关于房屋损害评估的探讨

摘要：房屋损害一般是指房屋本身的损害，主要包括房屋实体损害、功能损害、经济损害及环境损害等方面。合理确定房屋损害的赔偿金额对促进社会和谐和社会经济的协调发展具有重要意义。房屋损害评估是评估受损房屋的损害价值，进行房屋损害评估首先要对房屋损害的种类及损失进行分析，之后要进行损害评估方法的确定，最后要分析房屋损害评估中需要注意的问题，这样才能产生一个科学、合理的评估结论。

关键词：房屋；房屋损害；评估

中图分类号：D92 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）34-0334-02

由于房地产的不可移动、相互影响等特性，房屋受到损害不可避免，时有发生。因此在房屋评估工作别是在各种自然灾害、突发事件造成的房屋损害评估和财产损失赔偿、房屋质量纠纷及不良资产处置评估中，常常会遇到各种类型的受损害的房屋评估。房屋损害评估是评估受损房屋的损害价值，公平合理的估价，对促进社会和谐、救助受损者、促进社会经济的协调发展等都具有重要意义。

一、房屋损害的种类及损失分析

房屋损害一般来说，是指房屋本身的损害，主要包括房屋实体损害、功能损害、经济损害及环境损害等方面。（1）房屋损害的分类。1）按受损部位分类：实物损害，具体又可分为实体损害和功能损害；权益损害，也可称为经济损害；还有区位损害，也可称为环境损害。2）可修复的损害和不可修复的损害。3）暂时性的损害和永久性的损害。（2）房屋损害造成的损失分析。可以分为两块：价值减损和相关经济损失。相关经济损失分为直接经济损失和间接经济损失。直接经济损失如修复期间的租金损失，停产停业损失，搬迁费、周转费等等。（3）损害的赔偿金额，如何量化。对房屋损害的分析最终目的是确定损害的赔偿金额，对于不同类型的损害及所造成的损失要对其进行客观分析确定其性质，采取科学的评估方法进行评估。

二、房屋损害评估方法

（一）可修复的房屋损害评估

以成本法为主，以资本化法、市场比较法、价差法为辅进行测算。

有损害的房屋评估值=类似的无损害房屋市场价格－V

V　=C1+C2+C3+C4-C5

式中：V—房屋损害评估值；C1—拆除工程费；C2—修缮工程费；C3—恢复工程费；C4—直接经济损失；C5—被拆除物残值。

拆除、修缮、恢复费用应当参照房屋修缮工程预算定额，费用包括直接费、间接费、利润和税金。

直接经济损失指修复期间或修复后所造成的经济损失，直接经济损失评估应根据具体情况，选用资本化法、价差法、市场比较法、成本法进行测算或参照市场上类似情况的补偿水平测算。在测算收益损失时应考虑房屋的收益损失。

被拆除物残值评估应当根据评估时点的回收价格合理确定。

（二）不可修复的房屋损害评估

可根据评估对象实际情况分别选用资本化法、价差法、市场比较法进行测算，具体方法如下：

1.资本化法

（1）适用于净收益损失的资本化法公式：

V=∑Ai/（1+　R）i

i=1～m

有损害的房屋评估值=类似的无损害房屋市场价格-V

式中：　V—房屋损害评估值；Ai—未来第i年的净收益损失额；R—折现率；m—净收益损失年限。

（2）适用于收益年限减少的资本化法公式：

V=∑Ai　/（1+　R）i —　∑Ai　/（1+　R）i

i=1～n i=1～m

有损害的房屋评估值=类似的无损害房屋市场价格－V

式中：V—房屋损害评估值；Ai—未来第i年可获得的正常市场净收益；R—折现率；n—无损坏房屋剩余使用年限；m—有损坏房屋剩余使用年限。

当房屋剩余使用年限与土地剩余使用年限不一致时，应按GB/T　50291—1999《房地产估价规范》5.3.8条款规定执行。

2.价差法

价差法公式：　V=V1－V2

式中：V—房屋损害评估值；V1—类似的无损害房屋市场价格；V2—类似的有损害房屋市场价格。

3.市场比较法

市场比较法公式：　V=P×F1×F2×F3

V—房屋损害评估值；P—可比实例补偿金额；F1—损害房屋情况修正系数；F2—损害房屋日期修正系数；F3—损害房屋状况修正系数。

有损害的房屋评估值=类似的无损害房屋市场价格－V

（三）房屋完全毁损损失评估

房屋完全毁损损失评估值=类似的房屋市场价格－类似的土地市场价格－拆除物残值+拆除工程费用

或：房屋完全毁损损失评估值=类似的房屋市场价格－拆除物残值+拆除工程费用

类似的房屋市场价格、类似的土地市场价格、类似的房屋市场价格应按《房地产估价规范》要求，选用市场比较法、收益法、成本法等方法进行评估，确定估价时点的市场价格。

拆除物残值评估应当根据估价时点的回收市场价格合理确定。

拆除工程费用应当参照房屋修缮工程预算定额，费用包括直接费、间接费、利润和税金。

三、房屋损害评估中需要注意的问题

1.房屋损害在理论上存在无形损害和有形损害之分。房屋无形损害因其房屋本身没有损害，只是受到各种政治、经济等政策因素影响而导致房屋价值降低，这一种情形，我们通过正常的房屋评估技术就可以对其进行评估。在房屋有形损害评估中，同时也包含了房屋无形损害而导致的房屋价值降低的因素，比如房屋的收益水平、价差法中的房屋市场价格等。因此，本文主要探讨的是房屋有形损害评估，并且在房屋损害评估形式上不作区分，统称为房屋损害评估。

2.房屋损害评估是评估的受损房屋的损害价值或因修复所花的费用。评估时应把握房屋受损前后的状况，包括房屋的结构、用途及受损的部位、类型、程度等。评估中，要考虑受损房屋是否出租或自用，还要考虑因房屋损害贬值导致的土地经济价值贬值的因素。

3.不可修复的房屋损害评估，要对受损害的房屋进行合理鉴定，划分出不可修复的部位、面积、类型以及对主体房屋的影响程度。按部分不可修复但主体房屋尚可使用和完全不可修复分别进行评估。

参考文献：

[1] 中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T　50291—1999）[M].北京：中国建筑工业出版社，1999.

[2] 中国房地产估价师学会.房地产估价报告精选[M].北京：中国建筑工业出版社，2003：10.

[3] 柴强.中国房地产损害赔偿估价的理论与实践[J].中国房地产估价与经纪，2008，（6）.