房产是资本品

不管买房是用来自住，还是用来投资投机，都不能改变买的房子是资本品这一事实。

为了给房产去库存，中央有关部委已操碎了心。此外，去年央行五次降息，降融资成本、保资产价格的意图明显。

为了让房地产行业良性发展，除了考虑具体政策应对之外，我们有必要反思政府与市场的边界应在哪里。2003-2013年间，政府对房地产十年九调，结果越调越涨。当市场上行的时候，调控反倒成了负薪救火。更大的后患是对市场规则的破坏，直到今天，种种非市场、反市场的行政调控措施还没有完全退出。

2013年，在谈到宏观经济与房地产之间的关系时，任志强戏称房地产一直为夜壶，需要的话拿出来，不需要的话放到床底下。

现在，房地产整体下行，但一线与非一线城市分化明显，理应铭记过去的两个教训：房地产调控，不要低估市场的威力，不要高估政府的能力，顺应市场的方向才能事半功倍；要化解房地产库存，修复被破坏被弯曲的市场规则才是第一位和最重要的。

房地产是什么？当然不是夜壶。商品住房当然是商品，但不是消费品，而是资本品。在媒体界，一直有一股非理性的民粹情绪，认为“应消除住房的投资属性”“让住房回归居住本质”“限制住房投资，打击住房投机”，仿佛让政府看得见的手摸过一道，房子就神奇地变成了消费品。市面上一种“自住型商品房”，仿佛加上“自住”，房子就没有投资属性了。

其实，不管买房是用来自住，还是用来投资投机，都不能改变买的房子是资本品这一事实。你在一个城市买房，让你便利获得该城市的就业机会与商业机会，便利获得该城市及房子周边教育、医疗、生活、娱乐与交通等服务的机会，这才是真正买到的东西，早知道你会说“租房也能做到”，这一部分的价值就表现为未来房租流的折现值。另外，你还买了该城市及房子周边的看涨期权，表明你看好这个城市与房子周边的未来发展，房价中高于未来房租流折现值的部分就是这个期权的价格。

事实上，住房已经成为大部分城市家庭最重要的资产/资本品，已经成为大部分城市家庭最主要的财富储藏手段。如果理解了这一点，那么就不难理解种种对住房投资投机打击的政策都是有害无益的。

为了抑制对住房的投资投机，现行政策对二手房交易向买卖双方征收很高的税费，名目繁多，包括但不限于：契税、个人所得税、营业税、土地增值税与印花税等，综合税率最高可达房价的百分之十几。有人认为这样才好，大家就去买税率较低的一手房，刚好去库存。

做一个思想实验：对二手房卖家征收100%的税，你一卖房就相当于把房子送给国家，那你显然就不会卖了，不能转卖的房子，还有人会买吗？一手房市场也就萎缩了。同样的道理，如果政府对二级市场股票交易征收很高的税，难道股民会拿钱去打新吗？如果法律规定不能离婚，那结婚率一定很低。

所以，对资本品来说，把二级市场的交易费用降低到微不足道的地步，可以提高资本品的流动性，这样就会吸引更多的人入场来投资。

如果把二手房与一手房交易都只收一个1%-2%契税，那住房的流动性会大大增加，这就会激励投资者进入市场。一手房与二手房的交易活跃性都会大大提高，成交总额（税基）会大很多，政府最终收到的税即使下降也会下降有限，但由于土地出让金收益增加了，从更繁荣的经济中抽得的税也增加了，政府收入才不会下降呢。

这才是房产去库存的妙手。

（本文略有删节）