区国土资源局关于“城中村”改造工作汇报

各位领导、各位代表：

欢迎大家对区“城中村”改造工作进行视察，并提出宝贵意见。现将我区“城中村”改造工作汇报如下:

一、基本情况

区地处市中心城区，随着城市化进程的加快，城区建设用地的快速扩展，越来越多的村庄被纳入到城区范围，形成了“城中有村、村中有城”的特殊格局。“城中村”的存在，不仅影响城市的整体形象，还导致经济、环境、治安、卫生等方面的诸多问题，严重制约了中心城市品位的提升，“城中村”的改造已经成为区城市发展进程中迫切需要解决的问题。

推动“城中村”改造建设，是加快城市化进程的重要举措之一。我区目前共有城中村83个，直管居民53300户，人口约23万人。要全部完成城中村改造任务，需拆除建筑面积845万平方米，规划建设新建筑多万平方米，预计总投资约120亿元，任务异常艰巨繁重。

近年来，区委、区政府从改善居民居住条件、提升城市品位、构建和谐社会的大局出发，把“城中村”改造工作提上了议事日程，在充分调研、外出考察、广泛动员、制定方案的基础上，先行开展了试点工作，每个办事处选择一个社区进行试点。目前，南城办事处程堤口社区、北城办事处河东社区、东城办事处打渔店社区、西城办事处百园社区刘菜园村、办事处何楼社区均进展顺利，召开了居民大会，形成了同意改造的一致意见，组建了居民议事监督小组，办理了规划、用地、建设等手续，确定了改造途径和开发商，签定了改造协议，起草了改造、拆迁、安置方案，各项工作正在有序进行。以西城办事处百园社区刘菜园村为例，现有226户，人口880人，拆迁面积122亩，改造后回迁户用地65亩，腾出土地57亩。南城办事处程堤口社区，现有居民429户，人口1782人，需要拆迁面积343亩，拆迁建筑物25万平方米，项目实施后，回迁占地97亩，公共用地98亩，可腾出土地148亩，该项目可建设商住用房55.54万平方米，其中商铺2.57万平方米，回迁小区15.7万平方米，另有37万平方米住房可进入市场销售，项目总投资10亿元，竣工后可缴纳税收1.8亿元，经济效益、社会效益均十分明显。

二、主要做法

城中村改造是一项复杂的系统工程，涉及到社会、经济、政策等方方面面。为加快城市化进程，区积极借鉴先进地区“城中村”改造经验，结合自身实际，先易后难，以点带面，分批分期逐步推进“城中村”改造工作。

（一）完善组织体系，健全工作机制。开展“城中村”改造是一项创新的工作，也是一项涉及面广、政策性强、牵涉很多利益矛盾的社会综合工程。区委、区政府对此高度重视，并提上了议事日常，多次召开不同层次的会议研究工作，成立了由区政府主要领导任组长，分管领导任副组长，开发办、建设、规划、国土、财政、发改、公安等部门负责人及五城办事处书记为成员的“城中村”改造工作领导小组，同时成立了由相关部门懂业务、靠得住的人员组成的工作队伍。设立了专门的城中村改造办公室，全面加强“城中村”改造工作的指导与协调。并打破常规，排除条块束缚，在各项审批权限上建立“绿色通道”，只要是区领导小组确定的事项，就立说立行，限时解决，确保特事特办，急事急办。严格落实责任制，分配相关工作，强化督导调度，限期完成任务，全力抓好“城中村”改造工作。

（二）采取多种形式，深入开展宣传教育活动。思想是行动的先导。通过新闻媒体、发放明白纸、拉横幅、张贴标语、出动宣传车等多种形式，加大宣传力度，营造良好的“城中村”改造氛围，广造舆论，深入做好社区居民的思想工作，做到思想促动、利益驱动、前景引动，尽心竭力把前期工作做细做实。同时，分开层次，组织拟被改造社区的居民代表、党员代表等走出去到济南、日照、莱芜、淄博、临沂、章丘等地学习，用实际事例教育引导居民参与改造。还把先进地区负责人请进来讲改造的意义、经验做法，开阔了干部和居民的眼界，提高了大家改造的积极性，达成了共识，使居民同意改造率达到95%以上，绝大多数群众真正理解、自觉支持改造。想方设法把“城中村”改造的组织程度提高到最大化，把各级干部的主观能动性发挥到最大化，把“城中村”居民的积极性调动到最大化，培育市场引导力、组织社会参与力，运用法律和制度约束力，发挥 党政推动力，四管齐下，形成合力，引入市场机制，广泛宣传，动之以情，晓之以理，充分发挥社区和办事处的作用，推动“城中村”改造工作顺利实施。

（三）充分发挥主体作用，扎实做好试点工作。城区办事处的主要任务是搞好城市建设，尤其是城中村改造工作。始终坚持市级主导，区级组织，办事处为责任主体，社区具体操作，履行拆迁主体的责任，走自我改造的路子。各办事处积极主动承担起责任主体作用，精心选好试点，先行选择村级（社区）班子强、群众基础、经济基础好，居民改造积极性高的村居实现突破。每个办事处确保启动一处城中村改造或旧城改造试点，拉出时间表，倒排工期，按时完成任务。然后再逐年推进，滚动发展。

（四）科学规划，为“城中村”改造绘制蓝图。各办事处和社区在对“城中村”用地现状和基本情况进行充分调查的基础上，在国土、规划、建设等部门的具体指导下，根据土地利用总体规划和城市规划的要求，认真分析研究了本社区的改造计划和总体规划，绘制了规划图，报相关部门批准后组织实施。

（五）制定实施意见，统筹解决居民生产生活问题。为指导全区开展好“城中村”改造工作，区政府在充分调查的基础上，研究制定了符合区实际、操作性强的《“城中村”改造工作实施意见》，明确了指导思想、目标任务、方法步骤、工作要求、考核办法等，并多渠道征求社会各界意见，具有广泛的代表性和可操作性。进一步明确责任，细化量化任务，指导各城区办事处、拟改造社区本着“一村（居）一策”的原则，制定出广大被拆迁居民乐于接受的补偿安置方案，并尽可能照顾老年人、特困群众等弱势群体，为下步工作打基础、做准备。同时，科学测算“城中村”改造实现的收益，统筹计划好被改造社区居民的社会保障、生活福利等问题，提前筹划社区基础设施建设，解除居民群众后顾之忧，确保改造工作顺利实施。各社区也结合自身实际制定了本社区具体的实施方案，由居民大会讨论通过后予以实施。

（六）多措并举，稳步推进“城中村”改造工作。一是在政策上予以倾斜。积极探索土地补偿机制，将土地收益最大限度地返还给社区，返还给居民，使群众得到实惠，使困难户和孤寡老人得到照顾，使社区居民生活得到有效保障。二是在手续办理上予以简化。在不违反原则的基础上尽量简化土地使用手续的审批程序，缩短工作日，提高工作效率，积极支持“城中村”改造工作。三是在多方利益关系上搞好权衡。“城中村”改造涉及政府、居民与改造单位三方的利益，“城中村”改造的实质是通过解决产权、规划、地价及拆迁、补偿、安置四方面问题，调节三方面之间的相互关系，以达到利益均衡、各方共赢。为此，积极做好三方关系的协调，把居民利益放在首位，使政府让利于民，而不是让利于改造单位。四是在改造资金的管理上实行阳光操作。参与改造的社区均由居民大会推举出财务监督管理小组，具体管理改造资金，监督改造资金的使用，让群众参与管理和操作，做到公开、透明。五是在违法建设上加强监管。在确定某一社区进行“城中村”改造后，就依据普查情况和现场拍照为补偿依据，乱搭乱建部分不列入补偿范围。加强对拟改造社区违法建设的监管，不定期巡查，开通举报电话，设立了举报箱，发现违法建设坚决给予严厉打击。

三、存在的问题

1、思想不开放。地处孔孟之乡，封建传统思想根深蒂固。以自给自足的自然经济为特征的封建社会造就了人们对土地特有的依赖感，并且在居住聚集方式上特别重视血缘关系和家族习惯，一直沿袭至今。使得“城中村”的居民宁可住在自己祖辈遗留下来的破旧庭院里也不愿去住楼房，宁可一族人居住在脏、乱、差的村内而不愿去住各项功能配套的生活小区。从而对“城中村”改造工作不支持、不配合，甚至阻挠拆迁工作，给“城中村”改造工作增加了阻力。

2、融资渠道较窄。由于我区经济水平偏低，居民自主改造力不从/！/心，成立股份制公司进行改造又无经验可循，目前采取的主要途径是引进开发商进行改造，而开发商又是以盈利为目的，导致改造后小区的容积率普遍偏高。而且由于缺乏改造资金，导致“城中村”改造工作进展较慢。

3、乱搭乱建现象严重。由于“城中村”一般地理位置比较优越，可观的房屋租金、高标准的拆迁补偿等“优惠政策”，刺激了居民的建房欲望，一些诸如“填平补齐”、“新建扩建”、“接高翻建”等形式多样的违法建设层出不穷，屡禁不止，不仅增加了拆迁难度，而且还增加了改造成本。

四、建议

1、进一步强化领导。主要领导重视是做好城中村改造工作的组织保障。城中村改造是一项系统而复杂的社会工程，工作任务重，拆迁建设难。只有领导充分重视，并成立一个靠得上、抓得死的领导班子，工作力度才能上去，工作措施才能强硬，各级各部门就会心往一处想，劲往一处使，才会出硬招、下真功，想办法、抓落实，出成果、见实效，强力推进工作开展。要建立联席会议制度，定期召开指挥部联席会议，研究解决改造过程中遇到的困难和问题，事项一经确定，各成员单位必须限时办结。建立督查考核制度，定期督导检查各办事处“城中村”改造工作，并将“城中村”改造工作纳入年度绩效考核。

2、切实提高改造意识。“城中村”改造要实现突破，首先必须解决观念问题。要开展广泛而深入的宣传教育，使群众明白，“城中村”改造是体现政府执政为民，群众得实惠，政府得民心，提升城市品位的必然选择，不改造“城中村”，城市化水平就难以达到较高的层次，也最终将影响到“城中村”居民的利益。同时，还要通过各类培训、普法教育等方式，促进“城中村”居民从职业上、文化上、思想观念与行为方式上加快向高素质的文明市民转变，逐步改变滞后的精神面貌。

3、将“城中村”改造纳入城市经济体系。“城中村”改造关键要兼顾好各方面尤其是居民的利益，不处理好居民的利益，不解决好居民的后顾之忧，这项工作就很难顺利进行。“城中村”的核心问题是土地问题，要城市化就要把村民转化为城市居民，把集体土地转化为国有土地。同时，要解决好剩余土地和集体资产的处置问题，以及居民就业、养老和社会保障等一系列问题。制定扶持办法，帮助原村民进入城市劳动力市场。严格执行有关政策，强化土地征收过程中社保基金的征收，并预留征地补偿款的一部分用于解决村民的社会保障问题。同时，将原村民纳入城市社会福利保障体系，参与医疗和养老保险，享受最低生活保障。

4、努力拓宽多元化的融资渠道。就区而言，“城中村”改造进展较慢的一个主要原因，就是缺乏改造资金。原则上是，政府补一点，群众集一点， 银行贷一点。但目前主要是走利用开发商开发的路子，比较单一。可以引导居民自发成立股份制合作公司，自主运营“城中村”改造项目，实现利益共享。也可吸收资本雄厚的能人投资，按照“拆一部分，建一部分，边拆边建，滚动发展”的原则，通过统一规划，先对一部分进行拆迁安置，待新住宅建成后，再对后一部分进行拆迁建设。多渠道吸引各种资金的注入，使原来的老大难问题变成一个有利于经济增长的发展项目，推动经济的发展。

当前，区已进入城市建设的关键时期，市区政府已把“城中村”改造摆上了重要议事日程，并营造了公平、公正、公开的市场竞争环境，想方设法吸引多方投资，适当放宽政策，统筹兼顾好各方面的利益关系，强力实施突破，加快推进“城中村”改造步伐，争取尽早实现“拆除一个旧村，建成一处新居，改善一片环境，催生一大产业”的目标，努力促进城市建设向高品位发展。