基于SWOT分析的烟台市酒店式公寓发展战略研究

酒店式公寓作为酒店行业和房地产开发的新型业态的重要新业态成为旅游接待的重要组成部分。随着中国的经济的不断发展，酒店式公寓在我国的酒店业和房地产开发业有着已占有一席之地。随着众多国际运动赛事和博览会在中国的举行，吸引了众多外资的入驻，促进了酒店式公寓在中国的发展，明确了酒店式公寓的高端规范的发展方向。这篇文章是对烟台市的酒店式公寓进行SWOT理论研究分析。

酒店式公寓的发展是从欧洲的度假所有权制度演变来的。从20世纪90年代，欧洲出现了一种新的酒店和公寓经营的新模式――酒店式公寓。酒店式公寓发展到现在有30年的历史。在上个世纪中叶，世界上的一些发达国家经历了巨大的社会变革。社会生产力的提升增强了人口的流动，在城市生活的人们生活方式有了巨大变革。商旅的日益增多为酒店业提供了新的经营发展思路――酒店式公寓。酒店式公寓在亚洲的发展比较晚，亚洲国家发展酒店式公寓的管理模式主要是在借鉴欧美国家的发展管理模式上发展过来的。随着亚洲国家经济的发展，酒店式发展尤为迅猛。

上个世纪末，酒店式公寓进入中国市场，其中主要集中在中国的一线城市如北京、上海、深圳、广东。酒店式公寓在深圳第一次出现，并取得不错成绩。北京、上海作为中国的一线城市，中高层管理者、各界精英的涌入，也为酒店式公寓提供了良好的生长环境。目前我国的酒店式公寓已经从一线城市发展到各个中小城市。北上广这些城市的酒店式公寓已经有了充足的发展，并且衍生出来SOHO（Small Office Home Office）这种家居办公的经营模式。新晋的一线城市青岛、大连、杭州等地酒店式公寓已经呈现出一定的规模。

一、酒店式公寓定义

酒店式公寓具有很强的投资增值空间和自我使用居住的功能。酒店式公寓的管理模式是按照星级酒店的管理模式进行管理，具有住宅、酒店等多种功能，但是本质仍然是住宅类型的公寓。

二、烟台酒店式公寓的市场现状

北京、上海、广州这些超一线城市酒店式公寓已经发展成熟，竞争也变得极为激烈。目前，酒店式公寓已经在经贸、旅游发达的城市（比如苏州、青岛、大连等）有了迅猛的发展，但是烟台作为二线城市，酒店式公寓的发展却是一片空白。酒店式公寓作为房地产业投资的新兴物业，房地产开发商和广大投资者都时刻关注着这个市场。

以烟台为例分析酒店式公寓在烟台的发展现状。随着人们消费和收入水平的提高，酒店式公寓已经不难成为商务旅客和游客的选择。烟台市旅游业是烟台的经济发展的支柱产业之一。烟台的旅游业较为发达，政府也对旅游业给予重视。

2012年，烟台市在旅游方面收入颇丰，比起2011年旅游总收入提升了近18个百分点达到475.51亿元。国际旅游外汇比起去年增长了2.8%，已经突破4.8亿元。国内旅游收入提升更为显著，增长14.9%。烟台市有着丰富的旅游资源。5A级景区，4A级景区和3A级旅游景区一共24家。各类旅行社数量达200多家，有资质办理出境旅游的旅行社有8家。全市共举办各类会展活动132个，比上年增加11个；展位总数2.65万个，增长6.0%。经济实惠又舒适家居的酒店式公寓将是高品位游客的不错选择第二、烟台市酒店式公寓的供给现状分析在烟台这些城市中，虽然名义上的酒店式公寓项目比较多，但是真正的成规模的酒店式公寓的项目几乎没有。小业主持有的模式在烟台的酒店式公寓领域占巨大比例，商务客人和学生是酒店式公寓的主要租赁客户群体。烟台在网上可查询到的酒店式公寓只有烟台大学城附近的南山世纪华府、星期八酒店式公寓和蓬莱的酒店式公寓。城市中存在这一些违法经验的酒店式公寓大大危害了游客的合法权益。有些酒店式公寓虽然打着酒店式公寓的旗号在经营，但是没有办理正规合法的营业执照。烟台很多酒店式公寓的员工未经过专业礼仪和服务训练，提供的产品和服务不能令顾客得到满意。在烟台酒店式公寓的设施、服务方面达不到星级酒店的要求，反而与一些小宾馆和旅馆竞争。

三、烟台市投资酒店式公寓的SWOT可行性分析

（一）优势

1.综合性强。公寓就是酒店式公寓的管理模式的目标要求，酒店式公寓的特点就是能将普通住宅变成具有酒店的高质量服务和优良的居住环境，并且具有高质量的管理和服务理念。因此，酒店式公寓是具有能提供酒店式服务的用来盈利的出租型公寓，在具备家具生活配套设施齐全的同时具有专业酒店物业管理。

2.满足不同层次的客户个性化需求。户主的投资公寓的多样性使得公寓的面积存在较大差距。酒店式公寓面积小的只有十几平米，大的有上百平米。房屋的装修风格有按照个人的意愿进行装饰。公寓面积和装修风格的不同能满足不同层次不同客户群体的个性化需求。

3.价格便宜，方便自由。相比较于收费昂贵的星级酒店，游客只要花费比较少的钱就能入住和星级酒店同等服务和住宿的酒店式公寓。酒店式公寓在价格方面有着巨大的优势。

4.众多的游客提供了巨大的客户市场。烟台市在山东省的旅游人数和旅游收入名列第二。烟台在2013年1月到6月份旅游人数、旅游收入有了很大增长。烟台的上半年度接待量突破两千万人次，旅游收入超过二百五十亿元。

5.投资房产回报前景好。烟台市房地产市场发展前景相对稳定。一线城市土地资源和发展潜力都已经被开发商深度挖掘，开发商和投资商将进军烟台等二线城市。国内知名的大房地产开发商开始转战烟台，比如2013年火爆出售的金地格林，金地澜悦，万科青年特区，中铁逸都等。。在股市跌宕起伏和黄金外币市场的大风大浪下，烟台的房产投资成为一个不错的选择。

（二）劣势

1.硬件较差，软件缺少。烟台的酒店式公寓发展主要是个体小业主经营模式，投资资本小，硬件水平弱。小业主经营模式导致的烟台的酒店式公寓的服务人员素质普遍低下，服务意识差。

2.客源市场不稳定。烟台作为一个旅游城市，经济水平不如青岛、大连等城市，商务群体相对薄弱。烟台酒店的高入住率主要集中在旅游旺季，在旅游淡季只能勉强达到基本的收支平衡。在烟台的县城如蓬莱、海洋、长岛旅游更是县里的支柱型产业。烟台的客房客源过分依赖旅游产业，导致了经济极易受到金融危机，传染疾病的影响。