相关政策的出台、资金监管力度的加强、网上签约以及信息公示制度的推行等，使得市场规范化程度越来越高，从而使该二手市场的体系得到进一步地发展与完善，从而促使进入该市场的交易数量越来多，交易规模也越来越大。其次，由于近年来二手房市场的房价相对于新房价格来说，其近几年的增长趋势不是很明显，对于大部分中层左右收入的家庭或个人，其有能力购买，再加上土地资源紧缺，土地价格的上升，也将会促使二手房市场将有一个比较好的市场前景。

二、该市场中的竞争态势

对于该行业的竞争态势的分析，我们可以借助波特五力模型来分析该行业。

三、客户分析

目标市场及目标客户分析：

细分市场表

将目标市场定位在中低收入阶层。

目标市场的购房消费特点

四、商业模式及盈利模式

(一)房地产投资信托经营模式

这种策略主要是通过发行权益凭证的方式吸收多数投资者的资金和实物(主要是房产等)，再由信托机构对其进行投资经营管理，并将投资所得的收益按照一定的比例分配给投资者。

对于这种方式，其财务管理方面的分析如下：

1.运营基金的分析。这种权益型的经营模式特别要在注重对于其运营基金的管理，其投资价值主要来源于资产净值和运营基金收入。

运营基金主要从两方面影响房产投资信托的收益：一是运营基金的收入，通过租赁、出售等，使其资金增长，需要通过专业管理人员的管理，以及对市场信息的充分把握和分析做出正确的投资方向，使其资产的收益实现最大化；二是由于基金收入的表现从而影响投资者的信心，进而也会影响基金的增长。

2.置入成本分析。在管理水平、市场价值相差无几的情况下，由于两者的物业购入价格不一样从而导致收益也不一样。假设一家是在高峰期置入，一个是在低谷期置入物业，明显，前者的最终受益低于后者。即使对于高收益的房产公司而言，负债率也要保持在一个较合理的水平。

3.盈利能力。通过国外市场证明，盈利能力主要取决于如何更好地获取资金以及房源，如何进行更好地投资，而随着我国房产市场逐渐走向成熟化、资本化，这种策略在我国将有很大的推广空间。

风险分析如下：(1)政策风险：目前对于信托“200份、5万元、不允许公开宣传和擅自异地销售”的规定，使得信托公司难以开展大项目，同时对于房产方面的税收政策也是没有明确的规定，使用一般税收政策，由于其特殊经营模式，伴随着产业转移和资金委托，会使其遭受双重缴税的风险。(2)经营风险：主要是当前的投资信托公司没有建立良好的信誉，高风险产品难以获得客户的信赖。

应对策略如下：(1)与来自欧美、东南亚、我国香港和台湾地区的大型企业进行合作，在香港或海外注册，然后在在境内设立相应的投资公司，这样就可以避免我国的政策障碍，同时，依托海外知名企业已经建立起来的良好信誉，可以吸引大批投资者，降低目前所存在的信用风险。(2)要摆脱普通的信托公司单纯依靠金融业的经营，或者仅仅只是为了获得当前的资金融通而采取“过河拆桥”方案，而要设立独立的适合我国目前现状的房地产投资信托公司，从事的项目也要走多元化途径(租赁、收购、买卖和管理等)，真正做到以房地产经营公司为实体，进行长期的业务操作。

(二) C to C 模式

该模式的投资策略：实践中证实，房屋的买卖双方在登记了房屋的出售和求购信息后，房地产供求信息被统一放入一个房地产信息库，买卖双方可以通过查看出售信息或查看求购信息找到自己感兴趣的房屋，再通过与之相连的C to C 交易平台进行房地产的比价、询价、竞价的过程，最终签订协议。

普通会员：可以免费购买\销售信息。可以免费查看所有房源信息。

付费会员：(1)如果您是买方：可以直接取得卖方的联系方式，直接与卖方取得联系。(免费会员无法与卖方联系，除非卖方是付费会员)；(2)如果您是卖方：可以在网站直接显示您的联系方式，让买方可直接与您取得联系，也就是说一方不用付费；(3)买卖双方委托则收取佣金。

风险分析：(1)信誉风险：目前国内的二手房网络信息过于繁杂，存在大量的非法网站，借此侵害消费者的利益，降低网络信息的可信度，破坏行业形象。(2)知名度：有些房产网站知名度不高，点击率低，导致房屋交易量偏低，成本效益不对等。