浅谈我国房产税的未来发展

房产税是以房产为征税对象,依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。房产税法是指国家制定的调整房产税征收与缴纳之间权利及义务关系的法律规范。

房产税的起源可以追溯到古代,我国古籍《周礼》上所称“廛布”即为最初的房产税。至唐代的间架税、清代和中华民国时期的房捐,均属房产税性质。目前我国现行的房产税是1986年9月15日国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》。

1 房产税的征税目的

运用税收杠杆,加强对房产的管理,提高房产使用效率,控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整,合理调节房产所有人和经营人的收入。

此外,房产税税源稳定,易于控制管理,是地方财政收入的重要来源之一。

2 房产税和物业税的关系

物业税又称财产税或地产税,主要是针对土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款。究其根源物业税是由外国泊来的。

目前在美国,拥有房产后每年都必须交不动产税给州政府。各州税率有所不同,幅度在房产价值的1%到2%之间,有的甚至可以达到3%。这意味着你花100万美元买房子,每年就必须支付3万美元的物业税给政府,再加上其他的必要税收,在美国“养”房子比买房子更加昂贵。在加拿大,政府对100% 的物业征税。对拥有二套住宅的人还以高税率征收,对自居、退伍军人、老人、残疾人等有优惠。由此可见,不同国家的征税方式虽不大相同,但税收收入基本都是当地政府财政收入、公共支出的主要来源,并且是遏制房地产投机、合理配置房地产资源的主要手段。

而房产税是以房屋为征税对象,按照房屋的计税余值或租金收入,向产权所有人征收的一种财产税。物业税改革的基本框架是,将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并,转化为房产保有阶段统一收取的物业税,并使物业税的总体规模与之保持基本相当。所以物业税一旦开征,征收的数额要远远大于房产税的征收额度,对房产拥有者影响很大。

在国外,所有的房产都会被征高额房产税,以调节收入不公,体现社会公平,同时遏制对土地资源的浪费。而现在中国房产高度集中少数权贵、先富手中,有些公务员手中有几套房子,某些职位高的有十几套、数十套甚至上百套房,这已不是私密。这就是为何许多房子明明售出,但晚间并不见亮灯的原因。而有些既得利益者也是政策制定者,他们当然不愿在房产政策上与“国际接轨”,而对于一些百姓,他们虽然有很多“刚性需求”,但他们买不起房,只能望房兴叹。

中国现在出现了一些想买房的买不起房,有大量空房的还在买房的怪现象。所以有必要将这种怪现象让国家政策制定者了解到,施加影响,使国家有个更加合理的房产政策。

3 我国现行房产税税制的弊端

应该承认,1986年设置的房产税在较大程度上还是起到了预期作用。尽管收入不多,但对地方财政毕竟具有拾遗补缺意义。然而也必须看到:伴随着改革开放,及产业结构和分配结构等多方面因素的变化,房产税税制的弊端日渐突出。对市场运行合理化起到了逆向调节作用,对社会公平也产生了一定程度的干扰作用。从总体上看,现行房产税税制弊端主要有如下几方面:

(1)现行房产税征税范围过窄。

我国现行房产税税制规定房产税只在城市、县城、建制镇和工矿区征收。这样,农村就被排除出征税范围。另一方面,现行房产税税制还把行政机关、人民团体、军队自用、财政拨付事业费的机构、个人居住用房等房产列为免税对象。应该承认:上述规定在20世纪80年代是客观的,经过20多年的改革和发展,我国制度安排和经济结构发生了深刻的变化。现行房产税税制规定的征税范围与现实情况明显不符,

(2)现行房产税计税依据不合理。

我国房产税暂行条例规定房产税的计税依据是房产余值或房产租金收入。因为转轨时期,我国经济始终保持高速增长态势,近年来虽然增幅下降,但仍未低过7%。高速经济增长带来了土地和房产大幅度升值,特别是城市新房市值与旧房市值相差非常大,这样,以余值为计税依据无疑是大大缩小了税基。同时,必须看到,按余值计税,实际上是新企业税负重,老企业税负轻。另一方面,把租金收入作为计税金额又带来了两个问题。一是租金与房产余值差距很大,因而引起了按不同计税方式计税税负高度不均等状况。根据北京市1997年对66户企业的测算,按房产余值和租金收入分别计算房产税税额,结果相差2倍多。二是房产租金本身是营业税课税对象,现在又当做房产税计税依据,这人为造成了双重课税。

(3)房地产税费过于混乱抑制房产税收入正常增长

然而我国的现实是房地产业面对的税费数量与日俱增。从北京市情况看,房地产业涉及的政府收费不下40种。这些收费出自方方面面,包括很多带有行政职能的事业机构,房地产开发活动的任何一个环节都要面临多种收费,人们很难划清收费的具体针对性。

如此众多的房地产业税费,不仅使纳税人产生了强烈的逆反心理,以致避税逃费时有发生,而且从政府角度看,也加大了税费制度建设成本和税费征管成本。

此外,房地产税费过多打乱了房地产业各环节税收的特定意义,相互削弱税基。房地产业税收分三个层次:一是土地开发层次;二是房产交易层次;三是房产保有层次。这三个层次的税收彼此应相互协调,各层次税制要分别体现出国家的产业政策和收入调节意图,而且各层次税负要有所区别。而我国目前由于前期围绕房地产交纳的税费过重,致使房产税税基被人为压缩、税源被无形挤占。

4 房产税的改革迫在眉睫

目前我国房地产价格飞涨,不少发达城市如北京、上海、深圳等地房地产泡沫严重,投机者大量购房,开发商捂盘等现象比较普遍。究其根源就是房产投机、投资者利用国家对居民自住及开发商未售出的房产免征房产税。通过房产投资、投机的利得更无须交纳所得税。在一定程度上使中国居民收入差距的急剧拉大和财富分配的日益不公。然而,我国现行房产税存在种种缺陷与弊端,既制约了其公平职能的发挥,也不利于资源的有效配置。我国房产税改革,应做到公平税负和提高效率。

5 未来房产税的调整方向

我国未来房产税改革应当从房产税公平与效率两大职能入手,做到公平税负和提高效率。

(1)城镇居民的个人房产纳入房产税的征税范围,实行累进税率。

①通过扩大征税范围,必然会增加房地产税税收总额,增强财政进行收入再分配进而公平居民收入的能力。对居民个人拥有的普通商品房实行低税率,对个人拥有的多套住房、高档住房和豪华别墅实行较高税率,实现税负的纵向公平。这样还可以抑制投机性住房需求,缓解房地产价格的过快上涨。

②考虑设定起征点,照顾低收入人群。对未达到起征面积的人群免征。可避免因按套数征税造成的假离婚的增多,从一定程度上维护了社会稳定。

(2)对房地产开发商尚未售出的房地产征收房地产税,实行比率累进税率。

对土地闲置率和住房空置率低于一定标准的房地产开发商免税,对高于该标准的开发商征收房地产税,并且以上两个比率越高其适用的税率越高。这样可以提高房地产资源的利用效率。

(3)建立和完善房产估价制度。

房产估价历来是一个棘手的问题,主要矛盾是如何科学、简便、快捷地评估房产的课税价值。我国的房产估价刚刚起步,估价制度很不完善。首先要建立一套适应市场经济发展的房产专门估价机构并相应明确其应担负的法律责任。其次要加强对房产评估方法的研究,逐步形成一套符合我国国情的房产评价方法体系。建议引用加拿大等国的CAMA技术(计算机辅助批量评估技术),以提高税基的评估效率,降低评估成本,同时增加税基评估的透明度,减少人为因素的干扰。评估的时间周期以2～3年为佳,每半年随CPI指数(居民消费价格指数)的变化调整一次。但在房地产价格变化较快的情况下,要相应缩短评估周期,以保证评估价能相对准确的反映实际市场价格。