关于实施《国有土地房屋征收评估办法》的探讨

摘要：随着《国有土地上房屋征收与补偿条例》取代《城市房屋拆迁管理条例》，《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称办法）也相继出台，同时废止《城市房屋拆迁估价指导意见》（以下简称意见），《 办法》的出台比照《意见》是拆迁史上的进步，但由于现实的种种原因，又往往不能取得预期的效果，本为旨在探讨与《办法》相适应的有关细节，以期完善此评估办法。

中图分类号： F301.1文献标识码： A

一、《办法》与《意见》相比变化

（一）、评估价格完全依照市场

2003年的《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，“拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格。”

按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。《国有土地上房屋征收评估办法》对此进行了细化。“被征收房屋的类似房地产”是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。被征收房屋类似房地产的市场价格，是指在评估时点的平均交易价格。评估时，还要考虑到区位、用途、建筑结构等影响价值的因素。

在新的《国有土地上房屋征收评估办法》中，对房屋价值的评估，已经不再综合政府定期的“指导价”，而是完全按照市场交易的价格，这与《国有土地上房屋征收与补偿条例》的要求一致。

房屋征收价值完全按照市场价格，这一规定非常重要。在过去发生的强拆恶性事件中，一个重要的原因就是征收者与被征收者在征收价格上的巨大分歧。很多情况下没有能够体现被征收房屋的市场价值，而是参照政府确定的征收价格，而政府参照价往往都很低，尤其是地方政府作为利益一方，或者开发者与地方管理者存在千丝万缕联系的时候，这种不合理性更加突出。这一规定的意义在于，它是落实《物权法》，保护公民合法财产权的一个实质性举措。今后任何一起因征收而引起的拆迁（搬迁）补偿，征收方和被征收方将站位于基本平等的“市场主体”角度，不仅给予被征收人充分的地位和话语权，更充分体现政府方面对私有物权的尊重。

《条例》中，是由市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。政府是征收的主体，那么对于房屋价值的判断，就应该采用第三方独立的判断才能公平。即便是第三方评估机构来评估价值，但如果政府还是设定一个指导价的话，就不能体现第三方的独立判断。所以，这是一个立法方面的进步，征收的成本更加向市场靠拢。”

（二）、评估机构由被征收人选

《城市房屋拆迁估价指导意见》中规定，“拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式”。

《国有土地上房屋征收评估办法》中明确规定，“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定”。

《办法》取消了政府指定评估机构的权力，改由被征收人选定价格评估机构，它体现操作过程致力于程序公正。

由政府指定评估机构的结果是，评估价通常都很低，曾引发过许多拆迁矛盾。现在由被征收人来选定评估机构，这就不仅是对被征收人权利的尊重，突出了人性化，更是对制度漏洞的弥补，有利于被征收者利益的保障。指定评估机构的权力会在一定意义上影响征收价格的确定，至少在具体操作过程中，将评估机构的决定权交到被征收者手里，为保证交易的公平公正创造了条件。至于评估费用由谁承担的问题，《办法》表示，房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担，一般由房屋征收部门作为委托人。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》的一个指导思想，就是不能强行征收，要保证被征收人的合法利益。由被征收人来选定评估机构，取消了政府指定评估机构的权力，这是社会公平的体现，也尊重了被征收人的权利。不过他认为，选定评估机构的办法，还需细化。“比如要拆一条街，那会涉及很多户，每一户都有自己的想法，但评估机构只能确定一家，如何协调就是一个问题。即便投票，也需要细化操作办法。可以想一下，现在一个小区成立业主大会，投票都那么难，更何况涉及人员更多、利益更大的房屋征收。”

（三）、 评估更多体现土地价值

《意见》中规定，“拆迁估价的方法一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法”。

《办法》中明确规定，估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收的房屋类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

评估方式多样化、细致化，其进步意义在于按不同的房屋情况，使用最有可操作性，以及最有利于动拆迁户的估评方式。其在补偿中将地段价值、房屋内装修价值、停业停产损失赔偿等多元化的因素都纳入评估范围，相应地也要求评估方法的灵活性和多元化，这些都将更有利于房屋价值的合理化、人性化的评估，在征收的补偿中不仅仅体现房屋的价值，更给予土地价值更多的体现。

《办法》相比废止的《意见》有不少亮点，但《办法》能否真正得以贯彻执行，还有许多问题需要解决。

二、新办法中出现的问题

（一）、完全按市场价评估房屋价值的可行性

问题尽管按市场价评估房屋价值符合市场经济的观点，但是房屋是一种比较特殊的商品，完全按市场价评估房屋价值，不足以消除被征收人的疑虑与担忧。这是因为，城市建设、旧城改造，征收公民房屋在所难免，但是所谓“居住惯性”也是不可忽视的因素。征收房屋除了物质补偿以外，对被征收人因搬迁造成的精神损失与生活不便，也应考虑给予补偿。

再一方面，什么是完全的市场价也缺乏一个明晰的标准，从房价评估到签订补偿协议、发放补偿款、公民重新置业有一个时间差。在房价不断上涨的当下，被征收人拿到的市场价补偿，到购房时可能会贬值、缩水。

另外，不同的家庭，住房情况千差万别。如果按照旧房屋的市场价与有限面积给予他们补偿款，他们根本达不到那样的购买力，或者说住房条件会变得更差。

（二）、评估机构的独立性和公正性问题

尽管评估机构由被征收人来选定，但被征收人选定的评估机构未必就独立、公正。一则，选定评估机构的具体办法由各地政府制定，地方政府作为土地市场的最大获益者，能否制定合理的操作办法需要检验；二则，《办法》规定评估费用由委托人支付——实际就是地方政府支付，谁直接出钱评估机构显然会听谁的话；三则，地方政府也是评估机构的监管者，评估机构也可能倒向地方政府一边。

三、对策

（一）、从评估细节上完善《办法》。

如何选定评估机构、如何考虑房屋评估的软件因素等问题，需要在制度上明确和细化，诸如评估机构的选择需建立在公平有效的集体决策之上，评估方法的选择更注重对征收目的考虑， 评估机构与评估方法的选择更便于评估结果倾向于弱势群体的利益，以便于征收过程中的利益过渡，努力确保征收过程中利益的双赢，即实现了政府的宏观经济目标，又保障了被征收人的收益。

(二)、建立房屋征收市场价定期公开机制。

社会大众对于整个城市房价总体情况、房屋的计价内容和程序并不明确清楚的知悉，房屋征收完全按市场价评估缺乏了强有力的、准确性的、能够取信于民的统计数据作支撑。要想实现这一目标，地方政府只有拿出具有说明力的统计数据，并定期公开房地产市场价格，才能保证实现房屋征收完全按市场价评估的具体要求和目标。

（三）、保持评估机构的独立性与公平性

评估费用支付问题，评估款项不能由委托人即地方政府直接支付，在费用支付前，应当由被征收人集体来决定评估费用支出，政府出资，在双方均对评估报告没有异议的之后，再通过独立的第三方金融机构支付。

加强评估资格认定，要提高房屋评估行业素质，在职业的过程中设立有效的业务承接条款，对于任何有损职业独立性的业务建立一整套风险评估及应对的机制，某些情况下拒绝接受委托。

有争议的房屋征收评估事件，可成立由媒体、律师、社会人士组成的独立的临时监督机构，或开辟司法救济渠道。要培养公益性房屋征收的询价机构和评估机构，以验证商业性评估机构评估的合理性。

四、结语

在《办法》的贯彻中，对房屋征收评估各方都有不少担忧，比如，被征收人忧虑自己名下房产会遭遇不公正评估；评估机构担心得罪主导拆迁的政府部门；地方政府则担忧复杂的房屋征收评估程序影响征收效率、拖延项目进度。这些忧虑折射出我们的房屋征收评估抵达公平、公正、公开还有很远的路要走。