浅析房地产开发企业项目成本管理

目前，许多房地产开发企业只重视项目主体建筑的成本控制而不重视其他分项的成本控制。另外，许多房地产企业的事前成本管理薄弱，成本预测、成本决策缺乏规范性、制度性，成本管理存在一定的盲目性、事后性。同时许多房地产企业的成本管理缺乏现代化的管理手段，成本信息不能反映企业成本的真实情况，要么由于成本核算不规范造成成本信息严重扭曲，要么成本信息传递渠道不畅造成成本信息丢失，从而导致成本管理偏离了方向。针对房地产开发企业成本管理中存在的一系列问题，采取一定的措施加强成本管理对于房地产企业来讲尤为重要。具体而言：

一、立项、规划环节的成本预测

（一）各开发公司新项目立项时，须向政府有关部门提交《立项请示》和详细的《可行性研究报告》，《可行性研究报告》中有一项特别重要的内容就是成本费用估算（总投资），项目批准立项后，该项目总投资可确定为项目总成本计划目标，这种计划总成本对以后每一步设计起着总控制作用。

（二）规划设计环节的成本预测

总体规划设计方案，应首先上报当地规划局审查，获通过后进入下一设计阶段（如小区设计、单体设计、施工图设计）。每一阶段都须要求设计单位出具《设计概（预）算》，并在与上一阶段的概（预）算进行认真分析、比较的基础上，编制《建造成本概（预）算》，确定各成本单项的控制目标，该目标也就是项目总投资（总成本）的概念，这个环节的总投资比可研中的数值相当来说更加准确，大多数企业在成本管理及控制过程中也是依据该环节的成本预算。

二、项目开发环节的成本管理

（一）设计阶段的成本控制。设计阶段的成本控制是项目建设中成本管理的重点，其对工程造价的影响在 75%以上，一般采用限额设计方式保证有效的成本管理，并要着重关注两个问题：要以项目可行性研究和策划阶段确定的计划成本或目标成本作为初步设计控制的依据；初步设计要重视方案的选择，按投资估算进一步落实成本，将施工预算严格控制在批准的范围内，并加强设计变更的管理工作。

（二）动迁阶段的成本控制。房地产开发企业如涉及动迁工作，一方面，应聘请独立的评估咨询机构按政策进行评估，确定补偿标准和额度，以利于动迁职能部门、动迁公司和评估机构三方的相互制约，另一方面，要强化动迁收尾的管理和控制。

（三）招投标与合同洽商阶段的成本控制。项目成本控制管理工作中的最重要环节之一就是招标与合同的洽商。这一阶段确定的价格、条款将指导整个施工工期的成本控制，很多相关法律文本均在此阶段完成，许多隐患和难点也是在些阶段留下的。这个阶段的工作质量将直接影响项目运作期间的成本管理和结算工作。在此阶段，应根据项目整体施工计划制定详尽的招投标计划，通过市场调查分析，建立和完善建筑材料价格、政策法规等信息，为招标储备信息资源。

三、销售环节的成本管理

（一）销售费用的控制。一般情况下，房地产企业销售费用为商品房销售价格的 2%-4%，主要是广告费、销售费等，费用数额相对较大，对房地产开发利润的高低有直接的影响。控制销售费用的关键取决于销售策划。一方面，销售费用特别是广告费用支出应根据项目规模大小、档次及所在地的经济发展状况等多种因素确定。另一方面，对销售费用控制更多地应体现在销售工作的效率和销售效果上，销售费可以考虑与销售额、销售时间挂钩，实行阶梯式方式。这样可以大大提升公司的积极性，对于企业来说，不仅能够节省费，还可以在最短的时间内实现最大的销售额。

（二）空闲商品房维护费用的控制。空闲商品房的维护费用主要包括物业管理费、供暖费及其看护费用等。按正常收费标准，每年单位面积空闲商品房的成本在 30元～40 元，可采取两种方法进行控制：一是与物业公司、供热公司进行谈判，采取低温运行等手段节约一部分费用；二是加快销售速度，这也是最有效、最根本的措施。

（三）售后服务费用控制。通常售后服务费用包含两部分，一部分是保修期内的费用，这部分由施工单位承担；另一部分是施工单位保修期外的费用，这部分费用是不确定性非常大的费用。在实际工作中，因为售后服务工作量的不确定，更多地采取总量控制、节约奖励的办法。

四、财务管理环节的成本控制

（一）关注利息支出，节约项目成本。一般情况下，房地产开发企业会从外部融通资金，补充项目前期开发建设资金缺口。资金渠道来源很多，最低的利率、最长的期限肯定是企业首选，各种融资方式比较后，传统的银行贷款应该是利率最低的渠道。当然，银行贷款对企业的要求也比较高，周期较长，审批难度也很大，但对于企业来说，低利率的银行贷款会节省很多的利息支出，相当于为企业贡献了利润。另外，银行投放贷款时，尽量争取按项目进度分批投放，这样也会降低一部分利息支出。

（二）加强税收筹划，在国家法律的指引下，避免税务风险。

房地产开发企业会涉及到土地增值税、营业税及各种附加税、土地使用税、契税、企业所得税等。在这些税种里，土地增值税、企业所得税、营业税是房地产企业的主要税负，因此也是企业开展税收筹划的重点税种。税负最小化，对于企业来说，既减轻了资金压力，也增加了经济效益。

土地增值税，要充分考虑土地增值税的起征点的税收优惠。根据规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目20%的，按超率累进税率交土地增值税。

企业所得税，可以通过推迟完工时间的方式来推延纳税时间，缓解企业的资金压力，考虑货币的时间价值，这其实也达到了税收筹划的效果。另外，要充分利用税法规定的税前扣除项目，对于税法规定可以税前扣除的失业保险、工伤保险、生育保险、基本医疗保险、基本养老保险、住房公积金等费用，应足额购买，这样既能增加税前扣除成本降低企业所得税，又遵守了法律、法规，更重要的是为员工谋了福利，有利于留住人才，增加企业的竞争力。

总之，开发企业的成本控制贯穿于项目开发的全过程，其控制的重点在前期的决策、设计阶段的预控、招投标与合同洽商中的精确布控以及施工与结算阶段的严控。尤其在目前更应以严谨务实的态度做好每一个环节工作。