居家养老模式导向的房地产项目分析

【摘要】近几年越来越多的房地产商开始投身养老地产领域，国家政策的扶持、房地产转型的契机以及中国老龄化所带来的需求为养老地产的发展提供了广阔的空间。我国对于养老地产的开发模式还处于探索初期，目前市场上出现的养老地产项目属于多产业复合形式并偏重于高端市场和客群。此种复合型的开发模式在投资风险、盈利模式、运营模式等方面出现诸多问题。为满足未来中国90%的老年人能够实现居家养老，需把养老的概念融入一般的房地产项目中降低开发风险，面向更广泛的消费群体。

【关键词】养老地产 居家养老 房地产开发定位

继保利、万科等品牌房地产开发商涉足养老地产领域之后，在今年的两会期间，全国政协委员、金科股份董事长黄红云在接受专访时表示，金科地产在本年内也将推出养老地产项目。扬帆起航的房企开发商已形成共识，养老地产一定是地产业今后突围转型的一个主要方向。我国在养老产业规划中提出了符合中国国情的“9073”格局，即90%的老人通过家庭照顾实现养老，3%通过社区实现养老，7%通过养老机构实现养老。在围绕机构养老、社区养老以及居家养老“三位一体”的全产业链养老地产项目研究中，配合居家养老的养老地产项目开发模式研究无疑为今后分析研究的主要方向。

一 养老地产项目的开发背景和研究意义

1、宏观政策层面

我国自2000年起，政府开始关注老龄产业建设并相继出台多项政策扶持老龄产业的发展。2000年出台的《关于加快实现社会福利社会化的意见》中提出制定促进老年社会福利事业发展的优惠政策；把养老服务尤其是“三无对象”和低保对象的养老服务提到工作议事日程；2001年建设部关于《城市道路和建筑物无障碍设计规范》规范为老年人服务的基础设施建设和与老年人生活密切相关的无障碍设施建设；2005年民政部相继公布了《关于开展养老服务社会化示范活动的通知》和《关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见 》，制定优惠政策，鼓励多渠道、多形式筹集资金，支持社会办老年福利机构的发展；2008年民政部转发财政部、国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知；2013年国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》提出要“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。我国关于养老产业的政策从最初的法规政策和建筑规范层面逐步上升到金融信贷政策层面、国家财政政策层面，可以看出政策在不断加深对于养老产业的扶持和促发展，这也为涉及养老产业的项目开发带来了政策利好。房地产开发企业正是抓住了这种利好形势，在近几年纷纷投身养老地产项目的研究和开发。

2、房地产业转型层面

上一个十年，是中国房地产史上发展最为快速的黄金十年，中国房地产行业英雄辈出。下一个十年，就以2011年为起点，城市化进程推动房地产行业从高速运行到稳步推进。消费结构的升级、城镇化的快速发展、经济实力的不断增强这三方外力强势推动房地产产品更新换代，住房制度改革、土地政策以及金融信贷政策的调整从根本上影响了房地产的发展，房地产的转型势在必行。中国的房地产行业是个市场纠结的典型例子，近几年政府不断出台的限购政策显示了政府开始限制并规范房地产市场特别是住宅市场扩张的决心，但基于中国经济对房地产的依赖程度，保7.5%的增长一定离不开房地产投资，房地产价格泡沫破灭一定会使得保增长功亏一篑。针对以上矛盾，房地产业势必要跟随经济结构的调整进行转型，住宅产业将从单纯的商品住房延伸到保障性住房、商业地产与服务行业等相关产品。在此背景之下，结合房地产住宅产业与养老服务产业的养老地产项目的开发迎来了新的契机。

3、市场需求层面

中国在2006年就开始进入了老龄化社会，根据2010年全国第六次人口普查结果，中国老龄人口达 1.18 亿，占总人口的 8.9%，老龄人口增长率为 5.19%，并有逐年上升的趋势。目前我国60岁以上老年人口已突破2亿，未来20年还将翻一番，预计到 2050 年，全国老年人口总量将超过 4 亿，占总人口的 1/4 以上。据测算，届时老年人口消费规模将超过13万亿。庞大的老年人口、巨大的市场潜力，为老龄产业发展带来了广阔的发展空间。其次，伴随着80年代的“独生子女潮”一大批“421”结构的家庭开始出现并逐渐暴露出了赡养老人的短板。空间距离、思想代沟、有限精力等一批问题催生出养老产品市场的巨大蛋糕，为养老房地产项目带来了巨大的市场机会。

二 现行养老地产项目开发问题及对策

在以“三位一体”养老产业链为切入点、重点开发居家养老导向的方向下，以万科、保利为代表的实力房地产开发商纷纷试水养老地产项目。现行开发的产品侧重于配合医疗、旅游度假等多产业的复合型项目或类养老机构。万科目前主要采用租、售并举两种养老地产模式。以2010年北京房山窦店试点养老地产项目为例，一种为“活跃长者之家”，建设有老年公寓、配套医疗服务站、心理咨询等设施，老年公寓以万科自持出租的方式运营，聘请在全国极具老年公寓经营经验的上海亲和源集团进行服务管理。另一种为“活跃长者住宅”，该产品将面向市场销售。该产品在设计上，更倾向于老年人的生理特点和生活需求，如配备电梯、防滑卫生间和其他无障碍设计，更由专业医疗机构提供远程体检监控等设施。

分析这些具有代表性的养老地产项目可以发现它们的共性：首先，开发模式均为多产业复合形式；其次目标客群都仅仅只锁定了经济发达地区的高端客户。这些项目的后期运营情况都不算乐观，上海亲和源每年的营业额可以突破亿元但还是很难实现盈利，自2008年运营至今只能基本实现收支平衡，回收成本遥遥无期。其他项目的销售情况也都不算理想，其中还有一部分成交客户不是为了养老而是带有投资性质的投资客，事实证明真正接受这种养老方式的客户并不是很多。

1、现行这种复合型养老地产项目开发存在诸多问题，主要表现在：

1）投资门槛高风险大

现行的养老地产项目多侧重于集旅游、度假、医疗等高档服务为一体的多产业复合项目，同旅游地产一样，此种多产业复合的养老地产前期投入巨大，其成本主要表现在大面积的土地成本、建安成本、养老地产所需的医疗保健设备成本、高档休闲配套成本等，像上海亲和源的前期投入高达6亿元。即使实行滚动式开发，首批投入也在千万以上。如此巨大的前期投入就让很多地产企业望而却步，更不要说还有后期的运营管理费用。