看淡二手房个税

政府对房地产市场的调控越来越频繁，二手房市场也不可避免地受到了一定影响。近段时间，被媒体炒得火热的新闻莫过于将对卖房人强制征收个人所得税的传言。先是6月份北京亦庄地区首次开征二手房个税，然后是众人不断揣测北京、乃至全国将全面征税，但该传言随即又被北京市有关部门否认。至此，个税风波暂时烟消云散，卖房人似乎虚惊一场。但对于那些打算在今后几年内卖房的人来说，他们却难言乐观：谁知道自己将来会不会遇到开征个税的事?其实，个税并不可怕，即便未来二手房交易需要个税的完税证明才可以办理房产过户，对于房屋业主而言也无需太过惊慌。

个税并非新征税种

早在1999年，国家税务总局、建设部、财政部就已经下发了关于个人售房应缴纳个人所得税的相关通知。此后各地方城市也出台了一系列征收个税的实施细则，例如北京市财政局在2003年就发出了《关于个人出售住房征收个人所得税有关问题的通知》(京财税[2003]732号)。但在实践中，“对二手房交易征收20％个人所得税”的规定形同虚设，个税缴纳全凭自觉，缴纳个税的业主寥寥无几，而相关部门出于各种原因，对此睁只眼闭只眼。因此，如果国家对于征收个税采取“先税后证”的强制性态度，也无非是对之前业主自觉申报所造成税款流失的一种补救。

政策优惠减轻税负

有专家指出，我国二手房市场的发展亟需政策支持，对卖房人开征数额较高的个人所得税不利于扩大市场供给，并可能导致房价持续高涨。因此，国家对卖房人征收个人所得税不会一刀切，相反还会区分具体情况给出各种优惠条件。

以北京地区为例，在个税缴纳方面，卖房人可以享受以下优惠条件：

对于属于家庭唯一住房，且居住满5年后出售的房产，可以免缴个人所得税。这就让绝大部分5年期后出售的二手商品房无需缴纳个税，减轻了卖房人的负担。

对于出售自有住房前后1年内，并按市场价格购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其购房的价值可全部或部分予以免税。这样一来，又缩小了房产个税的征收范围或征收金额，使得出售住房前后1年内，再购买房产的纳税人可以享受到房产个税的减免优惠。

根据2005年8月出台的《关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补亢通知》，对已购公房购房时间的认定为：凭原购房发票或合法付款票据证明的第，一笔购房款缴纳时间作为购房时间。而绝大多数公房的购房时间都会在5年以上，这样就使得二手房成交主体之一的已购公房取得了豁免权，排除在征缴个税范围之外。

从现有政策来看，国家给予个税的豁免空间还是较大的，真正会征税的房屋并不多。

业主利益影响不大

我爱我家房地产经纪有限公司的专家分析认为，就目前房地产市场整体价格来看，新楼盘与日飙升的价格在某种程度上带动了二手房价的上升，就一些热点区域而言，二手房价格与一手房价格已十分接近。因此，即便是征收个人所得税，业主也无需将税费加价到房款中转嫁给客户，以目前二手房出售的市场价格来看，仍然会有利可图。

例如，北京的王先生2002年在方庄购买了一套60平方米的二居室，当时市场价格为4500元／平方米，总价27万元。现在出售价格为7800元／平方米，销售总价格为46．8万元。现在出售价与当年购买价相减，总价差额为19．8万元。根据相关规定，王先生应缴纳的税费如下：营业税468000×5．5％＝25740元，印花税468000×0．5％＝234元，个税198000×20％＝39600元。此外，如果委托中介出售，一般平均服务费为2％，即9360(468000×2％)元。不计其他费用，王先生的卖房成本为74934元，除去当初入住时的装修费用25000元，王先生最后所得净利润约为10万元。

国家通过税收的手段对房地产市场进行调控，是对投机性和投资性购房等房地产交易行为的有效打击。对于为了置业升级等有着合理出售意愿的房屋业主而言，并无太多影响。