轨道交通BOT项目与TOD模式结合发展

摘要 政府采取轨道交通特许经营方式旨在培养轨道交通项目的社会投资主体，推动轨道交通项目的快速发展。轨道交通TOD模式实现轨道交通沿线土地价值最大化并平衡了轨道交通BOT项目资金流。政府除平衡资金流外,还应做好项目利益相关者的平衡，以确保项目成功实施。

关键词 轨道交通 BOT TOD 结合发展

Joint Development of Rail Transit BOT Project and TOD Mode

KONG Rong

（Foshan Railway Investment Construction Group Co., Ltd, Foshan,528000）

Abstract: Government takes rail transit franchise to develop the social investment entities of rail transit project, and promote the rapid development of rail transit project. Rail transit TOD mode maximizes the value of the land along the rail transit and achieve capital flow balance of Rail transit BOT project. In addition to balance the capital flow, Government should also balance project stakeholders, to ensure the successful implementation of the project.

Key words: Rail transit; BOT; TOD; Joint Development

中图分类号： P135文献标识码：A文章编号：2095-2104（2013）

1引言

为推动政府职能转变，促进政企分开以及引导社会投资主体进入轨道交通领域，北京、深圳和杭州等多个城市都尝试以BOT模式推进城市轨道交通项目的进程。目前，国内也有多个城市轨道交通项目在尝试采用BOT特许经营方式进行开工建设。

由于轨道交通是公益性的城市基础设施项目，盈利能力弱，因此，社会投资人无法从项目运营中获利。为确保项目的建设和运营资金缺口得以弥补，除轨道交通票务收入及附属资源收入外，政府还需以轨道沿线土地注入并通过土地开发收益来弥补项目建设和运营资金缺口。传统的土地招拍挂模式，政府无法获取轨道交通给土地带来的增值收益。为获取土地增值收益并使土地增值收益能够反哺轨道交通的建设和运营，政府可以尝试以TOD模式实现轨道交通沿线土地的“深加工”，为政府带来更大的收益。

2概念与程序

BOT，是Build-Operate-Transfer的缩写，即建设—运营—移交，是政府通过特许经营权协议，授权外国投资者或社会投资者进行项目（主要是基础设施和自然资源开发）的融资、设计、建设、经营和维护，在规定的期限内（通常10～30年）内向该项目的使用者收取费用，由此回收项目的投资、经营和维护等成本，并获得合理的回报，特许期满时，将项目移交（通常为免费）给政府的项目实施方式。可以说，采用BOT融资模式进行轨道交通建设可以缓解政府集中支付的压力，但是类似于银行的分期付款业务，政府也需承担BOT融资所带来的融资成本负担。

轨道交通项目TOD模式就是“以轨道交通为导向”的开发模式，充分发挥城市轨道交通“运量大、速度快、安全、准点、保护环境、节约能源和用地”的特点，通过对轨道站点周边土地与交通一体化的设计，提高公共交通的吸引力，提升土地价值，并借鉴香港“轨道+物业”模式实现土地增值收益反哺轨道建设和运营，实现城市轨道交通的可持续发展。

轨道交通项目TOD模式研究可通过政府采购的方式选择合格的供应商作为总承包项目顾问。总承包项目顾问以及其组成的跨专业顾问团队被称为总体规划设计投融资顾问团队（以下简称“顾问机构〞），负责提供包括城市规划、城市设计、建筑、轨道交通、经济、交通、公共配套设施、环境评估、景观、结构及机电、土地收益分析、市场调研、物业发展组合建议、投融资等相关方面的顾问及设计服务。顾问机构将在合同约定的期限内分批提交沿线综合开发的潜在合适地块报告、站点周边土地使用优化报告、重点站概念性总体规划设计报告、重点站土地价值评估报告、投融资策略及方案报告、房地产市场分析报告、重点站物业发展组合报告。

3轨道交通TOD模式研究效益

3.1优化工可研究阶段的线站位布局，明确线站位布置

在工可研究阶段的线站位布局遵从的是SOD（客流追随型）的规划或未充分考虑地铁站点商业开发需要，线站位的布局考虑存在一定的缺陷。轨道交通TOD模式研究将通过分析站点周边的用地现状、土地用途、建筑密度、容积率等开发设计条件、以及从相关政府部门搜集及研究现有土地资源、土地权属概况及土地利用规划，从而确定沿线可进行“轨道+物业”综合开发的潜在合适地块，并就优化线路、站点、车辆段及停车场的位置对工程初步设计研究提出建议。

3.2优化沿线站点土地规划，提升客流量

通过分析现有城市规划，运用轨道交通引导新市镇开发的理念、市场情况和趋势及创新思维，优化沿线站点周边至少800米范围内土地的规划，对于停车场、车辆段等土地资源比较丰富的地区，土地规划优化范围会相应的扩大，并就重点发展区提出城市设计及TOD开发建议，从而达到利用轨道交通建设带动地区发展并提升客流的目的。

3.3制定重点地块概念性规划设计方案，为初步设计提供基础资料

轨道交通TOD模式研究将制定重点地块概念性规划设计方案, 展示道路及行人网络，绿化系统分布，景观通廊、公共及私人开放空间场所，发展密度分布；展示建筑及楼面面积分布，大楼设计、布局和高度，道路网络，各个组合开发项目的进出口﹑人行天桥接口，停车场，公众流通场所，公交换乘站及公共配套设施，以及地铁站和相邻开发区的相互联系等，为物业开发的初步设计提供依据，有利于尽快落实潜在的房地产开发商，加快重点地块的物业开发工作。

3.4评估已有工程技术资料，提供优化及组合等建议

通过对工程初步设计研究及相关专题研究的初稿、中间稿及送审稿进行评估, 可以制订出地铁站与地块衔接的预留工程方案，优化轨道和物业发展的经济性整合；可以制订各发展区的人行和车行系统及道路布置；可以确定物业发展与地铁站、街道和其它发展设施之间的连接面，设计人行天桥，地下通道以及/或者与之配对的连接通道；可以评估现有和将来的公共道路和附近的铁路设施对重点地块所造成的环境影响；

3.5评估土地开发收益，确定投融资方案，解决建设和运营资金缺口

通过分析投资建设、运营、设备更新及追加投资的整体财务状况，明确资金缺口并通过评估出的土地开发收益及其他融资方式相结合的方案来解决资金缺口问题。

3.6结合地方财政状况及法律法规，提出成果实施的操作建议

为确保成果真正的落地实施，轨道交通TOD模式研究还将结合地方财政状况及现有法律法规提出成果实施的操作性建议，做好各方利益的平衡。

在借鉴香港的“轨道+物业”的发展模式时，我们不能简单地看作是在地铁沿线或站点周边做一些商业开发项目，而不去做好轨道交通沿线的前期策划工作，不能不考虑中国国情而对香港的“轨道+物业”照抄照搬，而要考虑实际的落地实施。

4轨道交通BOT项目与TOD模式结合建议

轨道交通投资巨大，采用BOT融资可以引入社会投资者，减轻政府财政负担；同时，利用TOD模式发展地铁线路，可以将地铁与周边附属资源的开发效益最大化，并将地铁所带动的沿线土地的升值纳入地铁项目等都可以实现城市轨道交通可持续发展。

引进社会投资者可以缓解政府的财政压力，解决项目初期投资（即建设阶段的投入），但随着建设阶段结束，项目也面临投资回收及运营补亏的压力。因此，TOD模式下轨道交通运营收入便成了资金缺口来源。也就是说，以TOD模式实现轨道交通运营收入最大化，就可以减少政府补贴投入。

轨道交通项目BOT融资与TOD模式结合最终要落实到资金流的匹配，即用现金流量法做好项目投资回收和运营补亏的资金流出与轨道交通运营收入的资金流入在时间点和金额上的匹配。同时，通过融资后分析，给予项目投资人以合理投资回报率。因此，政府和项目公司需要明确成本和资金来源，并建立动态修正资金平衡财务模型的机制，可以从以下方面着手：

4.1政府加大财政补贴和扶持，降低融资成本

政府运用闲置资源和政策资源，对轨道交通BOT项目明确进行资本性、经营性、资源性补贴，加大项目投资力度，降低项目运营成本，从而达到减少融资额和融资成本的目的。这方面的补贴和扶持政策有：设立轨道交通建设发展专项资金，实行财政退税、房产税减免、所得税优惠、财政贴息贷款，赋予轨道交通公司沿线物业开发经营权等。

4.2推动政企分开，发挥企业自主融资能力

在政企分开情况下，当地轨道交通企业可以充分发挥自己的积极性，拓宽融资渠道，协助政府解决轨道交通建设资金问题。轨道交通公司可以通过以下方式融资：设立智能交通卡公司发行交通卡，发行债券、股票，联合产业链上下游公司设立产业投资基金，融资租赁等。

4.3建立轨道沿线土地注入BOT项目的机制

轨道交通沿线土地资源是政府吸引社会投资人参与轨道交通BOT项目的筹码，是项目投资回收和运营补亏的主要资金源，如果轨道交通沿线土地资源或土地资源收益无法注入到项目中，必然会影响到项目收尾。

此外，政府还应注意对轨道沿线土地资源的把控。过多的轨道沿线土地资源的开发并用于BOT项目可能会影响到当地的长远发展，对其他经济主体、其他部门也不是很公平。所以，在使用轨道交通沿线土地资源时，政府应循序渐进地开发土地资源，规划长期，考虑兼顾地方利益诉求，在寻求BOT项目资金平衡的同时，同时保障地方利益或为地方经济和社会发展留有余地。只有这样，才能使轨道交通项目成为人心所向的民心工程。

参考文献

[1]马和，马利波，张远景.TOD模式理论研究[J].山西建筑，2009,25:12-13

[2]张洁.基于TOD的城市轨道交通开发策略研究[J].天津商业大学硕士学位论文，20080242