浅析青岛本土房地产企业融资存在的问题及对策

摘要：随着外来房企大鳄入驻青岛，技术、质量、融资等方面的优势对青岛本土房地产企业形成了强烈冲击，本文主要针对青岛本土房地产企业融资存在的问题作出分析，并提出相关的建议和解决办法。

关键词：青岛 房地产企业 融资问题 对策

青岛是山东半岛最具特色的海滨城市，随着青岛“全域统筹、三城联动、轴带展开、生态间隔、组团发展” 全新城市空间发展战略的确立，房地产市场面临新的变化和发展机遇。从2003年到2015年年初，已有累计超过20多家外来房企大鳄入驻青岛；这对青岛本土知名地产企业如海信、海尔、青岛百通、银盛泰集团、天泰集团等形成了较大冲击，其他中小房地产企业面临更为巨大的冲击。这固然有企业品牌、技术力量等方面的原因，但归根结底是资金的融通，即融资能力―即钱的问题造成的，因为现金流是企业的血液。本文主要针对青岛本土房地产企业融资中存在的问题进行解析，并提出相关的建议和应对办法。

一、与外来房企大鳄相比青岛本土房地产企业融资存在的问题

房地产业所需资金量大，建设周期长，因此必须有充足现金流和融资渠道的通畅。与外来房企大鳄相比，青岛本土房地产企业融资存在的问题，归纳起来，主要有以下几个方面：

（一）青岛房地产企业的资金来源主要依靠银行信贷。

与外来房企大鳄相比，青岛本土房企没有一家房企上市，除海尔集团、海信集团通过集团内部银行在其集团内部通过家电等行业内部融通资金外，其他的房企融资主要依托银行贷款，青岛房地产开发资金直接融资几乎没有。目前银行要求自有资金最低要达到30%以上方可进行房企的开发贷，这就意味着青岛本土房企有约60%-70%左右的资金来自银行贷款，必然导致银行信贷风险的加大，不利于银行体系的稳定，同时更直接导致房产企业融资成本过高。

（二）青岛银行贷款形式缺乏创新

青岛房地产的主要资金来源是银行贷款，而银行贷款相较房地产开发周期长，而银行现有的贷款方式与之相矛盾。青岛乃至全国的金融创新有限，且房地产企业受经济政策影响明显。一旦遇到银行信贷政策的变化和调整，势必会对房地产企业产生巨大的冲击和影响，十分不利于青岛房地产企业的健康发展。

（三）青岛乃至全国房地产业各种融资方式均有局限性

青岛乃至全国房地产开发资金来源渠道主要体现在内部融资和外部融资。内部融资主要是企业自有资金和预收账款，开发商一般不太愿意动用过多的企业的自有资金，只有当项目盈利较大、确定性相对稳妥时，才有可能适度投入企业的自有资金；预收账款对开发商而言，通过这种方式可以提前筹集到必需的流动资金。按揭贷款是我国房地产企业开发资金的重要来源。

外部融资的主要渠道和融资工具有：上市融资、房地产开发债券、银行信贷、房地产投资信托、商业抵押担保证券等。即使是银行信贷也受到国家政策和金融政策的限制，而其他外部融资方式受到的限制因素更多，导致实际操作中的困难。以上现实无论是内部融资和外部融资，都各有其局限性。

（四）法律法规不健全，影响投资渠道拓展

上述第3项相关政策、法规不完善，青岛乃至全国有关房地产金融等方面的政策法规未形成一套科学有效的体系，缺乏相互一致性和协调性，操作困难，直接影响房地产业融资渠道的正常开展。

二、对青岛房地产企业融资渠道解决办法的建议

（一）有条件的逐步建立多元化的融资渠道

如海尔、海信等大型房地产企业除自由资金，银行贷款、预售回款外；逐步采取发行债券，国内上市，海外上市，吸收海外基金，施工企业垫资及房地产基金等拓展多元化融资渠道。

寻求与大公司合作，在青岛如银盛泰与万科合作，一方面得到万科部分资金支持，解决暂时的资金困难；另一方面可以借助万科的声誉吸引购房者。只要合作能成功，对中小房地产企业来讲，对中小企业来讲是条融资捷径。

（二）加快完善房地产金融立法

针对房地产业国家颁布了不少的法律法规，但空洞宽泛，大多难以实际执行和操作。在房地产金融多元化的进程中，新出现的很多金融工具如果没有相应的制度进行规范，难免造成只有框架而无法实际操作的尴尬局面。

（三）建立和完善房地产融资的政策

为了更好地防范房地产融资中存在的风险，首先就要建立和完善房地产防御风险的政策。第一，扩宽房地产的融资渠道，实现融资结构的多元化。使得制定的房地产融资在体制、机制和产品等方面具有创新性，从而提高房地产融资的质量和效率。通过产品的创新，拓宽房地产融资的渠道，最大量且最宽地吸入资金，这是解决房地产资金短缺问题的重要方法。第二，建立宏观信用控制系统，强化信用风险管理。主要的手段可以是建立全国性的房地产企业以及个人信用档案，这样做有利于金融机构能对借款人进行较好的信用判断。同时，还有利于金融机构的分析，从而预测借款风险，促使借款人履行合同。

（四）健全房地产融资有关的法律体系

我国市场经济是一种典型的法制经济，任何经济活动都应该按照相关的法律进行，尤其是在房地产融资方面，因此，有必要建立比较健全的与房地产融资有关的法律体系。健全的房地产融资法律体系具有以下几点：第一，针对房地产融资环节中出现的问题，根据现行的法律，确定房地产融资具有法律的维护。第二，建立健全的与房地产融资有关的法律法规。第三，严格依法办事。对于房地产融资中存在的风险，应该及时采取措施进行防范。另外，从银行方面来说，要加强防范并加强银行内部的风险管理。首先，要实现房地产融资主体的多元化，完善法人治理的结构。其次，使得银行的管理结构扁平化，改善国有银行的经营管理体制。最后，投资者要理性地发展房地产的融资业务。并且还要完善银行贷款的管理制度，有效地控制房地产融资的风险。

参考文献：

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