深圳真的出现“断供潮”了吗等篇

楼市的“断供潮”传言忽然之间令深圳成为焦点。这座城市的房价是否真如传闻所言般“泥沙俱下”?

本刊记者为此专程赴深圳调查发现，深圳房价除中心地带较为坚挺外，其他区域的跌幅已高达20％到30％，断供现象目前只是零星冒出，但人们普遍担心的是，今后会否引发更大规模的断供潮?

深圳的夜晚有一点冷清。沿着深圳的主要干道深南大道一路行驶而过，可以看到沿街的商品房几乎有三分之一未有亮灯。投资房产的风气，前几年在深圳甚盛。

不过晚上的售楼处却是另一番景致。晚上9点，售楼处仍然灯火通明。记者以看房为名，来到深圳市中心一名为“五洲星苑”的楼盘，做了一番实地调查。这一楼盘所处的地段相当不错，地处深圳CBD的中心区域，南边是深圳当年的地标建筑――深圳特区报业大厦，紧邻深南大道；另一面则能看到五洲宾馆和特发高尔夫球场，西面则能看到香蜜湖。打折降价现象普遍

记者和两位朋友到达售楼处时，仍有两三拨人前来看房。销售人员称，目前出售的是尾盘，有的房子仅装修了一半，还未完工就便宜卖了。现场标示的单价号称打92折。记者询问一套75.51平方米的价格。销售人员相当热情，拿出计算器娴熟地帮助记者计算，“92折的单价是15536.96元1平方米，总价是1173195元，首付款3成就是353195元，贷款82万元，25年，月供也就5616元”。

“地下停车位是每月350元，物业费是3元／m2／月。”销售人员继续介绍。

“能不能再多打些折扣?”记者问。

“如果你诚意要买，折扣可以向开发商申请。”销售人员称。

记者从侧面了解到，这一楼盘因为此前系烂尾楼改造而建，有风水不佳一说，故而价格较周边为低。目前在楼市不景气的情况下，还未装修完成的尾盘即大幅降价销售，开发商希望以此快速回笼资金。而根据知情人士介绍，去年该楼盘价格超过20000元／平方米，如今的折后价不到16000元／平方米，可见打折的幅度是较高的。

记者在市中心走访发现，深圳仅福田区一带，即CBD区域的房价仍相对坚挺。深圳市政府附近的所谓“学区房”(拥有学校较好资源的地段)尤其保值。比如一个20年房龄的小区，目前的成交均价仍然住14000元左右，和去年相比几乎没有变化。

负资产导致“断供”现象

和深圳中心区域形成鲜明反差的是，关外房价跳水幅度相当严重，反映出深圳房价下跌的结构性特征非常明显。

比如南山区的典型楼盘半岛城邦，处于蛇口东角头金世纪路与望海路交会处，靠近海岸。去年10月，该楼盘的单价一度达到25000元／平方米，大户型121平方米的三居室住房，总价接近310万元。如果按照首付3成计算，银行贷款的月供为1.6万元左右。而时至今日，该楼盘的单价已经下降到17000元／平方米左右。以刚才提到的三居室住房为例，总价较去年几乎缩水了100万元，跌幅超过30％。当初贷款的购房者，不得不面对负资产的尴尬。

了解深圳的人应该知道，深圳在地域上可分为关内和关外，关内包括罗湖、福田、南山和盐田4个区；关外则包括宝安和龙岗两区，地理位置相对偏僻，治安状况不佳。据知情人士透露，目前深圳关内的待开发土地已基本成为稀缺品种，而关外的土地供给相对富裕，种种因素造成关内关外的房产的绝对价格相差甚远。

尽管关外的房价相对较低，但跌幅并不含糊。比如龙岗区的英郡年华，去年底的单价大约为11000元／平方米，如今已经跌到了6500元／平方米左右。以小户型46平方米的住房为例，去年买时的总价为51万元左右，首付3成后，贷款35.7万元，而按照目前的价格看，这套住房已经缩水20多万元，几乎和首付款差不多。

在这种情况下，一些楼盘发生“断供”(一般连续3个月以上不按时向银行还款视为断供)的现象也就可以理解了。就记者了解的情况，深圳主动断供的现象并非如传闻中般严重。一些业主在房价持续下跌的情况下，月供时断时续，真正断供让银行收楼的案例还很少，是否像一些媒体渲染的“断供潮”大规模爆发那样地普遍?银监会已下令深圳银监局近期上报“断供”真相，预计不久将向社会公布结果。

“断供潮”会进一步蔓延吗

甄爱军

用“惊弓之鸟”来形容当前楼市脆弱的神经一点也不为过。

当深圳传出“断供潮”的消息之后，立即引起全国强烈关注，搜索引擎“Google”将其列为近期的“热搜”内容。7月22日下午，记者键入关键字“断供”，可以搜索到284万个结果。

深圳楼市真的出现“断供潮”了?会波及到北京、上海等此前上涨幅度较大的城市吗?人们对“断供潮”引起高度关注的同时，担忧也在进一步加深。当前全国多数城市的楼市仍然处于观望态势之中，深圳房价依旧“跌跌不休”，在这种背景下，“断供潮”无论规模有多大，这种现象的出现似乎是必然的。但深圳“断供潮”的真相到底是什么?会不会进一步蔓延?我们有必要了解事情的原委。

“断供潮"是怎样产生的?

“断供潮”的始作俑者是一位深圳独立地产评论员，他的网名叫“风语”。

根据他在自己博客中留下的联系方式，记者于7月21日下午联系到这位人士。电话中“风语”表示自己姓黄名华，是湖北人，在深圳已经打拼了好几年。坊间传说其也是一个房产投资者，记者向他求证时，他表示“这不重要”，没有正面给出解释。

今年6月26日他在自己的博客中，贴出了一篇标题为《深圳发展银行停止发放购房贷款或许是次贷危机的开始》的文章。在文章的开头，他这样写道：在这个月初(即6月初，记者注)，风语写出了一篇文章，标题为《深圳断供已过千亿，次贷危机浮现》，引发了市场极大的轰动和关注。

记者随后在其博客中，果然看到他在今年6月2日贴出的一篇标题为《房情谍报：断供已过千亿，次贷危机浮现》的文章。黄华在文章中写道：风语从某银行了解到，其蛇口支行所办理的蛇口片区的房贷，目前已经有1000多宗超过3个月没有还款，其总的贷款金额已经超过15亿元。然后他通过自己的估计，认为该商业银行在深圳个人房贷方面应该存在200亿元左右的坏账，其后更是将其演绎至1亿断供金额。

黄华在6月26日的博客中继续写道：文章发表后，风语接到了20余家新闻媒体的采访，《南方日报》《重庆日报》《南方都市报》《香港商报》《经济观察报》等多家媒体刊登风语的文章或制作“断供”专题，人民网、新华网、新浪网、网易等纷纷在首页开展对断供现象的报道，更有400余家网站全文转载风语的文章。可见他的这篇博文此时已经引起了众多媒体关注。而在中央电视台参与进来之后，更是达到

一个空前的高度。7月14日，央视经济频道《经济半小时》栏目播出一期《深圳楼市“断供”风波》，使得深圳“断供潮”的关注度再一次升温。

但记者发现，黄华6月2日博文后面网友的跟贴不大赞同他的观点。很多网友认为由于缺乏具体而翔实的数据支撑，其关于“断供潮”的观点不严谨，有些网友甚至恶语相向。黄华在接受记者采访时，也承认“千亿”的说法“有些过头”。

虽然黄华在接受采访时仍然坚持深圳楼市的确存在“断供潮”，但他却无法向记者提供相应的数据来进一步阐述自己的观点，当记者问及他缘何作出判断时，他表示自己建立了一个“置业联盟”，有近两万个成员，其中有将近一半的人已经置业。“在3个月以前，他们中间就有不少人已经‘断供’。”黄华这样告诉记者。但是选择断供的人在置业联盟中到底占到多大比例?他们在何时置业等，他表示对此都未做过统计。

“‘断供潮’是你个人的判断吗?”记者在电话里问他，他回答：“是的。”不过他同时还强调说，自己是从理性的角度来对楼市现象进行揭露和解读，没有任何私心掺杂在其中。

但是官方对“断供潮”的说法却表现出高度重视。深圳银监局对“断供现象”进行了回应，表示会加紧统计和调查，并择日向社会公布结果。不过，深圳银监局表示，深圳银行系统包括房贷在内的全部坏账余额估计也小到1000亿元，而其中开发贷款的坏账率目前还低于全国平均水平。

“断供潮”会波及全国吗?

还有这样一个担忧，即断供会不会传播开来，并向全国扩散?

众所周知，就全国范围来看，北京、上海一直是房价高地，在最近几年，房价绝对涨幅排在全国前列。如果说断供会从深圳传播出来的话，那么北京、上海必将首当其冲。下面选择以上海为例，来推断・下这种情形发生的可能性到底有多大。

上海房地产市场从2002年开始正式起步，此后房价一路高歌猛进。虽然在2005年调控之初曾回调，经历一段时间盘整之后再次上涨，时至今日，普遍涨了不少。记者随机查阅了“搜房网”上一些楼盘的价格历史记录，再与当前二手房价相比，价格暴涨3～4倍的情形比比皆是。如在闵行区古美板块内，于2003年底以5000元／平方米左右价格入市的江南星城，目前已经涨至15000元／平方米，涨了2倍；如静安区内的静安枫景，2007年7月份推出的精装修房均价为10000元／平方米，而现在已经涨至38000元／平方米，涨了将近3倍。

即使在2005年之前购买的房产，涨幅也不小。考虑到这种情况，我们便可以将考察范围适当缩小一些，来估计在上海要发生“断供潮”至少要达到什么条件。

根据佑威房地产研究中心提供的数据显示，截至今年7月20日，上海的住宅商品房均价已经达到14037元／平方米，而这也是目前上海住宅商品房均价的新高。如果要达到负资产的情形，房价需在此基础上下跌3成，即回落到9826元／平方米的水平，我们发现，2007年的均价虽然略高于这个水平，但是两者之间的差距不大，而2005年、2006年的均价却低于这个水平。由此可以推断，至少在2007年以前购买的房产，即使目前房价突然下挫30％，绝大多数也不会变成“负资产”(因为不排除在2007年底购买的少数物业有可能)。

我们再做个假设，假如2008年购入的房产全部有可能沦为“负资产”而都选择断供，那么我们看看其占到市场的比例有多大?从2005年至今年7月20日，住宅商品房(剔除配套及动迁用房)成交量共6095.73万平方米，共505708套，其中，今年的成交量和成交套数分别占9.3％和9.6％。而如果要达到“断供潮”的程度，这样的比例显然有些偏小。请注意，这里只考虑自2005年以来的交易量和成交套数，而如果从2002年开始，比例还会缩减。

由此可见，就日前的情形来分析，上海还没有可能形成“断供潮”，而北京与上海基本相似，虽然市场观望气氛较浓，但是房价并未出现大幅下跌的情况，因此也可以判断基本不会出现“断供潮”。

而记者从上海部分商业银行了解到，上海目前仍然处于安全警戒线内。上海某商业银行一位人士分析认为，自2005年开始宏观调控以来，上海房地产市场购房行为已趋于理性，特别是国家对房产炒作进行限制以来，投资比例下降很大。因此，总体来看，上海房地产市场比深圳要稳健得多，出现“负资产”的可能性也不大，不大可能出现断供的情形。

不可否认，深圳有断供现象发生。根据深圳官方数据显示，与去年前5个月由于炒作疯狂上涨50％相比，今年前7个月却是一路看跌，深圳新房均价同比2007年已跌去3成有余，个别楼盘甚至跌幅达50％以上，二手房跌去4成的比比皆是，这意味着许多两成或3成首付的房产已成为“负资产”。但在全国各地，除了个别二线城市如乌鲁木齐在同期出现较快幅度上涨外，其他城市涨幅均不大，下跌的动力不存在，出现大量“负资产”的可能性较小。

香港为何断供者少?

他山之玉，可以攻石。我们可以了解一下当年香港楼市崩盘后，“负资产一族”如何处理房贷事宜的。

上海融置投资管理有限公司总经理钟文慧是一位土生土长的香港人，他对香港楼市非常熟悉。钟文慧表示，香港在遭受金融危机时朋，虽然出现大量的“负资产者”，但是主动断供的却不多见。众所周知，亚洲金融风暴曾使众多香港市民以及在香港投资的投资者一度成为“负资产者”。据香港美联物业在2000年底的报告显示，香港市场成为负资产的物业有19万个。但是记者同时发现，香港商业银行手上的“银主盘”(即选择断供之后被银行收回的房产，俗称“银主盘”)却只有5000个，涉及的资产值为100亿港元。

19万个“负资产者”中缘何只有5000个业主选择断供呢?我们来听听一个曾遭遇过香港“97金融风暴”的投资者的说法。

李忠(应采访者要求为化名)，一位年届50岁的香港人，目前在上海经商。1996年他以50000港元／平方米的价格投资了一套公寓，没过多久房产价值便开始缩水，最大幅度超过50％。但他没有选择断供，而是坚持还贷，一直等到2004年“解套”。

当记者问及缘何没有断供时，他表示断供其实是一件不太合算的事情。他分析道，如果断供，他便失去了翻本的本钱。而只要持有物业，虽然在某个时间段内价格跌下去了，但以后还有机会涨上去。如果断供，银行收回物业，等于失去了本钱。而与此同时，断供之后银行拍卖房产所得如果仍然无法偿清债务，银行还会持续追讨，直到全部还清为止。还有就是，对于有收入的人来说，如果轻易选择断供，对自己的工作也会产生很大的影响，同时还会破坏自己的信用记录。而

在像香港这样的经济社会中，信用会影响到个人经济生活的方方面面，如果轻易地破坏，其实也是一笔不小的损失。

钟文慧补充道，即便是对个人财产保护制度相当完善的香港，也没有人愿意选择主动断供，可见这种做法并非上策。如果投资者手中有好几套房产，断供之后银行会一直追讨下去，即使是自住房，也会被拍卖用于还债，直到最后宣布破产。

“断供”实在不可取

甄爱军

“我还在坚持。”深圳的一位投资者孙先生如此告诉记者。

孙先生目前手中有两套房产，其中一套是在去年5月份购买的，用于投资，目前净值已经跌去3成。如果按照某些人的观点，他可以将房子“扔”给银行而选择断供，因为在这些人看来，跌去3成之后，已经是“负资产”了。但是孙先生却没有选择断供，这是为什么呢?孙先生的解释很简单，只有两点，一是他相信房价还有机会涨上去，二是他不想因为断供而影响到自己的工作和生活。

其实，孙先生的说法非常有道理。

从大的方面来看，虽然国家对楼市一直持续进行调控，但并不是要把楼市“整垮”，而是保证其稳健发展。现在楼市虽然处于观望态势中，而且个别地区房价出现下跌，但这是正常的市场行为，就如深圳楼市遭遇疯狂炒作，现在回归正常水平又有何不妥呢?因此从这个方面来看，购房者没有必要对楼市产生担忧。如果再从更大层面来看，目前我国经济还是处于上升通道中，没有迹象表明经济形势已经恶化，甚至崩溃，在这样的背景下，楼市基础应该是很稳固的。虽然房地产市场具有周期性特点，但是从长远的角度来看，房价的上涨仍是“刚性”的。

而从小的方面来看。选择“断供”看似聪明实则不然。表面上看，房子的价值抵不上债务，不按期向银行还款自然是聪明地“逃了债”。但是，逃债之后呢?房子不再是自己的了，会被银行收走、拍卖，而自己只能“净身出户”，也没捞到多少好处，更何况“信用黑名单”时时刻刻跟着自己，今后无论是工作还是创业，再想和银行打交道可就难上加难了。而从长远来看，房产是只“会下蛋的鸡”，时间会让房产的价值重新焕发光彩，如果失去了房子，无疑也就丧失了将来翻身的本钱。靠每月的月供钱再日积月累出一套房产来，更难!

可见，断供非到万不得已实不可取。在香港，选择断供的主要是已失去收入来源基本丧失还贷能力的人群。即使像美国的次贷危机，也是那些收入不稳定个人信誉不佳的人才会步入断供者的行列，多数中产阶层面对房价的下跌宁愿“死扛”也不愿断供。所以，在中国经济持续发展的今天，在诚信机制已逐渐完善的当前，要相信，坚持下来很有可能就是胜利。