房地产企业所得税风险管理研究

[摘 要]加强房地产企业所得税的风险管理，对企业来说，有助于房地产企业实现财务利益的最大化；有助于其优化产业结构和投资方向；提高房地产企业的经营管理水平，强化法律意识。对于国家来说，则有助于提高国家的税收总量；有利于贯彻国家的宏观调控政策；实现国民经济健康有序发展等。

[关键词]房地产；企业所得税；风险管理

一、房地产企业所得税风险管理的必要性

近几年，我国房地产开发投资逐年保持较高的增长幅度，房地产行业实现的税收占税收总量的比重也逐年上升，已成为我国税源增长较快的行业之一。但其中还存在着一个不容忽视的问题，那就是营业税增长较快，企业所得税增幅却较少。因此，加强房地产企业所得税的风险管理尤为必要。对企业来说，有助于房地产企业实现财务利益的最大化；有助于其优化产业结构和投资方向；提高房地产企业的经营管理水平，强化法律意识。对于国家来说，则有助于提高国家的税收总量；有利于贯彻国家的宏观调控政策；实现国民经济健康有序发展等。

二、当前房地产企业所得税管理现状

现阶段我国房地产业发展呈现企业数量稳定、企业经营业绩相对较高、企业的分布比较集中、企业的经济类型具有多样性等特点。据国家统计局网站公布的2011年全国房地产市场运行情况数据显示，2011年全国房地产开发投资61，740亿元，比上年增长27.9%，增速比上年回落5.3个百分点，比1-11月回落2个百分点。其中，住宅投资44，308亿元，增长30.2%，增速比1-11月回落2.6个百分点，占房地产开发投资的比重为71.8%。2011年全国税收总收入完成89，720.31亿元，比上年增加16，509.52亿元，同比增长22.6%。2011年税收增长的主要特点：一是税收总收入平稳增长。2011年全国税收总收入增长与上年增速基本持平。二是分季度来看税收收入增速呈“前高后低、逐季回落”走势。2011年各个季度税收收入增速分别为32.4%、27.2%和22.6%和6.8%。三是与生产经营相关的主体税种较快增长。国内增值税、营业税同比分别增长15.0%、22.6%，与上年增速持平；企业所得税增长30.5%，比上年增速加快9.2个百分点。四是与汽车、房地产相关的税种增速明显回落。

三、房地产企业所得税存在的风险和问题

1.管理性失控。由于房地产开发项目周期长、积压的资金较多，工程结算复杂，涉及税种较多，会计准则（制度）和税法对房地产开发收入、成本的确认也存在着差异，使得征管难度加大。另外，税务人员对房地产企业开发项目资料掌握不全面，税收基础管理工作不扎实，使得房地产行业的税收征管存在较多的漏洞。

2.信息性失控。税务人员对房地产开发项目不能进行全程跟踪，涉税信息失真，计税依据可信度不高，有很多纳税人上报的财务会计报表和纳税申报表所反映的税源状况不真实，隐匿收入、少报收入，甚至造假账的现象时有发生。另外，税务管理人员的知识面较窄，面对纳税人日益“高明”的偷税手段显得力不从心。

3.机制性失控。税务部门监管处于房地产开发企业管理链条的末端，对于其立项、审批、征地、开工、预售等信息分别有建委、土地、规划、房管等部门掌握。由于信息交流不畅，税务机关对无法针对房地产市场的经营行为和纳税环节形成全面及时和科学准确的征管体系，对房地产项目的立项、开发、建设、销售等环节监控的不到位、不及时，造成了行业征管重点与行业经营特点的严重脱节。

4.诚信纳税意识不够，偷税现象比较严重。房地产行业纳税人的意识和素质问题是导致房地产业税收征管困难重重的重要因素之一。一方面，房地产商一味地追求利益的最大化，导致纳税意识淡漠,法制观念不强；另一方面,企业财务人员素质良莠不齐。现房开企业大多为民营企业，一些企业聘请的财务人员多为老板的亲戚朋友，没有做房开企业会计的经验，政策掌握不清，企业核算不完整，税收政策执行不到位，从而未缴少缴税款。主要表现在：一是隐匿应税收入；二是成本项目不实；三是延时确认应税收入。

四、强化房地产企业所得税风险管理的若干对策

1.建立社会综合治税网络，构筑信息交流平台。所谓社会综合治税，是指以税收法律、法规为依据，以加强税源管理为目标，凝聚社会各界力量，合力构建严密的税源管理体系，从而更好地堵塞税收管理漏洞，提高税收征收率的一种税源管理方法。如《江苏省地方税收征管保障办法》已于2008年8月19日经省人民政府第14次常务会议讨论通过，自2008年10月1日起施行。要求有关部门、单位和个人应当支持、协助地方税务机关依法执行职务。建立联席会议机制、考核奖惩机制、信息利用机制，促进各成员单位间和地税部门内部的横向和纵向联动，使各职能部门间各司其职、相互配合，建立起“政府主导、地税主管、部门配合、司法保障、社会参与、信息化支撑”为主要特征的一体化税源管理新模式，真正实现全社会齐抓共管地方税源，促进地方税收稳步增长。

2.制定房地产开发企业税收征管操作规程，加强日管。结合房地产项目开发周期的特点，在税务登记环节、开发项目批准立项环节、施工环节、预售环节、竣工验收环节、注销环节等，制定房地产开发企业税收征管操作规程。

（1)税务登记环节。税收管理员要了解企业经营范围及基本经营情况，进行税收征管基本规定及税收基本政策的辅导，辅导企业按房地产开发企业财务会计制度进行规范建账建制等。

(2)开发项目批准立项环节。对符合立项条件的房地产项目应督促企业在符合立项条件的一个月内进行建设项目工程登记，核查房地产项目的土地出让情况。查看开发项目土地的来源。

(3)施工环节。房地产项目开工后跟踪掌握项目初步设计及概算批文、各工序的招投标情况、工程项目材料及设备的供应等情况，并要求企业提供主要工序的合同资料进行备案。根据房地产项目开发进程和合同约定对企业工程款支付、甲供材料发送进度与取得发票的匹配情况进行核查，对差异额较大的企业应及时查明原因。核查企业开发成本的核算是否正确及列支票据的合法性、真实性。