浅析住宅专项维修资金的实践与发展

［摘 要］本文围绕2008年2月住房和城乡建设部新修改的《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》）,阐述维修资金的变迁与发展,专项维修资金制度虽得到完善,但在专项维修资金归集、使用、管理等方面仍存在着需要研究、解决的问题,就促进业主委员会的成立、搭建住宅维修服务的平台展开分析并提出建议。

［关键词］专项维修资金；资金使用；维修

［中图分类号］F275［文献标识码］A［文章编号］1005-6432（2011）45-0042-01

1 新、旧《办法》的主要变化

1.1 “维修基金”变为“维修资金”

新《办法》第二条规定,本《办法》所称住宅维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金；旧《办法》第四条规定,凡商品房和公有住房出售后都应建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金。由“基金”改为“资金”,在概念上实际更准确一些。一般而言,基金不能使用本金,只能使用增值部分；而资金不但可以动用本金,也可以动用所产生的增值收益,而且可以再次收取,以满足房屋维修之用。

1.2 “房款”变为“建安费”

新《办法》第七条规定,商品住宅、非住宅的业主按照所拥有的建筑面积缴存维修资金,每平方米建筑面积缴存的首期专项维修资金是当地每平方米建筑安装工程造价的5%~8%；旧《办法》规定,房屋维修资金是根据多层房屋按购房款的2%、高层按购房款的3%来缴存。

1.3 有利于业主大会发挥作用

新《办法》中,从交付到法律责任,都有关于业主大会和业主委员会的明确规定。对于维修资金的使用、监管,代表业主的业主大会和业主委员会有非常重要的责任,业主大会只有真正发挥其作用,才能实现业主的共同意愿,保障业主的权益。这些规定,有助于民主、公正,为业主大会和业主委员会发挥作用、履行职责提供依据。如何尽快落实新《办法》确保住宅专项维修资金(以下简称维修资金)的合理归集、保管和使用是各级地方政府当前亟待研究和解决的问题。

2 维修资金运行现状

2.1 维修资金归集有了很大改善

在近年来广泛的宣传和落实维修资金制度后,首次维修资金的交纳目前已基本到位。原有的维修资金制度规定购房者应当按购房款一定比例交纳维修资金。购房款属销售价格,而商品住房的销售价格属市场定价,因购房人所支付的购房款不一致,从而有提取的维修资金不一致的现象。基于对以房屋售价为计取基数方式的合理化改进,新《办法》推出了以房屋建安费为计取基数的模式。以房屋建安费为维修资金计取基数的方式避免了同一个户型、不同维修资金交纳数额的情况发生,同时解决了在续交过程中出现两种标准的问题,使得维修资金的交纳更为公平、合理。建安费由很多款项构成,同时由于不同的小区采用的建筑设计、材料、技术各不相同,所以建安费也有一定的差别,消费者由于得不到建安费的详细数据,造成新《办法》未能有效的执行。针对执行中的问题,部分城市陆续采用以建筑面积为单位不同房屋类型按照不同标准交存的模式。新标准下首期交存额有所下降,而且,初步解决了原有模式的不合理性。

2.2 维修资金的管理不断完善

维修资金遵循“专户存储,专款专用,按栋设账,核算到户”的原则进行管理。随着商品房交易的日趋正规化,政府对维修资金管理立法和监管力度均在加强,新《办法》细化了对挪用维修资金的处罚程度,强化了处罚力度,对打击挪用维修资金起到了威慑作用。增加维修资金管理的透明度,使业主能够及时了解维修资金的收缴、管理、支取情况。部分城市建立了住宅专项维修资金管理信息网,业主可以随时查询交存的资金到账和运行情况。但逐年增加的大量资金一直闲置在账上成为资金管理的另一个问题。这些资金只能得到活期存款利率的收益,一定程度上浪费了资源,保值增值的问题正引起政府有关部门及广大业主的关注。

2.3 维修资金的使用率依然处于较低水平

第一,使用资金的要求非常严格。维修资金划转业主大会管理前,需要使用维修资金的,物业服务企业根据维修项目提出使用建议,持费用预算、专业机构鉴定报告、维修费用按户分摊明细表等向维修工程涉及业主征求书面意见,在维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主讨论通过后才能使用资金。实际操作中,由于普遍存在的业主和物业公司信任度不足的现象,以物业公司为牵头单位来组织这项工作很难进行。在维修资金划转业主大会管理后,需要使用维修资金时,业主委员会除了要进行申请、评估、开设账户等复杂的手续外,还需要将产权人分户清册以及征求2/3业主同意,条件非常严格。具体的实施中,业主大会的召开和业主委员会的成立还比较困难,造成了法定决策程序难以落实。

第二,由于缺乏必要的工程咨询、鉴定机构参与对维修方案的核定,物业管理公司和业主常常在维修方案上难以达成协议,造成许多该修的项目迟迟未能有效的利用资金。

3 维修资金运行实践分析及建议

3.1 政府基层组织应引导住宅小区尽快组建业主委员会

业主委员会是一个民间性组织,由于召开业主大会要进行繁重的宣传、组织、相关机构配合和审批工作,筹备小组要自成立之日起30日内拟好《业主公约》、《业主委员会章程》、《业主委员会选举办法》,并在小区内明显位置张贴公布,征求业主意见。还有组织发动业主自荐或推荐候选人,并将相关文件向业主张贴公布,像《业主委员会选举办法》还必须书面送达全体业主。实际情况是分散的业主很难克服重重困难自发召开业主大会来产生业主委员会,即便形成组织也缺少具有完备的专业知识的人才进行运作。业主委员会缺位对专项维修资金的使用造成了很大障碍。政府的基层组织——街道办事处在这项工作中应给予业主们必要的指导和先期召集,尽快帮助辖区内小区顺利的召开业主大会,应将业主委员会成立列为街道办事处工作的一个重要考评指标。政府应充分认识到建立业主自治的有效机制是物业小区长治久安的前提,是构建和谐社会的基础。只有住宅小区普遍成立了业主委员会,才能使更多的小区业主能合法、有效的利用维修资金。

3.2 搭建好为住宅维修服务的公共平台

在物业公司提出资金使用计划后,应有相应的服务平台提供业务支持。应有合适的企业提供咨询、鉴定,提供“诊断评估报告”、“工程概算”及“维修设计”等具体服务。目前的情况是有资质的大企业看不上物业维修行业的小业务；不规范的企业又不能提供放心的服务；物业管理公司直接提供的方案又常常得不到业主的信任。这是除业主委员会缺位影响外,另一个影响资金使用的关键因素。由于物业维修是很专门化的工作,除了政府的作为,应大力促进行业协会对服务平台搭建和对平台企业监督发挥积极作用。这样保证业主在决策是否采纳物业公司意见提取资金时能有科学依据,避免目前业主由于缺乏专业知识和对物业管理公司的不信任而影响对维修方案的决策。

综合以上分析,作为房屋正常使用及物业管理后续服务的资金保障,其归集、管理与使用问题关系着广大业主的切身利益,加快完善和维修资金配套的相关制度的建设和运行模式的研究,从而使维修资金对保障房屋的安全使用、构建和谐社会发挥更大的作用。