项目开发前期的管控要点分析

摘要：房地产开发企业的核心竞争力在于它的“集成性”和资源整合能力。项目开发具有过程的系统性、实施的整体性、工程技术的复杂性、广泛的社会性、不确定性等特点，必须不断开拓思路、创新管理理念，全面提升统筹管理能力。如果在项目开发前期阶段管理缺乏系统性、科学性，难以做到项目的快速去化及利润最大化，还会增加项目的施工难度，难以确保项目的顺利交付。本文详细阐述了项目开发前期的管控要点。

关键词：项目开发前期；管控要点

中图分类号： TL372 文献标识码： A

引言：房地产开发企业的核心竞争力在于它的“集成性”和资源整合能力。房地产开发企业的职能会趋于专业化，主要体现在决策和投资对各阶段价值活动的资源整合和控制上。项目开发具有过程的系统性、实施的整体性、工程技术的复杂性、广泛的社会性、不确定性等特点，必须不断开拓思路、创新管理理念，全面提升统筹管理能力。

一、目前，在房地产开发前期系统管理存在的主要问题如下：

1、轻视管理，把项目管理简单化，习惯于照搬照抄规范，甚至以专业管理、技术管理替代全面的系统管理。缺乏创新意识。

2、管理的随意性和盲目性。不注重重大建设方案的论证，全局性问题的研究，按过去的老经验办事。

3、管理理念的滞后性和封闭性。不接纳先进的管理理念和管理办法，缺乏谋全局、谋发展、创“精品＂的勇气和胆略，喜欢就事论事，不求进取和创新。这些都会阻碍项目开发取得应有的成效。

二、项目前期开发的管控要点分析：

房地产开发包括项目决策、规划设计、建设施工、市场销售、物业管理五大增值价值链，开发前期主要包括项目决策阶段和规划设计阶段。

项目开发前期包括项目决策和规划设计阶段，方案报建工作完成后，项目的前期工作结束，进入项目实施阶段。规划报建工作完成后，规划、建筑单体方案及相关指标已无法更改，目前成都市规划局更提出了方案与施工图零误差的要求。如果在项目开发前期阶段管理缺乏系统性、科学性，难以做到项目的快速去化及利润最大化，还会增加项目的施工难度，难以确保项目的顺利交付。目前，成都雍华府项目已进入竣工交付阶段，对于项目的成功经验不再赘述，本文侧重于结合项目，具体分析开发前期的管控要点：

（一）、项目决策阶段

项目决策阶段的关键是提高决策的科学性和系统性，对开发过程的系统考虑和全面风险预防。项目决策阶段必须要解决的问题包括顾客是谁、确定项目定位，同时需要研究项目开发的可行性。常常因为开发节点的要求，项目决策阶段工作时间太紧张，决策阶段难免顾此失彼：

1、市场调研

雍华府项目属于成都驷马桥片区，从成都市居住习惯及周边环境及配套来判断，该项目不具备做豪宅的先天条件。周边存量产品品质一般、户型面积较大、价格较低，产品同质化严重。中档偏上的品质刚需项目有一定的市场空间。明确了主力客群后，产品应更为纯粹，主打品质刚需类型的产品，大户型仅作为补充。因为总价超过100万的客群属于更高一个层级，会选择更宜居的其他片区居住。目前118-140平米的大户型滞销得到了印证。

因此，市场调研阶段的需要重点研究主要客群，科学决策，并选择与之对应的主力产品，为项目的成功开发打下坚实的基础。

2、项目定位

成渝地区的住宅项目景观开发水平属于全国领先水平，中档住宅的投入成本均在400元/平米以上。雍华府项目销售卖点是景观和公共区域的精装修，雍华府二、三期景观中标价格不足300元/平米，因为投入不足，现场景观呈现效果与客户的心理期望之间形成了巨大落差，导致了雍华府二、三期交楼风波。

项目定位的目的是明确建筑的档次和建筑功能。进行详细的市场调研，了解市场普遍水平。从公司的层面进行整体协调，综合考虑销售卖点，根据项目的售价水平合理匹配项目成本，方能确保项目的顺利交付。

3、项目开发的可行性研究

招商雍华府项目用地条件详下图：

地块一的地上、地下的开发面积约12.8万平米，地块二地上、地下的开发面积约38万平米。地块一因被市政道路隔开、为项目的一期，面积及规模可控，顺利交付。地块二因开发面积过大，在总部以销定产的思路下强行将其分为四期施工、两期交付。二期交付时因不能为业主提供完整的交付界面，虽然做了大量的补救工作，仍不能为业主提供完整的展示效果，进一步加剧了交付风险。

可行性分析除了根据销售收入及成本测算进行盈利分析外，还需要重点考虑分期实施、分期交付的可行性。对于超过20万平米的项目，决策阶段应明确分期开发思路，在新项目中建议可商业街将地块一分为二，既可以增加底商、提高项目利润，又可避免分期交付的管理风险。

（二）、规划设计阶段

规划设计阶段应重点关注土地价值的挖掘，最大限度的规避开发风险。

1、土地价值挖掘重点在于抓住项目利润来源，深入研究，准确描述、表达顾客需求，实现项目利润。

成都雍华府规划方案

雍华府的楼面地价偏高、约为4300元/平米，住宅售价在8000元/平米左右，项目成功的关键在于商业价值的挖掘能力。

根据规划方案，项目的独栋商业及商业内街沿凤凰河布置。首先，凤凰河阻断了商业街与商业内街的联系；其次，商业街南侧为燃气调压站；此外，北侧的市政道路为规划路，实施时间不详。商业内街的可达性及可视性都受到了极大的影响，内街的商铺去化不佳；燃气调压站的北侧为地下超市出入口，由于缺乏展示面，人流及车行难以到达，万家超市也面临毁约的风险，虽然万家超市最终同意入驻，但公司也付出艰苦的努力及巨大的代价。而项目南侧的双荆路为城市主干道，商铺单价高，去化好。如果商业内街沿双荆路布置，万家超市的入口也可沿双荆路内街布置。将一举解决商业街招示面和可达性的问题，降低招商难度，大幅提升项目的商业价值。

因此，规划设计阶段的关键是如何用建筑艺术和技术准确描述、表达顾客需求。为了最大限度的挖掘土地价值，应该将客户的需求放在首位，根据客户需要精准设计才能最终实现项目的整体价值。

2、方案设计的合规性：

成都市规划局在2013年初就开始向各房地产公司吹风，方案要与施工图做到零误差，否则不予验收通过。雍华府二期报建完成时间在2011年，根据旧的验收规范，施工图可以在方案的基础上有局部小的调整，设计的控制也是按照旧验收标准进行控制，新规则出台后，需要做大量的补救工作通过验收，延误了竣工交付，只能在未完工的状态下，强行在客户开放日向客户开放，导致了客户群诉事件的发生。

因此，设计应提高对政策走向的预判能力，方案设计及调整均应将合规性放在第一位，最大限度的降低开发风险。

结语：

前期阶段是整个开发流程中关系到开发成败的核心阶段。房地产开发的风险在于周期过长，内外因素的影响太多，对前期管理也提出了更高的要求。科学系统的前期管理，成为项目顺利开发的重要保障。