新型城镇化与房地产发展关系研究

近年来，随着我国经济快速的发展，我国城镇化水平不断提高，对房地产事业的需求也逐年增加，两者之间相互作用相互影响，城镇化进程加快带动了房地产业的发展，而房地产业的蓬勃又积极推动了城镇化水平的提高，二者之间一荣俱荣、一损俱损。因此，如何避免城镇化进程和房地产业的发展的利益冲突，使它们相互促进，和谐共赢是迫切需要解决的关键问题。

一、城镇化进程与房地产业的关系

城镇化速率的提高促进了房地产业的发展，城镇化进程导致城市的数量和规模的增大。越来越多的农村人口和劳动力流向城市，住房需求摆在了首要位置，这直接导致了房屋刚性需求的变化。此外，人口的增加将会导致产业结构的发展变化。工厂扩建，企业办公、服务行业及房产投资等对房屋的需求也拉动了房地产业的发展，还有很多非住房消费如休闲场所、度假区等的建立，这些都对人们的生活和消费结构产生了很大影响，促进了房地产业的广阔发展。

房地产业的发展为城镇化进程提供了物质基础和保障。房地产业是我国国民经济的基础产业，它是社会生产、人民生活必不可少的生产生活资料，它通过城市功能结构的演化，对城市人口和市场结构进一步扩大，改善居民居住坏境，促进城市发展具有重要作用。只有房地产业的健康运行，才能建设良好的城市空间，为外来人口提供物质保证，为城镇化进程的实施打好坚实的基础。因此，只有以房地产市场的规范健康运行来稳妥地推进城镇化才能达到和谐发展的目的。

房地产业与城镇化发展具有利益冲突关系，城市化速率的提高，拉动了房产需求，使我国房地产业发展过热，房产投资和投机日趋增多。直接表现就是房价过高，过高的房价不仅给房地产开发带来了风险，而且与居民收入不相协调，造成外来人口买房难的问题，为大学生、农民工等群体在城市居住设置了关卡，这种现状严重阻碍了城镇化的进程，进而又反作用于房地产业的发展。

二、城镇化背景下房地产业发展的主要问题

在过去的十几年里，没有合理城镇建设规划，房地产业的开发整体处于无序化。城市竞争加剧和房地产业巨大开发利益的驱动，出现了房地产开发的速度高于城镇化规划的速度，房地产开发出现无序甚至失控，从而城镇功能分区和布局不明确。这不仅对城镇化的发展注入了不利因素，而且造成了资源、环境和经济的不协调，从而影响了城镇化进程和房地产业的健康发展。

城镇房地产市场体制不健全，造成产业结构失调。由于城镇房地产利益的拉动，市场机制失调，导致房地产市场开发过热，房地产价格混乱。盲目的房地产投资占用了其他城市建设公共设施和相关产业的资源，影响了市场资源配置的能力，且城镇房地产开发商大多实力小、规范化程度低，使房地产业走向批量大、档次低的尴尬境地，影响了城镇的发后续展。

随着城镇化的发展，大量农村人口和劳动力涌入城镇，政府发展经济适用房优惠政策和廉租房的建设明显偏少，低收入家庭的住房需求难以实现，从而生活标准难以达到城镇化的最低生活标准，这又减少了房地产开发所需要的劳动力，影响了城镇化的进程。

三、促进城镇化进程和房地产业共同发展的方法措施

房地产业的健康持续发展，不仅可以推动我国经济的发展，还可以为城镇化进程提供强大的经济动力。当前国家对房地产业的宏观调控日趋加强，对房地产发展过程中的投机、价格泡沫等问题打击力度越来越大。作为房地产业本身也应该严格落实国家出台的相关政策措施，借鉴国外的先进经验来完善自己，打造自己的品牌，注重产品质量，提高服务标准，进而提高自己的市场竞争力，保障房地产市场的发展健康、有序。此外，在房地产开发的同时，也要加大对科技教育及基础设施的投入，以及环境、资源的保护，解决好二者发展过程中的利益冲突和投资风险。在城镇化进程过程中，不可避免的要与房地产业开发发生利益冲突，只有房地产开发商有效解决好城镇化过程中与政府、区域经济和农村、农业、农民之间的利益冲突，才能使城镇化的目标得以顺利实现。另一方面，房地产开发过程中，投机和投资住房越来越热，因此城镇化进程下的房地产开发需要有长远的规划，避免城镇开发不合理而面临的财政风险，合理定位城镇化目标，构建合理的城镇体系，合理开发、合理定价，加快促进城镇化进程。另外，也要大力发展工业，城镇化进程绝不是简简单单的盖房子，必须要为居民提供工作机会，才能使城镇化不会成为无源之水。

以县城为中心的小城镇发展，是我们未来城镇化发展过程中应该引导的方向。在县域城镇化过程中，有效地房地产开发管理措施能够加速城镇化的实现。首先调整相应的政策，采取与县域房地产相适应的引入政策；其次加强房地产业务管理，提升房地产管理水平。要加强和银行的合作，做好贷款方案和贷后管理工作，发展绿色房地产业，保证县域向城镇化的健康有序转变。

加快房地产开发的法律法规建设，充分发挥市场机制的调控作用，合理构建城镇房地产市场。城镇化进程下的房地产法律法规不健全，导致了房地产业无序化发展。当前的任务就是要建立健全城镇房地产开发法律法规，完善户籍制度，处理好常住人口房地产市场和流动人口房地产市场的关联，通过市场机制的调控作用，形成合理的人口流动速率和房地产价格市场。加大廉租用房的建设，扩大廉租房的覆盖范围，为低收入群体提供保障性住房，实现公平公正的房地产开发环境，确保人人有住房，形成房地产开发层次结构，确保城镇房地产市场的健康发展。

房地产业是我国经济的支柱产业，在经济飞速发展的今天，房地产业还将持续发展，而城镇化进程的速率也不会停止，它们是不可逆转的过程，我国当前的任务是要处理好二者的关系，加快经济适用房、保障性住房的房地产市场开发，发展和完善二手房市场和房屋租赁市场，促进房地产住宅消费从刚性需求和改善型需求向有效需求转变，才能使城镇化建设与房地产业协调发展加大房地产业的宏观调控，使它们相互作用、相互影响，最终达到互利共赢的目的，进一步促进我国经济又好又快的发展。使二者协调发展。