维修工程的管理制定建设

摘 要：本文针对房屋维修工程制定相应管理制度，在维修工程中如何界定大修工程、小修做出指导。

关键词：维修制度；界定；大修；小修；范围；内容；指导

近年来，与房屋质量相关的问题在各地层出不穷。与此形成鲜明对照的是全国范围内适用于房屋维修管理制度的少之又少，其中如何界定大修工程、小修工程房屋维修管理制度没有成体系管理制度，《公共设施维修制度》、《大修工程管理制度》常注重维修质量要求等几方面内容根据工作实际，以吉林省为例，编制管理制度如下：

一、公共设施维修制度

屋面防水维修工程

（一）屋面防水以修补为主，修补防水保修期为一年，防水维修10平方米以下不能列入大修工程。

（二）瓦屋面采取窜瓦、换屋面板维修方式。

（三）屋面防水列入大修工程程序：由作业班组以现场屋面防水情况报工程技术部门共同进行现场情况踏查，由工程技术部门将实际现场情况汇报项目经理，由项目经理按照建设单位（业主）统一部署确定是否列入大修。

（四）屋面防水列入大修工程由工程技术部门统一安排大修，大修工程按照防水工程保修五年规定保修，在质保期内的维修由工程技术部门协调相关施工人员进行维修。

（五）屋面防水维修工程所需材料、工程款由工程技术部门审核后报项目经理同意后执行。

居民上水维修工程

（一）栋号总阀门包括阀门在内的供水外线、供水设备由供水单位负责维修，由项目部负责供水单位维修协调工作。

（二）栋号总阀门到立支管阀门包括支管阀门此段地沟管由项目部负责维修。日常维修维护由项目部作业班组负责，大修更换管道可列入大修工程。列入大修工程程序参看屋面防水维修工程第三条。

（三）立支管阀门至居民分户阀门不包括分户阀门此段立支管由业主自行选择维修服务单位，费用由受益业主平均分担。此部分由项目部参与施工的维修工程，工程造价按照工程定额统一规定执行，工程款得到受益业主认可交齐以后可进行施工，施工由项目部负责，工程技术部门制定统一工程标准监督执行。

（四）居民分户阀门以后的供水管道由业主自行维护。

下水维修工程

（一）楼内公共部位立支管、地沟管到各单元楼前井，由业主自行选择维修服务单位，费用由受益业主平均分担。该部分由项目部参与施工的维修工程，工程造价按照工程定额统一规定执行，工程款得到受益业主认可交齐以后可进行施工，施工由作业班组负责，工程技术部门制定统一工程标准监督执行。

（二）从各单元楼前井到通往市政下水外线第一个市政井的小区内共用下水管线不包括市政井在内应可由业主委托项目部维修维护。日常的维修维护工作可由作业班组负责；该责任范围内公共部位重新铺管、砌井由项目部负责业主协调工作，工程项目部负责组织施工，工程费用按照工程造价定额制定报建设单位同意后执行。

电路维修工程

用电住户用电线路、设施维修由业主自行维护。该部分由工程项目部参与施工的维修工程，发生的费用按照工程定额统一收费标准施行有偿维修服务，工程款交齐以后可进行施工，施工由项目部负责。

二、大修工程管理制度

（一）大修工程项目立项管理

以“保重点、顾一般”房屋维修的原则，按照建设单位（业主）统一部署，针对每年末大修工程项目情况，由项目经理牵头工程技术部门组织相关工作人员进行现场踏查，制定下一年大修工程计划，经项目部讨论通过后报建设单位（业主）。建设单位（业主）确定大修经费指标后，项目部根据建设单位（业主）大修经费确定年度大修工程项目并由工程技术部门组织实施。

（二）大修工程项目承发包管理

按照《工程建设项目招标范围和规模标准规定》必须进行投标工程项目，按规定依法进行招投标。

可以不进行招标的建设工程项目采取内部招标的办法，选择两个以上施工单位采取包清工的办法，以工程定额为依据确定发包标底，工程技术部门与施工单位签订工程发包合同书，工程发包合同书的形式、内容、条款由工程技术部门制定，合同书经项目部办公会讨论通过后予以实施。

三、大修工程项目质量管理

大修工程质量标准要严格执行现行国家施工验收规范和项目部工程技术部门对工程项目制定专项技术指标，日常的工程项目管理工作由工程技术部门负责。监理单位等相关部门配合工程技术部门进行质量监督，采取定期自检和不定期联检结合的方式。隐蔽工程、关键部位质量检查要填写相应的技术资料和记录，严格验收手续。

工程技术部门根据工程项目特点执行施工现场指导，及时处理施工中出现的技术问题。施工单位向工程技术部门提请施工计划、安全技术措施，由工程技术科进行审查。

四、大修工程项目竣工验收管理

大修工程项目竣工验收由工程技术部门负责组织，施工单位、相关部门人员参加，工程技术部门行使对工程质量的仲裁权。

工程竣工后，施工单位向工程技术部门提出竣工验收申请，确定验收日期和参加人员，三日内组织竣工验收。对出现的质量问题提出整改意见和措施，施工单位必须在规定的时限内将存在的质量问题处理达到要求。工程技术部门要建立工程竣工档案，收集整理保存好详尽的工程信息。

五、大修工程项目保修管理制度

在正常使用条件下，大修工程项目最低保修期限为：

（一）房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水及其它有防水要求的工程为5年；

（三）供暖、供冷系统为2个采暖期；

（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年。

六、大修工程项目结算管理制度

竣工验收后，由施工单位提交工程决算书（一式四份）报到工程技术部门，工程技术部门对提交工程决算书进行审核，财务科室进行财务核算，报项目经理签字加盖公章后执行，工程技术部门、财务科留档备查。

《公共设施维修制度》、《大修工程管理制度》是作者根据本单位工作实际编制，其他单位可根据本单位实际、部门设置进行微调。

参考文献：

[1] 李猛.浅论我国现代建筑技术发展[J].山西建筑，2007.

[2] 徐伟.建筑工程中的智能建筑技术[J].职业技术，2005