房产税:试点效果尚不明显 定位认识有待明晰

一、试点近5个月，两市征收情况不乐观

1月17日，国务院修订了《中华人民共和国房产税暂行条例》，在房产税的开征、停征以及减税、免税、退税、补税上，赋予国务院更多的权限。这也被看作是为房产税改革做法理依据的铺垫。

1月27日晚，上海、重庆分别出台了《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》和《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》及实施细则，并从2011年1月28日起实施，这标志着争论了一年多的房产税试点工作正式拉开序幕。

房产税试点征收已经近5个月，从上海和重庆征收情况来看并不乐观。根据上海的官方统计，截至4月27日，上海市税务机关认定的应征税的住房2306套，从3月份上海首笔个人住房房产税缴纳算起，约20笔应征房产税已经缴纳。即使按照每套住房平均交纳5万元计算，上海房产税试点3个月的入库税款只有百万元左右，全市范围3个月的税款甚至远远不到上海市的一套房款。根据官方公布的数据，上海应缴个人住房房产税很容易匡算：试点前3个月，20笔已缴税款对于2306套应税房源，等于上海个人住宅房产税的缴纳比只有应缴房源的1％左右。

重庆的情况同样惨淡，5月5日，重庆市财政局有关人士表示，截至目前，重庆市入库的房产税试点征收税款只有几十万元。

二、房产税重在完善税制，降房价之访“流产”

在国内房价久调不降的困局下，房产税一度被视为遏制房价升势的“撒手锏”。但试点的运行实情却表明，房产税的威慑力着实被高估了。上海2011年4月商品住宅成交均价22881元／平方米，环比上涨2.35％，5月商品住宅成交均价22387元／平方米，环比下降2.16％；重庆2011年4月商品房成交均价环比上涨7.08％，5月商品房成交均价环比上涨4.05％。当然，试点城市房产税开征条件较为宽松是其中的一个原因。但更为重要的是，市场对房价继续走高的预期始终未能真正扭转，以至于在“税收转嫁”等思维的怂恿下，房产税利器被“钝化”了。

实际上，房产税本身就不具备降房价的功能，其开征试点重在完善税制。

一是完善和健全我国房地产税收体系。一个健全的房地产税收体制应该有生产、交易环节的税，也应该有财产环节持有税，长远来看两种税制并存是合理的体系。从国际实践看，房产税主要作用是保障地方财政收入，并没有调控房地产价格的显著功能。

二是有利于引导居民合理住房消费，促进节约集约用地。我国人多地少，需要对居民住房消费进行正确引导。在保障居民基本住房需求的前提下，对个人住房征收房产税，通过增加住房持有成本，可以引导购房者理性地选择居住面积适当的住房，从而促进土地的节约集约利用。

三是有利于合理调节收入分配，促进社会公平。改革开放以来，我国人民生活水平有了大幅提高，但收入分配差距也在不断拉大，这种差距在住房方面也有一定程度的体现。房产税是调节收入和财富分配的重要手段之一，征收房产税有利于调节收入分配、缩小贫富差距。

三、试点效果受限购和信贷紧缩政策影响较大

上海、重庆两地的房产税，除重庆的独栋商品住宅外，其他各类应税住房都是针对新增部分征收。这一政策受到“新国八条”限购新规的冲击，在实施效果上将大打折扣。

新限购政策规定：原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购一套住房；对已拥有两套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有一套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

根据这两条，对上海而言，房产税的征收对象就仅限于改善性的第二套购房者和符合条件的外地购房者，而两套以上的本地居民和不符合条件的外地购房者是禁止再新购买住房的，因此征税也无从说起。对重庆而言，房产税的征收对象也缩小至拥有独栋别墅和新购买的高档商品住房，而后者具体包括首次购买和改善型第二次购买高档商品住房。在限购新规的冲击下，上海、重庆两地房产税实际的征收对象范围大幅缩小，效果也会大打折扣。

同时，相对于房产税，购房者更加关注的是首付和利率，因为利率的上调将增加他们每个月的贷款；相比下来，每年0.4％～0.6％的税率是完全可以承受的，而且缴纳的期限也较宽。而大家对房价上涨的预期较强，因此从房价中获得的收益完全可以抵消掉目前的税率。